عرضه مسکن در بورس محکوم به شکست است

مجید اعزازی|

در حالی که انبوه‌سازان، کارشناسان مسکن و همچنین اتحادیه صنف مشاوران املاک از طرح پیوند میان بازار مسکن و بازار بورس استقبال نمی‌کنند و حتی آن را برای بازار مسکن و خانه‌دار شدن مستاجران و زوجین مضر می‌دانند، معاون وزیر راه و شهر‌سازی دیروز خبرداد که به زودی 3 اتفاق جدید در حوزه بورس مسکن عملیاتی می‌شود و تابلوی اختصاصی مسکن در بورس کالا راه‌اندازی خواهد شد.

به گزارش «تعادل» هفته گذشته، جزییات طرح جدید تامین مالی ساخت و ساز از طریق بازار بورس رونمایی شد. در قالب این طرح، منابع مورد نیاز ساخت‌ واحدهای مسکونی با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد و فروش آن در بازار سهام برای سازنده تامین می‌شود و در ازای مشارکت خریداران اوراق در پروژه ساختمانی، متناسب با حاشیه سود حاصل از ساخت‌و‌ساز و رشد قیمت ملک، دارندگان اوراق نیز نفع می‌برند.

 پیش فرض این طرح این است که متقاضیان مصرفی آپارتمان و همچنین متقاضیان سرمایه‌گذاری در مسکن خریداران اوراق یادشده باشند. در این طرح، سازنده با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، بخشی از دارایی خود (متراژی از ساختمان مسکونی) را در ازای بهای نقد به فروش می‌رساند تا پس از انجام عملیات ساخت به خریدار تحویل شود. عمر این اوراق معادل یک تا دو سال پیش‌بینی شده و حداقل سود تضمین برای اوراق 

در نظر گرفته می‌شود.

طرح انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در شرایطی مطرح شده است که حدود پنج سال پیش نیز، طرح راه‌اندازی صندوق‌های زمین وساختمان در بازار بورس اجرایی شد، اما مورد استقبال بازیگران بازار مسکن قرار نگرفت.

عباس اکبرپور، کارشناس ارشد بازار مسکن در ارزیابی خود از طرح انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در حوزه مسکن به «تعادل» گفت: به نظرم ایده‌ای است تا پول‌هایی که احتمالا در بانک‌ها خوابیده است را فعال کنند. چرخش اقتصادی از طریق گردش پول در همه کشورهای دنیای متداول است و باعث رونق اقتصادی می‌شود . از این رو، طرح یاد شده از این منظر، مثبت ارزیابی می‌شود. اما هم اینک سوالات متعددی درباره شرایط بازار بورس مطرح است. اینکه آیا بورس حبابی ندارد و قیمت‌ها نزدیک به واقعیت است؟ چگونه می‌شود که بورس اینقدر رشد کند در حالی که بحث تولید محصول و خدمات باتوجه به شرایط کرونا و امثال آن وضعیت خیلی مناسبی ندارند؟ در صورتی که چنین اما و اگرهای نباشد، قاعدتا طرح بورسی یاد شده، رونق ساخت و ساز را به ارمغان می‌آورد.

    مداخله دولت شرایط را بدتر می‌کند

اکبرپور در پاسخ به اینکه آیا انتشار اوراق یادشده، منجر به تسهیل خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی خواهد شد؟ اظهار کرد: اصولا فکر می‌کنم هر زمانی که دولت در امور مربوط به بخش خصوصی دخالت کند اثرات معکوسی را به ارمغان می‌آورد. در مورد مسکن نیز اگر دولت بخواهد از نرم‌هایی که در دنیا هست تبعیت نکند و با پاک کردن صورت مساله بخواهد به فکر حل مساله باشد، مشکلی حل نمی‌شود. به عنوان نمونه مسکن مهر، تجربه موفقی نبود و هر آنچه که به موازات آن باشد هم موفق نخواهد شد، زیرا کار مردم باید به مردم سپرده شود. مکانیسم عرضه و تقاضا در بازار باید این مساله را تعیین کند.

 او اضافه کرد: متاسفانه عواملی هست که من را نسبت به خانه‌دار شدن مردم از طریق مداخله دولت بد بین می‌کند. از جمله وجود نرخ‌های بهره بسیار بالا در اقتصاد است. در حالی که در بسیاری از کشورهای دنیا نرخ بهره ساخت و ساز یا خرید مسکن بسیار پایین است و عملا برای اعطای وام، متقاضی تشویق می‌کنند. اما در کشورما نرخ‌های بهره و همچنین تورم بالا است و قدرت خرید مردم هم بسیار پایین است. از این رو، از نظر اقتصادی وضعیتی شکننده وجود دارد که بعید می‌دانم دولت بتواند به نوعی معضل مسکن‌دار شدن طبقه‌ای فاقد مسکن را حل کند. این کاری نیست که از عهده دولت برآید. این کار باید از طریق فعالیت بخش خصوصی و مکانیسم عرضه و تقاضا، ارایه تسهیلات مناسب به سازندگان و اعطای معافیت‌های گوناگون مالیاتی و وام‌های کم بهره و ... انجام شود. اکبرپور تصریح کرد: فکر نمی‌کنم که عرضه مسکن از طریق بورس مشکلی را حل  کند.

او در واکنش به اینکه انبوه‌سازان معتقدند، طرح انتشار اوراق سلف موازی استاندارد منجر به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌شود، نیز گفت: بله. یقینا چنین خواهد شد. تخصص انبوه ساز به او بینش این پیش بینی را می‌دهد. شما به جای اینکه بیایید کمکش کنید اما به بیراهه می‌روید. در واقع این مجموعه قابل را کنار می‌گذارید و هراز گاهی راه‌حل‌های جایگزین ابداع می‌کنید. این در حالی است که باید بررسی کرد و دید که آیا این شیوه در چه کشورهایی و تحت چه شرایطی متداول بوده است. آیا سابقه‌ای از اجرای موفق این شیوه وجود دارد؟ این کارشناس مسکن افزود: شما می‌خواهید ابرو را درست کنید اما می‌زنید و چشمش را هم کور می‌کنید. قشر قابل و با تجربه انبوه ساز را کنار می‌گذارید یا حضورشان را کمرنگ می‌کنید تا یک جایگزینی را مطرح کنید. احساس می‌کنم که این طرح محکوم به شکست است.

   تعریفی از بورس مسکن نداریم

در همین حال، حسام عقبایی، نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک نیز در این رابطه گفت: اعتقادی به مسکن در بورس ندارم چون دولت، وزارت راه و شهرسازی، سازمان بورس و وزارت اقتصاد و دارایی تعریفی از بورس مسکن ندارند. به‌طورکلی به هیچ عنوان تعریف نشده که بورس مسکن چیست؟

عقبایی تصریح کرد: آنچه دیده و شنیده می‌شود از برنامه‌هایی که برای بورس مسکن اعلام می‌کنند انتقال بنگاهداری از بانک‌ها به بورس است یعنی بورس به نوعی وارد یک بنگاهداری می‌شود که در این بنگاهداری می‌خواهد ملک خرید و فروش کند و کارگزار فروش شود. او که در یک برنامه رادیویی سخن می‌گفت، افزود: هیچ کجای دنیا نه در امریکا، نه در اروپا و نه در شرق  بورس مسکن یا بورس املاک وجود ندارد.

عقبایی تصریح کرد: اول باید تعریف کرد بورس مسکن باید برچه مبنای شکل بگیرد.

وی ادامه داد: مسکن که یک کالای ناهمگن است مثل طلا، گندم، نفت و دیگر کالاهای همگن نیست.

نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک گفت: کاری که در حال شکل‌گیریست به نوعی بنگاهداری در بورس است به نام بورس مسکن. وی افزود: به‌طور کلی این وظیفه بورس نیست و همین‌طورتعریف بورس مسکن هم این نیست.

   بورس مسکن 

منجر به افزایش قیمت می‌شود

پیش از این نیزایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، در گفت‌وگو با فارس، ضمن بیان این نکته که اساسی‌ترین هدف نهادهای تصمیم‌گیر در حوزه مسکن، تامین خانه برای دهک‌هایی است که توانایی صاحب‌خانه شدن را ندارند، عنوان کرد: کنترل قیمت در بازار مسکن و تسهیل خانه‌دارشدن دهک‌های ضعیف درآمدی نیازمند مصرفی بودن بازار مسکن است و بازشدن پای این بازار به بورس، زمینه‌ساز ورود بیش از پیش تقاضاهای سرمایه‌ای را فراهم می‌آورد.

رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به علت افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، گفت: ورود سنگین تقاضا سرمایه‌ای به بازار مسکن، زمینه‌ساز افزایش قیمت در سال‌های اخیر است و حضور بخش مسکن در بورس، افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را تشدید خواهد کرد. بدین‌ترتیب، شاهد افزایش نقش تقاضای سرمایه‌ای در این بازار خواهیم بود و دهک‎های کم‌درآمد بازهم در خانه‌دار شدن ناکام می‌مانند.

  ۳  اتفاق جدید در حوزه بورس مسکن 

محمود محمود زاده، معاون مسکن وزارت راه گفت: در بحث ارتباط بین بازار مسکن و بورس ۳ اتفاق جدید از قبیل صندوق‌های زمین و ساختمان، یونیت‌های متعلق به پروژه‌های انبوه مسکن و ورود اکثر مصالح ساختمانی به بورس و اختصاص تابلوی اختصاصی حوزه مسکن در بورس کالا به زودی عملیاتی می‌شود.

به گزارش تسنیم، محمود‌زاده به رادیو اقتصاد گفت: در بحث ارتباط بین بازار مسکن و بورس سه اتفاق جدید از قبیل صندوق‌های زمین و ساختمان، یونیت‌های متعلق به پروژه‌های انبوه مسکن و ورود اکثر مصالح ساختمانی به بورس و همین طور اختصاص تابلوی اختصاصی حوزه مسکن و ساختمان در بورس کالا به زودی عملیاتی می‌شود.

وی افزود: شق اول و دوم این اتفاقات جدید که مرتبط با جذب سرمایه‌های خرد اجتماعی و مردم است بسیار می‌تواند برای سرمایه‌های خرد اقتصاد پایداری را ایجاد کند چون بازار مسکن هم بازار مطمئن و هم بلندمدت است.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: این دو ویژگی باعث می‌شود افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری می‌کنند از یک حاشیه سود مطمئنی هم برخوردار شوند.

وی افزود: وزارت راه و شهرسازی دستور کاری مبنی بر عرضه مسکن در بورس ندارد بلکه این وزارتخانه بحث تولید مسکن را دنبال می‌کندآن هم نه با محوریت دولت بلکه ایجاد صندوق‌هایی که با محوریت و مدیریت بورس شکل می‌گیرد.

محمود‌زاده اظهار کرد: بر اساس موقعیت و کاربری پروژه و ارزش محل پروژه‌های ساختمانی قیمت گذاری و ارزش سهام جداگانه تعیین می‌شود این طور نیست که گفته شود تمامی پروژه‌های مسکن یک قیمت دارند نه اینچنین نیست.

وی ادامه داد: شرکت‌های ساختمانی برای ورود به این عرصه به هیچ‌وجه موانع قانونی برای آنان وجود ندارد.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: این موضوع دو وجه دارد بخشی که وزارت راه و شهرسازی با بورس هماهنگ کرده حتی برای شرکت‌های بخش خصوصی برای اینکه پروژه‌های خود را به اشتراک بگذارند و بتوانند از سرمایه‌های مردمی استفاده کنند این قابلیت وجود دارد.

وی افزود: دولت هم برای راه‌اندازی این فرهنگ اراضی خود را عرضه و فقط سهام می‌گیرد و سهام خود را دوباره در بورس ارایه می‌کند بنابراین نقشی در این پروژه‌ها ندارد.

محمود‌زاده اظهارداشت: این صندوق‌ها در تامین سرمایه برای تقویت تولید صنعتی و تحول در حوزه صنعت ساختمان و مسکن کشور بسیار نقش آفرین هستند. وی ادامه داد: هر پروژه‌ای که در قالب این صندوق‌ها تعریف می‌شود برای مدت محدود دو تا سه ساله است تا پروژه‌ها تکمیل و فروخته شوند.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: طی چهار تا پنج سال پیش سه تا چهارصندوق در بخش خصوصی و شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن ایجاد و خوشبختانه عملکرد قابل قبولی داشته و مورد استقبال واقع شد اما مقیاسی نیست که بتواند تاثیرگذار باشد لذا ورود دولت به عنوان بسترسازی بیشتر و ریل گذاری است به سبب اینکه کارهای بزرگی در سطح کشور با مشارکت سرمایه‌های خرد مردم انجام شودو انتفاع این فعالیت‌ها به خود سرمایه‌گذاران برمی‌گردد.

برش

  عباس اکبرپور، کارشناس ارشد بازار مسکن :شما می‌خواهید ابرو را درست کنید اما می‌زنید و چشمش را هم کور می‌کنید. قشر قابل و با تجربه انبوه ساز را کنار می‌گذارید یا حضورشان را کمرنگ می‌کنید تا یک جایگزینی را مطرح کنید. احساس می‌کنم که این طرح محکوم به شکست است.

   متاسفانه عواملی هست که من را نسبت به خانه‌دار شدن مردم از طریق مداخله دولت بد بین می‌کند. از جمله وجود نرخ‌های بهره بسیار بالا در اقتصاد است. در کشورما نرخ‌های بهره و همچنین تورم بالا است و قدرت خرید مردم هم بسیار پایین است. از این رو، از نظر اقتصادی وضعیتی شکننده وجود دارد که بعید می‌دانم دولت بتواند به نوعی معضل مسکن‌دار شدن طبقه‌ای فاقد مسکن را حل کند.