میلیاردرهای بی‌پول در حباب مسکن
مجید اعزازی|
اگر چه پیامد جهش‌های قیمتی ملک طی دو سال اخیر اقتصاد اغلب خانوارهای شهری را بر هم زده است و مشکلات متعددی را برای مستاجران و متقاضیان مصرفی مسکن به همراه آورده است. طی این مدت نیز تلاش‌هایی از سوی دولت انجام شده اما کافی نبوده است. با بحرانی شدن این شرایط، شنبه هفته جاری، ستاد اقتصادی دولت به ریاست حسن روحانی، رییس‌جمهور بار دیگر این مساله را مورد بررسی قرار داد و تصمیماتی را نیز اتخاذ کرد. مشروح این تصمیم‌ها که مهم‌ترین آنها، تلاش برای حمایت از مستاجران و اتخاذ سیاست‌های انبساطی برای تسهیل فروش تراکم و صدور پروانه‌های ساختمانی است، در نسخه روز یکشنبه روزنامه «تعادل» درج شد. اینک اما در گفت‌وگو با دکتر منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن تلاش شده تصمیم‌های دولت بررسی شود.
دولت اول از خودش شروع کند
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هر تصمیمی که اخذ می‌شود باید یک نسخه عملیاتی و دارای قابلیت حصول به نتیجه باشد، می‌گوید: هیچگاه دولت با استفاده از یکسری تهدیدات و برنامه‌های بازدارنده، ارعاب و تطمیع بازار جواب نگرفته است. همواره عمر این کارها چند روزه بوده و چنین دستورالعمل‌های حکومتی هم جوابگو نبوده است. اگر تصمیم گرفته می‌شود که بازار را از طریق وضع برخی مالیات‌ها کنترل کنند، اول دولت باید از خودش شروع کند. دولت بزرگ‌ترین دارنده ملک خالی است و باید از شرکت‌ها و موسسه‌های زیر مجموعه خودش برای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی شروع کند. اگر بازار هدف سیاست‌گذار، اخذ مالیات از واحد مسکونی یک بازنشسته است، هیچ‌وقت به نتیجه نخواهد رسید. در حال حاضر، 70 درصد از واحدهای مسکونی منطقه 22 تهران خالی است. مالکان 90 درصد این واحدهای خالی، نیروهای نظامی و انتظامی، ارگان‌ها و دوایر دولتی هستند.
غیبی می‌افزاید: نکته مهم دیگر اینکه ما وقتی قرار است در حوزه اقتصاد مسکن، طی یک فرایند اجرایی به دستور العمل‌های حاکمیتی برسیم باید برای سرمایه‌های در گردش افراد جامعه برنامه‌ریزی بشود و مسیر این سرمایه‌های مشخص شود تا در چارچوب اقتصاد ملی در مسیر ساخت و ساز قرار گیرد. اما در حال حاضر چنین نیست و ما شاهد گردش سرمایه‌های زیاد بر اساس تصمیم مردم هستیم و کنترل این سرمایه‌ها از توان دولت خارج است و بخشنامه‌های دولتی تاثیری در تصمیم مردم نمی‌گذارد.
تغییر مسیر سونامی نقدینگی
او اظهار کرد: اگر تهدید و برنامه‌های محدود‌کننده دولت در مسیری قرار گیرد که اعتماد مردم سلب شود، فقط مسیر سونامی را تغییر دادیم و شاهد تخریب‌ها در بخش‌های دیگر اقتصاد خواهیم بود. گردش مالی در دست مردم جالب است؛ چه آنکه نه در بانک، نه در خط تولید مولد، بلکه سرگردان و بدون برنامه است. این حالت یک تهدید به شمار می‌رود. تصمیم‌گیرندگان آدم‌ها و مردم عادی هستند که به برنامه‌های دولتی دیگر اعتماد ندارند. تا دیروز مثلا فلان نیروگاه اوراق مشارکت منتشر و آن را تضمین می‌کرد یا فلان موسسه مالی و اعتباری، سپرده مردم را با پرداخت سودهای بالا جمع می‌کردند، اما بنا به دلایلی که می‌دانیم الان اعتماد مردم را از خود سلب کرده‌اند و مردم از این شیوه‌ها روی گردان شده‌اند و به این نتیجه رسیده‌اند که خودشان راسا منابع مالی خود را مدیریت کنند. این مساله در این حجم زیاد عملیات مالی خطرناک است.
امنیت اقتصادی ایجاد شود
غیبی می‌افزاید: شاهدیم در بازار بورس نیز افراد غیرمتخصص دارند معامله می‌کنند. یعنی نشان می‌دهد که مردم خودشان تصمیم می‌گیرند که چه کار کنند و به هیچ نهادی اعتماد ندارند. لذا توصیه‌هایی که در جلسات شبیه به جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت گرفته شده است، اگر در یک مسیر عملیاتی مشخص به طراحی مکانیسمی منجر شود که به مردم اطمینان داده و سرمایه‌های آنها را جذب کرده و سود آن را تضمین کند، احساس امنیت اقتصادی در مردم را افزایش دهد، باور‌پذیری مردم را در اقتصاد مسکن بالا ببرد و مردم احساس کنند که یک برنامه‌ریزی وجود دارد، آن وقت نتایج تصمیم‌های دولتی مثبت خواهد شد، در غیر این صورت، این سونامی نقدینگی ممکن است به هر بخشی از اقتصاد اصابت کند و پیامدهای ناگواری را به دنبال داشته باشد.
تسهیل تراکم فروشی جواب نمی‌دهد
یکی از تصمیم‌های ستاد اقتصادی دولت در روز شنبه هفته جاری، اتخاذ و اعمال سیاست‌های استنباطی در عرضه بیشتر مسکن از طریق تسهیل تراکم فروشی و تسهیل فرایند صدور پروانه‌های ساختمانی است. اینک سوال این است که آیا مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه است؟
غیبی در پاسخ به این سوال می‌گوید: معنی اخذ مالیات از خانه‌های خالی چیست؟ یعنی الان تعداد واحد مسکونی مشخصی موجود است، اما بلااستفاده‌اند. نمی‌شود از آن طرف پشت بام بیفتیم. تازه با حضور آقای حناچی در راس مدیریت شهرداری تهران، یک ذره طرح تفصیلی تهران پررنگ‌تر و
ضابطه مند‌تر پیش می‌رود و اجرا می‌شود. اگر قرار است این سنت حسنه ایجاد شده در کاهش تراکم فروشی را هم بشکنیم، دیگر نمی‌شود این بحث تراکم فروشی را جمع کرد. برای هر قطعه‌ای یک استانداردی داریم. اندازه معبر و تعداد طبقات نیز استانداردی دارند. اگر قرار باشد هر نوع لابی‌گری ضوابط ساخت و ساز را بر هم زند، تمام شیرازه‌های شهری به هم می‌ریزد. اصلا این نسخه صحیحی نیست.
فردا زمین‌های کویر هم گران می‌شود
او اظهار می‌کند: نکته دوم اینکه الان باید خانه‌های خالی را پرکنیم و بعد بگویم که عرضه کم داریم. همه درد ما این است اقتصاد از درون و بیرون لطمه دیده است. پیامدهای تحریم‌های اقتصادی را کتمان نکنیم. مردم نگران سرمایه‌های خودشان هستند و می‌خواهند به این سرمایه‌ها غنا داده وآنها را حفظ کنند از این رو، به هر طریقی دارند این پول را بازی می‌دهند. در چند ماه اخیر، قیمت زمین‌های استان مازندران به ادعای مسوولان اتحادیه املاک آن استان 30 تا 40 درصد افزایش پیدا کرده است. مردم عطش خرید زمین در شمال را دارند. آیا همه آنها مصرف‌کننده هستند؟ نه! بخشی از مردم به این نتیجه رسیده‌اند که شمال بکر است و بریم آنجا زمین بخریم. اتوبوس گرفته‌اند و رفته‌اند آنجا. ممکن است عده‌ای دیگر بروند یزد و آنجا زمین خریداری شود. فردا زمین‌های کویر هم گران می‌شود. ریشه قضیه این است که مردم امنیت اقتصادی برای حفظ و ارتقای سرمایه خود را ندارند. همه‌چیز در حال گران شدن است و مردم می‌خواهند این روند را متعادل کنند. هر چیزی که احساس کنند امروز بخرند فردا برایشان سود آور است، می‌خرند. در این شرایط پیچیده، آیا با ارایه نسخه‌های کوچک مبتنی بر کد ملی افراد و اتخاذ تصمیم‌های جزیی و شرط و شروط گذاشتن برای خودرو اولی‌ها و خانه اولی‌ها، می‌توان بازار خودرو یا مسکن را سامان داد؟
مالکان گرسنه
این کارشناس مسکن می‌گوید: الان منطقه‌ای در تهران هست که طی چند ماه گذشته قیمت یک ملک 450 میلیون تومانی در آن به 3 میلیارد تومان رسیده است. مالک این واحد مسکونی در ماه یک کیلو گوشت هم نمی‌خورد، از من بپرسید، می‌گویم، مالک آن گرسنه است. آیا واقعا اقتصاد ماهانه و روزانه او از نظر غنا و تولید ثروت به حدی است که در روز نیازهای اولیه‌اش را بدون دغدغه فراهم کند؟ پس یک ثروت بادآورده ریالی و ریاضی برای مردم درست کرده‌ایم و فکر می‌کنیم که ماشین 150 میلیونی سوار می‌شویم، آپارتمان 3 میلیاردی داریم همه اینها را اگر در چرخ گوشت بریزیم، 100 گرم کباب در نمی‌آید که بخوریم. اینها همه کاذب است. مردم نگران این فضا هستند و بر اساس این نگرانی، رفتارهای مالی خود را تغییر داده و می‌دهند.
او می‌افزاید: جواب مسائل موجود در بازارهای مسکن و خودرو، پیچیدن نسخه‌های کوچک و انجام برخی ریزه کاری‌ها با استفاده از کد ملی افراد نیست. جواب شروع کردن از بدنه خود دولت است و باید برای خودش جریمه بگذارد.
بانک‌ها از سال 93 طی یک مهلت 3 یا 4 ساله مجاز بودند، مازاد سرمایه ملکی خود را به بازار مسکن تزریق کرده و آزاد کنند. 10 درصد این سرمایه‌ها آزاد نشده و 90 درصدش همچنان در اختیار بانک‌ها قرار دارند. مصوبه دولت است که بانک‌ها این کار را انجام دهند و به ازای هر سال عدم تحقق این مصوبه حدود 27 درصد جریمه تعیین کرده بودند. کدامیک از این طرح‌ها عملیاتی شد؟ حالا به یک بازنشسته می‌گویند که واحدی 100 متری خالی داری و باید مالیات بدهی؟
بر اساس مصوبه ستاد اقتصادی دولت در روز شنبه هفته جاری، کمیته‌ای چند جانبه مرکب از اعضای کابینه موظف هستند که شیوه کمک به مستاجران را در شرایط اقتصادی سخت کرونایی بررسی کنند و تسهیلاتی را برای مستاجرا در نظر بگیرند.
غیبی در این باره معتقد است، دولت منابع مالی و اعتباری‌اش را اگر دارد، به مستاجران تسهیلات بدهد. از کجا می‌خواهند بدهند. الان دولت در هزینه کرد امور خود مشکل دارد. در سال‌های گذشته هم دولت، برای افزایش سالانه اجاره‌بها درصد تعیین کرده بود که مثلا موجران سالی بیش از 10 درصد به اجاره‌بها اضافه نکنند. من می‌توانم بگویم آقای دولت شما چرا 40 درصد تورم درست می‌کنی، باید 10 درصد درست می‌کردی؟ از این رو، پیشنهادم این است که هر تصمیمی که گرفته می‌شود در یک شهر یا منطقه اجرا و آزمایش شود و بعد در صورتی که نتایج مثبتی داشت، به سایر شهرها و مناطق و کل کشور تسری دهند.
تامین سرمایه‌های بزرگ در 48 ساعت
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه حدود 7 میلیون نفر برای خرید خودرو ثبت نام کردند، اظهار می‌کند: این افراد باید طی 48 ساعت، 100 میلیون تومان پول واریز می‌کردند.
فرض کنیم که نیمی از این افراد، متقاضی واقعی نبودند و فیک بودند. اگر نیمی از این جمعیت را در میزان پولی که در دست داشتند را ضرب و محاسبه کنیم به عدد بزرگی در حد بودجه سال جاری کشور یا در حدود درآمدهای حاصل از فروش 5 سال نفت دست پیدا می‌کنیم که قابلیت تامین آن طی 48 ساعت در کشور وجود دارد.
او می‌افزاید: بنا براین، هم مملکت و هم مردم ثروتمندی داریم، اما نمی‌توانیم از این منابع به درستی استفاده کنیم. این سرمایه‌ها به دلیل اینکه مردم تصمیم گرفته‌اند، به‌طور مستقیم و فارغ از سیاست‌های دولتی آن را مدیریت کنند، در مسیر مشخصی حرکت نمی‌کند و برنامه‌های دولت، مجلس و حاکمیت را پوشش نمی‌دهد. دولت فقط برای مردم اپراتوری می‌کند، بانک و بیمه تاسیس کرده اما مردم به صورت انفرادی و پراکنده سرمایه‌های خود را مدیریت می‌کنند.
