صعود قیمت مسکن با پرواز دلار
سرایت گرانی مسکن به روستاها
گلایه انبوه‌سازان از افزایش قیمت نهاده‌های تولید
مجید اعزازی|
3.5 میلیون تومان، میزان افزایش قیمت هر مترمربع مسکن در تهران طی فصل بهار است. در شرایطی که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال جاری با رشد 1.5 میلیون تومانی نسبت به اسفند 98 به عدد 17 میلیون تومان رسیده بود، برخی آمارهای اولیه از تحولات بازار مسکن تهران طی خرداد سال جاری حاکی از رشد 12.1درصدی قیمت مسکن طی سومین ماه بهار و رسیدن متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به 19 میلیون تومان است. در این حال، حجم معاملات ملک در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه حدود 4.5 درصد افت را ثبت کرده است. حجم معاملات ملک به دلیل همه‌گیری کرونا و تعطیلی اجباری بازار مسکن در فروردین ماه، پس از بازگشایی این بازار در هفته انتهایی ماه مورد نظر فقط 1200 فقره بود. در اردیبهشت سال جاری نیز، در شهر تهران 11 هزار و 569 فقره معامله آپارتمان صورت گرفت که نسبت به 1200 فقره معامله صورت گرفته در فروردین، 789.9 درصد رشد داشت. تحلیل آمارهای مسکن در سه ماهه نخست سال جاری، موضوع گفت‌وگوی «تعادل» با عطا آیت‌اللهی، کارشناس ارشد بازار مسکن است. آیت‌اللهی بر این باور است که افزایش نرخ ارز بر همه بازارها از جمله مسکن سایه انداخته است و در صورتی که ارز مورد نیاز اقتصاد ایران از طریق صادرات تامین نشود، رشد قیمت‌ها در اغلب بازارها و از جمله بازار مسکن محتمل خواهد بود. این گفت‌وگو را می‌خوانید.
آمار اولیه از بازار مسکن در خرداد ماه حاکی از این است که معاملات ملک نسبت به اردیبهشت ماه سال جاری 36 درصد افت کرده و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز از 17 میلیون تومان به حدود 19 میلیون تومان رسیده است. این آمارها چه پیامی ر ا به متقاضیان ملک مخابره می‌کند؟
آیت‌اللهی: اقتصاد یکپارچه دارد عمل می‌کند. وقتی که قیمت دلار بالا می‌رود، ارزش پول ملی کم می‌شود و متناسب با آن هم، قیمت مسکن حرکت می‌کند. در گذشته نیز روند به همین شکل بوده است. اما اینکه چرا معاملات ملک کم شده است، باید گفت که قدرت خرید مردم در اثر افزایش قیمت‌ها کاهش یافته است. بنابراین طبیعتا به هر میزانی که قیمت‌ها افزایش یابد، به همان میزان نیز متقاضی مسکن کمتر خواهد شد تا زمانی که همه طرف‌های فعال در بازار خود را با شرایط جدید تطبیق می‌دهند. از این رو، وقتی شایعه درست شده و جو روانی ایجاد شود که قیمت‌های مسکن افزایش یافت، خریداران توقف می‌کنند و می‌گویند صبر کنیم تا ببینیم چه می‌شود. بنابراین به نظر من، قیمت مسکن در ارتباط با شاخص‌های اقتصاد کلان حرکت می‌کند. امروز با مساله جدی افزایش نرخ ارز مواجه هستیم و این مساله در اقتصاد ما تعیین‌کننده است.
در واقع بر این باور هستید که در بازار مسکن و سایر بازارها سفته بازی انجام می‌شود؟
آیت‌اللهی: قطعا چنین است و سفته بازی در بازار مسکن رسوخ کرده است.
در این حال، فکر می‌کنید چه میزان یا چند درصد از حدود 8 هزار معامله ملکی انجام شده در تهران طی خرداد ماه سال جاری، سوداگرانه است؟
آیت‌اللهی: ارایه رقم دقیق ممکن نیست و نمی‌توانم بگویم که چند درصد سفته بازی است. اما می‌توانم بگویم که نقدینگی سرگردان در اقتصاد ایران به هر طرفی که شرایط مساعد باشد، متمایل می‌شود یا وقتی می‌بیند که در بخشی از اقتصاد بازده لازم را نمی‌برد، به سمت بخش‌های دیگر سوق پیدا می‌کند و تغییر جهت می‌دهد. در حال حاضر، بورس با سرعت و قدرت در حال جمع‌آوری نقدینگی است. طبیعی است که کمبود دلار و ارز برای تامین نیازهای صنعتی و دارویی و ... کشور، باعث شده است که دولت و بانک مرکزی از طریق سامانه نیما نتواند ارز لازم را تامین کند. بازار آزاد این ارز را دارد تامین می‌کند. وقتی در ارز این افزایش قیمت را شاهدیم در نزدیک‌ترین و حتی بی‌ربط‌ترین بخش‌های اقتصاد که پایه ارزی ندارند نیز شاهد افزایش قیمت هستیم. طبیعی است که همه این موارد روی بازار مسکن هم اثر می‌گذارد.
در سه ماهه بهار، حدود 3.5 میلیون تومان روی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران کشیده شده است. پیش بینی شما برای سه ماه تابستان چیست؟ چه سناریوهایی را می‌توان پیش بینی کرد؟
آیت‌اللهی: برای آنالیز قیمت مسکن، باید قیمت زمین، هزینه ساخت و تجهیزات و یک بخش هم هزینه‌های جانبی را در نظر بگیریم. به‌طور طبیعی در شرایطی که قیمت همه کالاها در حال افزایش است، صاحب زمین نیز قیمت زمین خود را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر، قیمت تک تک تجهیزات و وسایل و مصالحی که در ساخت و ساز استفاده می‌شود، در حال افزایش است. این هفته در بازار لوازم و مصالح با یک قیمت و هزینه‌ای خرید می‌کنید و در هفته بعد با قیمت و هزینه‌ای دیگر . این شرایط وحشتناک است. بنابراین در این شرایط طبیعی است که شاهد باشیم که سازنده هم ملک در حال فروش خود که با مصالح گران هم نساخته است را به قیمت روز بفروشد. چون باید همین پول را دوباره از خریدار بگیرد و زمین و تجهیزات و مصالح و... بخرد و به کار تولیدی خود ادامه دهد. بنابراین در ماه‌های آینده هم قیمت مسکن روند صعودی خود را طی خواهد کرد. بنابراین یکی از راه‌های اصلی برای اینکه اقتصاد ایران بتواند به راه خود ادامه دهد، این است که ارز مورد نیاز کشور از طریق صادرات تامین شود و بازار ملتهب ارز به ثبات برسد. اگر این ثبات حاکم شود در سایر بخش‌های اقتصاد هم شاهد ثبات خواهیم بود.
هفته گذشته ستاد اقتصاد دولت، راهکاری‌هایی را برای ساماندهی بازار مسکن مصوب کرد. تسهیل عرضه مسکن به روش‌های مختلف یکی از این مصوبات بود.
آیت‌اللهی: عرضه مسکن با جلسه درست می‌شود یا اینکه لازمه آن این است که سرمایه‌گذاری در این بخش بیشتر شود. به نظرم خود دولت هم توان سرمایه‌گذاری در این بخش را ندارد، اگر توان داشته باشد و خودش وارد تولید انبوه شود یا از انبوه ساز حمایت کند تولید بیشتر شود، می‌توان به افزایش عرضه مسکن امیدوار بود. از طرف دیگر هم دولت باید دست خریدار را بگیرد. در حال حاضر هیچ یک از این توانمندی‌ها را در دولت نمی‌توان سراغ گرفت. بنابراین با جلسه عرضه مسکن افزایش نمی‌یابد.
فرض کنیم عرضه مسکن هم به هر ترتیبی بیشتر شود. آیا در این شرایط قیمت مسکن کاهش می‌یابد یا متوقف خواهد شد؟
آیت‌اللهی: مکانیسم عرضه و تقاضا در بازار همه کالاها حتی ارز حاکم است. وقتی عرضه ارز در بازار کم می‌شود و در نتیجه تقاضا برای آن همچنان بالا قرار دارد، قیمتش هم بالا می‌رود. اگر عرضه مسکن هم زیاد شود، همه توان خرید ندارند، در نتیجه بیرون از بازار باقی خواهند ماند. گروهی از مالکان هم پول لازم هستند، کمی قیمت خود را تغییر می‌دهند و ملک خود را می‌فروشند. بنابراین اگر عرضه آپارتمان افزایش یابد، دست‌کم جلوی افزایش قیمت مسکن گرفته می‌شود و چه بسا در مواردی شاهد کاهش قیمت هم باشیم.
یکی دیگر از تصمیم‌های ستاد اقتصاد دولت، اعطای وام ودیعه به مالکان بود. نظر شما در این باره چیست؟
آیت‌اللهی: اعلام شده نیمی از ساکنان تهران اجاره نشین هستند و این به معنی این است که به همین میزان مالک نیز وجود دارد. مالکان هم اغلب از راه درآمد ناشی از اجاره مسکن گذران می‌کنند، بنابراین با افزایش تورم، مالک هم برای اینکه زندگی خود را باشرایط جدید تعدیل و تنظیم کند، مجبور است، اجاره خود را بالا ببرد. در عین حال، دولت هر کاری انجام دهد که موجر یا صاحب ملک به مقدار زیادی احساس کند که منافعش تامین شده است، به نفع مستاجر خواهد بود. هر قدمی که برداشته شود. به شرطی که این طرح‌ها در حد حرف باقی نماند. دولت و وزارت راه وشهرسازی اصلا تورم، افزایش قیمت‌ها و نارضایتی مردم را دوست ندارند، اما دست آنها از نظر منابع مالی خالی است. اگر بتوانند این تصمیم را عملیاتی کنند مثبت خواهد بود و به جریان بازار اجاره تعادل می‌بخشد.
مسکن متری ۲ میلیون تومان گران شد
میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی خرداد ماه ۹۹ به بیش از ۱۹ میلیون تومان رسید که حدود ۲ میلیون تومان بیشتر از اردیبهشت ماه است.
به گزارش ایسنا، خردادماه ۱۳۹۹ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که نسبت به ماه قبل که متوسط قیمت ۱۷ میلیون و شش تومان بود، ۱۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل که نرخ خانه در تهران متری ۱۳ میلیون و ۴۲۵ هزار تومان بود ۴۲.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی تعداد معاملات نیز در پایتخت افت کرده است. خردادماه سال ۱۳۹۹ تعداد ۱۱ هزار و ۴۶ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۴.۵ درصد کاهش داشته و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸۰.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. طی سه ماهه نخست امسال ۲۳ هزار و ۹۱۵ معامله مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به سه ماهه نخست سال گذشته ۹ درصد رشد داشته است. ارزش ریالی معاملات مسکن انجام شده در خرداد ماه ۱۳۹۹ در شهر تهران ۱۷ هزار و ۹۸۰ میلیارد تومان بوده که رشد ۱۲.۳ درصدی نسبت به ماه قبل و افزایش ۱۶۱.۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل داشته است. طی سه ماهه ابتدای سال جاری متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۱۷ میلیون و ۲۰۸ هزار تومان بوده که افزایش ۳۷.۵ درصدی را نسبت به سه ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد. همچنین آمار تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در اردیبهشت امسال که آمار آن خردادماه ارایه شده ۵۰۱۹ واحد بوده که حاکی از افزایش ۱۰۲ درصدی نسبت به فروردین امسال و افت ۲۴ درصدی نسبت به اردیبهشت پارسال است. طی دو ماهه ابتدای سال جاری نیز برای ۷۵۰۱ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که از کاهش ۲۰.۵ درصدی نسبت به دو ماهه سال قبل حکایت دارد.
