مشوق‌های سرمایه‌گذاری در پروژه‌های شهری در محاق
گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری |
طی چند سال اخیر شهرداری تهران با کمبود منابع مالی مواجه بوده است و بدهی 560هزارمیلیارد ریالی که میراث مدیریت قبلی به شمار می‌رود، بر این موضوع دامن زده است. از سوی دیگر در دوره گذشته به دلیل فروش بیش از اندازه تراکم دیگر چیز زیادی از شهر باقی نمانده است ورویکرد مدیریت کنونی هم فروش شهر وتراکم نیست. البته رکود بازار مسکن نیز این موضوع را تشدید کرده است. در چنین شرایطی شهرداری چاره‌ای ندارد جز اینکه به روش‌های دیگر تامین مالی روی بیاورد. یکی از این روش‌ها استفاده از سرمایه بخش خصوصی در احداث پروژه‌های عمرانی و دیگر پروژه‌هاست. اما همانطور که عنوان شد به دلیل بدهکاری شهرداری و نیز کمبود منابع مالی، این نهاد به نوعی جذابیت خود را برای سرمایه‌گذاران از دست داده است و اگر شهرداری در نظر دارد از سرمایه‌های بخش خصوصی برای پیشبرد پروژه‌های خود استفاده کند، لازم است تا تدابیر جدیدی در این خصوص اتخاذ کند.
در سال جاری شهرداری 70 پروژه قابل واگذاری سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری تهران در سال ۹۸را منتشر کرد. با این وجود به نظر نمی‌رسد شهرداری تهران موفقیت چندانی در جذب سرمایه‌های بخش خصوصی داشته باشد. موضوعی که حسن رسولی عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران در گفت‌وگو با «تعادل» به آن اشاره می‌کند. رسولی در این باره گفت: بر اساس گزارش10ماهه هزینه و عملکرد شهرداری که در صحن شورا نیز قرائت شد، شهرداری کارنامه قابل قبولی در جذب مشارکت بخش خصوصی در تامین زیر ساخت‌های شهری و همچنین ارایه خدمات شهری نداشته است.
او ادامه داد: به تازگی یک سند راهبردی را در قالب لایحه‌ای تصویب کردند که در مراحل طی تشریفات حقوقی از طریق هیات تطبیق مستقر در فرمانداری قرار دارد اما همانطور که گفتم از نظر من شهرداری در این زمینه نمره قابل قبولی نداشته است.
او افزود: در بودجه 99 نیز این موارد دیده شده است، اما در حوزه اجرا مشکل داریم و باید این کار را با اصرار و از طریق وزارت کشور پیگیری کنیم.
داشتن استراتژی مشخص
کامبیز مصطفی‌پور، کارشناس شهری نیز در گفت‌وگو با «تعادل» با بیان اینکه شهرداری‌ها برای تشویق بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در شهر باید سه الزام را رعایت کنند، در این باره توضیح داد: در قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 اشاره شده است که مسوولیت سرمایه‌گذاری در حوزه‌های شهری بر عهده شهرداری‌ها است. اما این مقوله تابع شرایط اقتصادی کشور و متاثر از سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها است. ممکن است زمانی کشور در شرایط بحرانی قرار بگیرد و این موضوع تاثیر خودش را بر شیوه سرمایه‌گذاری خواهد گذاشت. شهرداری باید برای جذب و تشویق بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری فعال باشد. مهم‌ترین کاری که شهرداری باید در این خصوص انجام دهد، این است که باید یک استراتژی مشخص در حوزه اقتصاد شهری داشته باشد. یعنی باید بداند که شهر در مسیر توسعه قرار است به کدام سمت برود و استراتژی لازم در اقتصاد شهری منتهی به آن را تقویت کند.
او با بیان اینکه در قدم بعدی شهرداری باید برنامه‌های اجرایی توسعه داشته باشد، تصریح کرد: یعنی نمی‌توان فقط روی یک پروژه سرمایه‌گذاری کرد و در حوزه‌های دیگر بدون چشم‌انداز دست روی پروژه‌هایی بگذاریم که ممکن است همان موضوع مشکلاتی را ایجاد کند. برای مثال طی دو دهه گذشته پروژه‌های تجاری که شهرداری پیشنهاد داد به در خصوص مناطق شمال شهر تهران بسیار جذاب بود و شاهد هجوم انبوه بخش خصوصی به ساخت و سازهای تجاری بودیم که نتیجه آن فلج شدن شهر بود. پروژه‌های تجاری که الان دیگر مقرون به صرفه نیست . یعنی پروژه ساخته شده و دیگر جذابیت لازم را ندارد. بنابراین شهرداری باید برنامه توسعه‌ای داشته باشد و باید بداند چه پروژه‌هایی را می‌تواند با مشارکت بخش خصوصی انجام دهد.
تامین امنیت اقتصادی برای بخش خصوصی
این کارشناس ارشد شهری با اشاره به اینکه اثر بخشی پروژه‌های شهری بسیار اهمیت دارد، تصریح کرد: برای ساخت یک پروژه سرمایه‌های شهر، سرمایه‌های بخش عمومی و خصوصی و زمان و زحمت زیادی صرف می‌شود، باید دید در نهایت اجرای یک پروژه تا چه اندازه می‌تواند مشکلات شهر را حل کند. زمانی که این موضوعات مشخص شد، برای اینکه بخش خصوصی تشویق به سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها شود، شروطی وجود دارد. اولین قدم بحث امنیت در سرمایه‌گذاری است .سرمایه‌گذاران بخش خصوصی بسیار ترسو هستند و حق هم دارند زیرا نمی‌خواهند سرمایه خود را به راحتی در تلاطم‌های سیاسی، اقتصادی و اجتماعی از دست بدهند.بنابراین مدیریت شهری باید بتواند امنیت بازگشت سرمایه آنها را تضمین کند.
او ادامه داد: اگر شهرداری در این خصوص برنامه نداشته باشد وخودش متزلزل باشد، قطعا بخش خصوصی هم احساس امنیت نخواهد کرد، بنابراین مهم‌ترین بحث تامین امنیت اقتصادی برای بخش خصوصی است.
تضمین بازگشت سود
او با اشاره به اینکه شرط دوم تعیین سود و نوع مالکیت است، تصریح کرد: باید محاسبات دقیق وجود داشته باشد که در این پروژه چقدر سود حاصل سرمایه‌گذار خواهد شد و او با حساب و کتاب دقیق بتواند محاسبه کند که آیا حضور در این پروژه بهترین تصمیم برای هزینه کردن سرمایه‌اش است یا خیر . سرمایه‌گذار باید بعد از بررسی هزینه و فایده به این نتیجه برسد که سرمایه‌گذاری در این پروژه به نفعش است. در واقع این سود است که موتور محرک بخش خصوصی برای حضور در پروژه‌های شهری و هر پروژه دیگری است. چنانچه سرمایه‌گذار مطمئن باشد که سودش تامین می‌شود، قطعا وارد پروژه خواهد شد. این نکته را نیز باید در نظر داشت در پروژه‌های قابل واگذاری چنانچه تکلیف مالکیت پروژه مشخص نباشد، برای بخش خصوصی چندان جذاب نخواهد بود.
گام سوم، شفافیت
مصطفی‌زاده با بیان اینکه نکته سوم در تشویق بخش خصوصی شفافیت است، اظهار کرد: تمام اجزا، نقشه پروژه، مسیری که پروژه می‌خواهد طی کند، برنامه زمانبندی شده، GPM (....) و محاسبات هزینه‌ای پروژه کاملا باید روشن باشد و سرمایه‌گذار باید بداند در چه پروژه‌ای، چه زمانی وارد می‌شود و چقدر باید سرمایه‌گذاری کند و در نهایت سود حاصله چه میزان است. بنابراین مدیریت شهری باید پروژه‌هایش را شفاف اعلام کند. این سه یعنی داشتن استراتژی و برنامه توسعه‌ای، تضمین بازگشت سود و شفافیت سه پایه اساسی برای جذب سرمایه‌گذار در پروژه‌های شهرداری هستند.
شرایط مثبت برای سرمایه‌گذاری
این کارشناس شهری در پاسخ به اینکه آیا در شرایط کنونی شهرداری شانس این را دارد تا بتواند از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بهره ببرد یا خیر، عنوان کرد: تصور من بر این است، علی رغم اینکه شرایط موجود تابعی از وضعیت اقتصادی کشور است، در مواردی ممکن است شرایط مثبت و در جای دیگر منفی باشد.
به دلیل تحریم، بسیاری از سرمایه گذاران شهامت این را ندارند که سرمایه‌های خود را به خارج از کشور ببرند و از این بابت نگرانی دارند. البته در شرایط کنونی بسیاری از کشورهای همسایه از جمله ترکیه، امارات و حتی گرجستان به دنبال این هستند که سرمایه‌های سرگردان کشور را به سمت خودشان بکشانند و هر کشوری به دنبال تامین منافع خودش است. این موضوع می‌تواند در داخل نیز وجود داشته باشد و شهرداری با رعایت سه شرطی که عنوان کردم شفافیت تضمین سود و امنیت را ایجاد کند، قاعدتا سرمایه‌گذار به این سمت خواهد رفت. معتقدم این شرایط هم می‌تواند مثبت باشد هم منفی. مثبت از این لحاظ که سرمایه‌گذاران داخلی ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را در داخل کشور حفظ کنند. زیرا بردن سرمایه به خارج از کشور مسائل و مشکلات خاص خودش را دارد. با این وجود، هنوز این ظرفیت در شهرداری وجود دارد و شرایط خیلی نا امیدکننده نیست.
سرمایه‌گذاری خارجی
بعد از اتمام مدیریت 12 ساله قالیباف بر شهر تهران، محمدعلی نجفی اولین شهردار منتخب شورای شهر پنجم عنوان کرد که شهرداری در دوره جدید سعی دارد از سرمایه‌گذاران خارجی برای حضور در پروژه‌های شهری استفاده کند.
او در این خصوص در سفری که به لهستان داشت از تعامل با سرمایه‌گذاران این کشور برای حضور در تهران خبر داد. هر چند عمر کوتاه مدیریت او بر شهر تهران اجازه تحقق این موضوع را نداد، اما شهردارهای بعد از او یعنی محمدعلی افشانی و پیروز حناچی نیز بر این موضوع تاکید داشته و دارند.
پیروز حناچی، شهردار کنونی تهران در روزهای آخر سال گذشته با سرمایه‌گذاران خارجی دیدار و پیگیری برای جذب سرمایه‌گذاری را از جمله برنامه‌های مدیریت شهری دانسته است. سوال این است که آیا در شرایط کنونی که کشور در تحریم قرار دارد و از رکود اقتصادی رنج می‌برد، آیا اساسا صحبت از جذب سرمایه‌گذاری خارجی امکان عملی شدن دارد یا خیر. مصطفی پور در پاسخ به این سوال گفت: علی رغم محدودیت‌هایی که وجود دارد، قطعا سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند موثر باشد.
واقعیت این است که در این حوزه انسداد کامل وجود ندارد و پروژه‌ها می‌تواند برای سرمایه‌گذاران کشورهای دیگر که امکانات و تکنولوژی لازم را دارند، جذاب باشد و می‌توانند تکنولوژی را وارد کشور ما کنند. تعاملات بین شهری خارج از محدودیت‌های سیاسی همواره وجود داشته است.
او ادامه داد: اصولا بخش خصوصی در کشورهای مختلف در این زمینه به شکل مستقل عمل می‌کنند. یعنی برندهای اقتصادی مسیر خودشان را در چارچوب قوانین کشور و قوانین اقتصادی دنیا طی می‌کنند. هر چند در سال‌های اخیر حضور سرمایه‌گذاران خارجی در کشور آسیب دیده است اما همانطور که گفتم به‌طور کامل منتفی نشده است و کماکان امکان جذب سرمایه‌گذاری خارجی در پروژه‌های شهری وجود دارد.
وضعیت نامساعد سرمایه‌گذاری
بخش خصوصی
محمود میرلوحی، عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر نیز در این باره به خبرنگار تعادل گفت: واقعیت این است که سرمایه‌گذاری در کشور و به خصوص در شهرداری وضعیت خوبی ندارد. در زمان برجام که فضا باز شد و هم در داخل و هم ایرانیان مقیم خارج وارد کشور شدند و اعلام آمادگی کردند اما هیچ کدام از قرار و مدارها به سرانجام نرسید. از سال 90 نیز با یکسری از افراد 180 پروژه تحت عنوان ساخت و ساز شروع کردند از جمله ساخت میدان صادقیه، ترمینال جنوب و موارد دیگر اما اغلب این پروژه‌ها در دست‌انداز قرار دارند. تلاش کردیم با مصوبه فرصت‌های سرمایه‌گذاری نسبت به رفع موانع اقدام کنیم. در این مصوبه امکان مشارکت بخش خصوصی در فعالیت‌های شهرداری در مترو، اتوبوس، پسماند، شهر هوشمند و حتی ارایه خدماتی که شهرداری ارایه می‌دهد را فراهم کرده‌ایم.
میرلوحی در تشریح نحوه ورود سرمایه‌گذار خصوصی در پروژه‌های شهری گفت: زمانی که صحبت از ورود سرمایه‌گذار برای انجام پروژه‌های خصوصی و مشارکتی می‌شود افراد و شرکت‌هایی که به ما مراجعه می‌کنند، ساز و کار و سرمایه مشخصی ندارند و بیشتر مشکلات ما در پروژه‌های شهری به این دلیل است که با این دسته از شرکت‌ها و افراد وارد مشارکت شده‌ایم. تجربه در مدیریت شهری به من ثابت کرده شرکت‌ها و افرادی که دارای سرمایه و ساز و کار مشخص عملیاتی هستند هیچگاه در سرمایه‌گذاری شهری ما که شفاف و مشخص نیست ورود نمی‌کنند.
عضو شورای شهر تهران با اشاره به احداث برخی پروژه‌های مدیریت شهری روی اراضی مردم گفت: مدیریت شهری چگونه برنامه‌ریزی و مدیریت پروژه را آغاز می‌کند در حالی که نمی‌داند در زمینی که در حال ساخت و ساز است، معارض وجود دارد و مالک آن زمین مردم هستند.
او با تاکید بر اینکه ریل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهرداری باید تغییر کند، تصریح کرد: اکنون پایتخت 40 درصد از تولید ناخالص داخلی اقتصاد کشور را تامین می‌کند. هر چند تهران مزیت‌های فراوانی دارد اما بعد از تحریم شرایط سخت شد.
با این وجود با مصوباتی که شورا دارد سعی کردیم راه را برای حضور سرمایه‌گذاران باز کنیم. تلاش داریم تا از پروژه‌های قبلی که اکثرشان مشکلات اقتصادی و حقوقی دارند گذر کرده و آن رها را از بلاتکلیفی خارج کنیم. در مرحله دوم به دنبال این هستیم تا تغییر ذائقه‌ای داده شود تا پروژه‌ها ارزش افزوده داشته باشند و صرفا محدود به ساخت و ساز و آن هم بعضا ساخت و سازهای خلاف نباشد.
میرلوحی با اشاره به تصویب سند جامع مشارکت و سرمایه‌گذاری شهرداری تهران در دی ماه سال جاری گفت: دراین سند، ساختار و فرایند چگونگی و شناسایی فرصت‌های سرمایه‌گذاری، تضامین و نوع قرار دادها مشخص شده و در 34 ماده به شورا ارایه شده مضاف بر اینکه در این لایحه بر لزوم تغییر ساز و کار اجرای پروژه‌ها و پرهیز از شیوه دولتی‌سازی و اجرا با کیفیت پایین عبور تاکید شده است.
میرلوحی ادامه داد: یکی از جفاهایی که به شهر تهران شده این است که علی رغم اینکه در گذشته همه کشور و حتی سرمایه‌گذاران خارجی در این نهاد به دنبال ارزش افزوده بودند اما خود شهرداری تهران به این موضوع باور نداشته است و متاسفانه در دوره مدیریت قبلی شاهد سرمایه‌گذاری شهرداری در کیش و شهرهای دیگر بوده‌ایم که سرمایه‌های صندوق بازنشستگی کشور را به این شکل هدر داده‌اند. خود شهرداری تهران نیز با مشارکت در پروژه‌هایی مانند مگامال‌ها و ساختمان‌های اداری این کار را با عبور از قوانین و طرح جامع و تفضیلی انجام داده است. اکنون شاهد دعوایی که بین شهرداری‌های مناطق و سرمایه‌گذاران هستیم این است که سرمایه‌گذاران طالب این هستند، بدون حساب و کتاب باید پروانه ساخت صادر شود و منطقه نیز حاضر نشده بدون درنظر گرفتن پهنه‌بندی طرح تفضیلی این کار را انجام دهد و بخشی از وقت شهرداری برای حل و فصل این مشکلات گرفته می‌شود. او ادامه داد: علت توقف 180 پروژه که عنوان کردم نیز وجود همین تخلفات است و متاسفانه در این مدت نه‌تنها شهرداری سودی نبرده است بلکه همواره طرف‌های ما طلبکارند و می‌گویند باید هر چه زودتر تکلیف پروژه‌ها روشن شود. بنابراین باید این مشکلات حل و فضای شهرداری آماده شود . این شهر و این پایتخت باید با یک رویکرد جدیدی در حوزه مترو و حمل ونقل ورود پیدا کند و در این راه از همراهی بخش خصوصی نیز به درستی استفاده شود.
تغییر ساختار حضور بخش خصوصی
این عضو شورای شهر با اشاره به اینکه در مصوبه فرصت‌های سرمایه‌گذاری که ماه گذشته به تصویب رسید، ساختار حضور بخش خصوصی در پروژه‌های شهری تغییر کرده است، گفت: بخش خصوصی می‌تواند طبق این الگو کار کند و شهرداری نیز باید با کمک دولت و بر اساس قوانین و مقررات تضمین کند تا در دوره بهره‌برداری از پروژه، یارانه‌های مقرر در این حوزه را شهرداری پرداخت می‌کند.
در این صورت بخش خصوصی احساس می‌کند، طراحی، تامین منابع، اجرا و بهره‌برداری کاملا مطابق با استانداردهای دنیا است و وارد کار می‌شود. برای مثال در ساخت مترو شهرداری به جای اینکه خودش تامین منابع کند که امکان آن هم وجود ندارد، باید با بخش خصوصی وارد همکاری شود.
میرلوحی با بیان اینکه در بودجه سال آینده نیز، فرصت‌هایی برای حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی دیده شده است، تصریح کرد: همواره تاکید ما بر استفاده از بخش خصوصی است و در بودجه سال 99 آمده است تا برای ساخت مجتمع‌های ایستگاهی از ظرفیت بخش خصوصی استفاده کنیم و خود بخش خصوصی کار طراحی و اجرای این پروژه را بر عهده بگیرد و ایجاد ارزش افزوده نیز بکند. در بودجه 99 تبصره‌ای پیش بینی کرده‌ایم که مشخصا در زمینه حمل و نقل 10 هزار میلیارد تومان با بخش خصوصی وارد همکاری شوند.
