بازی کرونا با بازار مسکن جهان

مجید اعزازی|

در شرایطی که شیوع بیماری کرونا بخش‌های قابل توجهی از اقتصاد ایران و جهان را متاثر کرده و به ویژه منجر به رکود در کسب و کارهای خرد شده، بازار مسکن ایران و جهان نیز از ترکش این بیماری در امان نمانده است.

در گزارش میدانی «تعادل» از بازار مسکن تهران که هفته گذشته منتشر شد، از زبان مشاوران املاک خواندیم که به‌دلیل هراس از سرایت کرونا اغلب فروشندگان پذیرای خریداران برای بازدید از آپارتمان به فروش گذاشته شده نیستند و البته همزمان خریداران نیز تردد کمتر در بازار ملک را در دستور کار خود قرار داده و بنا به توصیه‌های بهداشتی در منزل به قرنطینه خودخواسته تن داده‌اند و از همین رو است که در پی افزایش معاملات طی چند ماه اخیر و برخلاف رونق بازار شب عید، شاهد رونق بازار ملک در نیمه نخست اسفند ماه سال جاری نبوده‌ایم. بازارهای مسکن در سایر نقاط جهان از جمله چین و سایر کشورهای آسیایی و همچنین کشورهای اروپایی نیز چنین سرنوشتی داشته و دارند. در این میان، بازار ایالات متحده کمی متفاوت است و به دلیل ورود دیرتر ویروس کرونا به این کشور و همچنین رونق بازار مسکن این کشور در ژانویه، دست‌کم تا امروز روند متفاوتی را در پیش گرفته است.

   گرایش سرمایه‌گذاران خارجی به امریکا

در حالی که سرمایه‌گذاران به دنبال رهایی از توفان کرونا هستند، به‌نظر می‌رسد، جایی مناسب‌تر از بازار مسکن امریکا و آپارتمان‌هایی جذاب‌تر از آپارتمان‌های اجاره‌ای برای خانوارهای تک نفره، وجود نداشته باشد.

هر چند این سرمایه‌گذاران برای بازدید املاک مورد نظر خود به ایالات متحده نمی‌آیند و خریدهای خود را به صورت آنلاین انجام می‌دهند.

«روف استاک» یک شرکت فین تک مستقر در کالیفرنیا، آپارتمان‌های مناسب برای اجاره به خانوارهای تک نفره را در وبسایت خود فهرست می‌کند که اغلب آنان هم اینک دارای مستاجر هستند. این شرکت همچنین خدمات مدیریتی نیز ارایه می‌کند.

از این‌رو، سرمایه‌گذاران مجبور نیستند، املاک را بازدید کنند. در چند هفته اخیر، وبسایت این شرکت شاهد افزایش مراجعات سرمایه‌گذاران آسیایی تا 500 درصد بوده است که به گفته «گری بیسلی» مدیرعامل روف استاک، نتیجه مستقیم شیوع کرونا بوده است.

بیسلی گفت: فکر می‌کنم مردم به دنبال سرمایه‌گذاری در جایی هستند که کمترین اثرپذیری- دست‌کم تاکنون- را از کرونا داشته باشد. به نظر من، مردم از دارایی‌های فیزیکی مانند ملک که اساسا با بازار سهام ارتباطی ندارند، هستند.

از همین رو، صرفا شاهد حضور و فعالیت سرمایه‌گذاران آسیایی در مسکن امریکا نیستیم، بلکه مراجعات سرمایه‌گذاران آلمانی نیز به وبسایت روف استاک تا 450 درصد، اتریشی‌ها تا 250 درصد و بریتانیایی‌ها تا 100 درصد افزایش یافته است.

 وبسایت منحصر به فرد روف استاک که برای افراد مشتاق به سرمایه‌گذاری آنلاین طراحی شده است، نشان می‌دهد که چظور تکنولوژی می‌تواند روی الگوهای سرمایه‌گذاری در مواقع بحران اثر گذار باشد. هم اینک بازار مسکن امریکا در شرایط کمبود شدید آپارتمان برای فروش قرار دارد و این تقاضای افزایش یافته رقابت‌ها را افزایش می‌دهد.

بیسلی گفت که انتظار دارد، برخی سرمایه‌گذاران هم اینک املاک خود را به بازار عرضه کنند تا از سود این تقاضای جدید و قیمت‌های بالاتر بهره مند شوند.

در همین حال، برخی گزارش‌های دیگر از بازار مسکن ایالات متحده حاکی است، اگر چه در ژانویه سال جاری این بازار روند بسیار متفاوت و پر رونقی را نسبت به ژانویه در سال‌های گذشته (از 1990 به بعد) داشته است، اما کاهش بازدهی در بازار سهام این کشور و در پی آن احتمال افزایش بیکاری و سایر تبعات اقتصادی شیوع ویروس کرونا برای اقتصاد جهان و امریکا نگرانی‌هایی را به دنبال داشته است. در عین حال، برخی کارشناسان بر این باورند که دوره عسرت ناشی از ویروس کرونا کوتاه خواهد بود و از همین رو، نگرانی درباره بازار قدرتمند مسکن ایالات متحده کم اهمیت هستند.

   کاهش ارزش هفتگی در هنگ کنگ

در حالی توجه سرمایه‌گذاران آسیایی به بازار مسکن ایالات متحده افزایش یافته که شیوع ویروس کرونا در حال اثر‌گذاری بر بازار املاک هنگ کنگ است. در هفته منتهی به اول مارس ارزش خانه‌های موجود نسبت به هفته قبل، 1.78 درصد کاهش یافت که بزرگ‌ترین کاهش از مارس 2016 به شمار می‌رود.

وونگ لونگ سونگ، دستیار مدیر بخش تحقیقات «سنتالاین» جمعه گذشته در بیانیه‌ای اعلام کرد: معاملات مربوط به خانه‌های غیرنوساز اخیراً با افزایش تمایل خریداران به خرید املاک ارزان قیمت به‌طور قابل توجهی افزایش یافته است که منجر به افزایش حجم معاملات ملک و افت قیمت‌ها شده است.

به گفته وانگ، بخشی از کاهش قیمت ناشی از تأثیر شیوع بیماری کرونا است.

از اواخر ژانویه، هنگامی که اولین مبتلا به ویروس کرونا در این شهر شناسایی شد، ارزش خانه 1.48کاهش یافته است. این شیوع ویروس، بخش عمده‌ای از تجارت مهم و خرده فروشی و جهانگردی هنگ کنگ را تحت تأثیر قرار داده است. مساله‌ای که به مشکلات اقتصادی ناشی از اعتراضات ادامه‌دار ضد دولتی افزوده است.

   افزایش3 درصدی قیمت‌ها در بریتانیا

بر اساس گزارش رسانه‌های تخصصی بریتانیا در حزوه املاک، قیمت خانه در این کشور طی ماه فوریه برای چهارمین ماه متوالی افزایش یافته و منجر به استمرار گزارش دهی درباره قدرت یابی دوباره بازار املاک شده است.

متوسط قیمت خانه‌ها از ژانویه تاکنون 0.3 درصد افزایش یافته و به 240.677 پوند (312، 000 دلار) رسیده است. به این ترتیب، قیمت‌ها از سال گذشته 2.8 درصد افزایش یافته است.

سایه رأی به خروج از اتحادیه اروپا در سال 2016، سال‌ها بر سر بازار ملک خواهد بود، اما اکنون نشانه‌هایی از تقاضای سرکوب شده دیده می‌شود.

اکثر شاخص‌ها در آغاز سال نوسان شدیدی را تجربه کردند، در عین حال، شیوع کرونا و استمرار نااطمینانی ناشی از برگزیت چشم‌انداز آینده را با ابهام بیشتری مواجه کرده‌اند.

راسل گاللی، مدیرعامل موسسه مطالعات اقتصادی «هالیفاکس»گفت: «سطح پایدار فعالیت خریدار و فروشنده نسبت به سال‌های اخیر قوی است».

او افزود: در پیش بینی آینده اقتصاد، ریسک‌های متعددی را - از جمله تأثیر احتمالی ویروس کرونا که همچنان به اقتصاد فشار وارد می‌کند- باید در نظر گرفت.

   کرونا رونق ملک را تهدید می‌کند

در حالی که تهدید عدم اطمینان برگزیت اکنون کم رنگ شده است، خطر افزایش تعداد موارد مبتلا به ویروس کرونا رشد قیمت خانه‌ها در انگلیس را به حاشیه برده است.

به گفته راسل گاللی، «بازار مسکن انگلیس همچنان تا اوایل بهار ثابت باقی خواهد ماند.دقیقاً مانند ژانویه، افزایش قیمت‌ها در فوریه نشان‌دهنده بهبود مداوم شاخص‌های کلیدی بازار است.

شرایط اشتغال مثبت و بازار رهن رقابتی، حمایت از تقاضا تداوم می‌یابد.

مارک فون گروندر، مدیرعامل موسسه بنهام و ریوز اما از رشد فزاینده قیمت‌های مسکن در بریتانیا طی فوریه به عنوان نشانه‌ای جدید از سلامت بازار املاک انگلستان یاد کرد.

در همین حال، ناظران هشدار دادند که خطر شیوع ویروس کرونا در سراسر جهان می‌تواند به مثابه ضربه تازه‌ای به بازار مسکن انگلیس تلقی شود.

مایکل استون، بنیانگذار املاک و مستغلات استون در این باره گفت: «ابرهای تاریک نااطمینانی ناشی از برگزیت که باعث افت رشد قیمت و معاملات شد، برای مدتی بر سر بازار احساس می‌کردیم.

 با این حال، دقیقاً همانطور که در نهایت می‌توانند زمینه‌های ایجاد آسمان آبی و رشد قیمت حیرت آور را فراهم کنند، می‌تواند جبهه توفانی دیگری را به شکل تهدید کرونا ایجاد کنند.

استون هشدار داد که ساخت و سازهای جدید در خارج از بریتانیا «کاملاً متوقف شده» و محدودیت‌های مسافرتی مانع جذب سرمایه‌گذاران خارجی برای توسعه‌دهندگان شده است.

وی گفت: اگر این کار برای مدت زمان قابل توجهی ادامه یابد، به احتمال بسیار زیاد با کاهش سرمایه‌گذاری خارجی و تأثیر منفی بر قیمت خانه مواجه خواهیم شد.

فون گروندر، رییس بنهام و ریوز گفت: آخرین نظرسنجی وی نشان داد 17 درصد از مردم به دلیل ویروس کرونا برنامه خرید و فروش خانه را به تعویق انداخته‌اند. اگر این تعویق با همان سرعت عامل موجده خود گسترش یابد، می‌توانیم شاهد پایان رشد کنونی بازار باشیم زیرا یک بار دیگر فعالیت بازار متوقف می‌شود. اما فون گروندر اظهارکرد: «اکثریت قریب به اتفاق» خریداران غافلگیر هستند و بودجه هزینه و کاهش نرخ بهره می‌تواند به تقویت قیمت خانه‌های انگلیس کمک کند.

او هشدار داد: بدترین چیزی که می‌تواند برای بازار ملک پیش بیاید این است که در همان چرخه قدیمی رونق و شکوفایی قرار بگیرد.

او افزود: در حال حاضر، دو تهدید اصلی در مورد بازار ملک وجود دارد.

یکی اثر ویروس کرونا در صورت تشدید شرایط است و دیگری نتیجه منفی و حتی مبهم مذاکرات تجاری بریتانیا با اتحادیه اروپا است.

 اما آنچه می‌خواهیم در طول سال 2020 شاهدش باشیم، افزایش معاملات ملک، افزایش نقدشوندگی و رشد مداوم و پایدار قیمت است.

   کرونا چگونه اثر می‌گذارد؟

اقتصاد جهانی در حال حاضر اولین علائم یک بیماری جدید را با بیشترین افت قیمت سهام از زمان بحران مالی سال 2008 و همچنین تهدید انقباض اقتصاد چین برای اولین‌بار پس از چندین دهه نشان می‌دهد.

 تاکنون، صاحب خانه‌ها فقط تحت تأثیر خفیف ناشی از این شرایط قرار گرفته‌اند و قیمت‌های سهام به صورت جزئی افت کرده است.

با این حال، بسیاری از ناظران مایوس اظهار کرده‌اند که بدترین وضعیت اقتصاد را به زودی شاهد خواهیم بود. اقتصاد احتمالا به کما می‌رود و مجالس بریتانیا (عوام و اعیان) و کسب و کارها موقتاً متوقف می‌شوند تا تهدید بیماری کرونا برطرف شود. کشورهایی مانند ایتالیا و ژاپن قبلاً مدارس خود را به مدت یک ماه تعطیل کرده‌اند.

در بدترین سناریو، تحت تاثیر اجرای اقدامات اضطراری برای مهار ویروس کرونا، ساخت و سازها تا سه ماه متوقف خواهند شد.

تیم مور، مدیر اقتصاد موسسه «آی. اچ. اس مارکیت» گفت: اثر نااطمینانی ناشی از شیوع ویروس کرونا در چشم‌انداز رشد اقتصادی انگلیس، رونق ناشی از بهبود تعداد سفارش‌های ساخت و ساز رزرو شده در ماه‌های آغازین سال 2020 را مخدوش می‌کند.

رکود اقتصاد منجر به تعلیق یا تعدیل سرمایه‌گذاری داخلی شود و چشم‌انداز بخش ساخت و ساز بریتانیا را کاهش دهد.

در عین حال، ویروس کرونا بر اشتهای مالکیت اثر نمی‌گذارد. تازه‌ترین تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد که 83 درصد از خریداران و فروشندگان خانه در بریتانیا امسال به دلیل شیوع ویروس کرونا از خرید و فروش ملک کنار نخواهند کشید.

فقط 9 درصد مردم اظهار کرده‌اند که در فرایند خرید و فروش قرار دارند، اما اکنون از آن صرف نظر می‌کنند و تصمیم دارند کمی صبر کنند. کمی بیش از 9 درصد از مردم نیز اعلام کرده‌اند که امسال قصد ورود به بازار مسکن را داشته‌اند اما در حال حاضر تصمیم گرفته‌اند که دست نگهدارند.

البته به‌طور منطقه‌ای، نگرش مردم نسبت به خرید و فروش ملک با وجود شیوع ویروس کرونا متفاوت است. مثلا 90 درصد از متعاملین بازار ملک اسکاتلند اعلام کرده‌اند که دست از فعالیت در این بازار بر نمی‌دارند. اما در منطقه شمال غربی بریتانیا این رقم به 77 درصد کاهش می‌یابد.

با نگاهی به شیوع بیماری‌ها در گذشته، به نظر می‌رسد که این نگرش متفاوت به فعالیت یا عدم فعالیت در بازار نکته جدیدی نیست، چرا که در طول همه‌گیری آنفولانزا بین مارس 2009 و آگوست 2010، قیمت خانه‌های انگلیس 12.3درصد افزایش یافت، در حالی که این رقم در پایتخت 17.5بود.

در موردی دیگر، در حالی که تهدید ویروس ابولا از سواحل داخلی بریتانیا دور ماند، نه تنها قیمت خانه‌ها در انگلیس مشاهده نشد، بلکه به دلیل آشفتگی گسترده اقتصادی، قیمت‌ها در سراسر انگلیس 14.4 درصد و در لندن 26.6 درصد افزایش یافت.

مارک فون گروندر مدیر موسسه «بنهام و ریوز» در این رابطه گفت: بر اساس آمارهای ثبت شده در همه‌گیری بیماری‌ها در گذشته می‌توان پیش بینی کرد که ویروس کرونا بر قیمت خانه اثری نخواهد گذاشت اما احتمالا شاهد کاهش سرمایه‌گذاری‌های خارجی در مناطقی باشیم که بدترین رکورد‌ها دارند. در داخل کشور اما بسیج خواهیم شد و اجازه نخواهیم داد که رویای ما برای مالکیت منزل را خراب کند.