نشانه جهش بهاری قیمت زمین در تهران

گروه راه و شهرسازی|مجید اعزازی|

در شرایطی که شاخص قیمت مصالح ساختمانی در فصل بهار 32 درصد رشد را ثبت کرد، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، بسته به تعداد طبقات ساختمان از 1.6 میلیون تومان تا 3.3 میلیون تومان اعلام شد. در پی این اعلام، بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که با رسیدن متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران به 19 میلیون تومان، شکاف میان هزینه ساخت و هزینه خرید هر متر مربع آپارتمان در تهران به 16.5 میلیون تومان رشد یافته است. مساله‌ای که نشان‌دهنده جهش قیمت زمین طی سه ماه گذشته بوده است. اگر چه هنوز از تحولات بازار زمین یا همان املاک کلنگی در شهر تهران گزارش رسمی منتشر نشده است، اما داده‌های منتشره از سوی مرکز آمار ایران برای گزارش تحولات بازار زمین در زمستان 98، حاکی از این است که متوسط قیمت زمین در سال 98 معادل 93 درصد نسبت به سال 97 رشد یافته است و نکته مهم‌تر اینکه از ابتدای فصل زمستان سال گذشته، قیمت زمین در تهران برای ثبت رکوردهای تازه و جهش به کانال‌های بالاتر خیز برداشته است. این همه در حالی است که در بهار سال‌های 97 و 98 به ترتیب متوسط قیمت خرید هر متر مربع مسکن در تهران 6 و 12 میلیون تومان گزارش شده است و از آنجا که متوسط هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در دوره‌های مورد اشاره بین یک تا 1.5 میلیون تومان بوده است، شکاف میان هزینه ساخت و هزینه خرید هر متر مربع حدود 50 درصد قیمت کنونی بوده است.

  برآورد نظام مهندسی از هزینه ساخت

احمد خرم، رییس شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان، جدول هزینه‌های ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در سال 1399 را به تفکیک تراکم و تعداد طبقات، با توجه به بخشنامه سازمان برنامه و بودجه، تنظیم و با هدف تایید، به محمود محمودزاده معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، ارسال کرد. 

بر اساس جدول یادشده، هزینه ساخت واحدهای یک و دو طبقه، متری یک میلیون و ۶۸۷ هزار و ۵۰۰ تومان، ۳ تا ۵ طبقه متری یک میلیون و ۹۶۸ هزار و ۷۰۰ تومان، ۶ و ۷ طبقه متری ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان، ۸ تا ۱۰ طبقه متری ۲ میلیون و ۵۳۱ هزار و ۲۰۰ تومان، ۱۱ و ۱۲ طبقه متری ۲ میلیون و ۸۱۲ هزار و ۵۰۰ تومان، ۱۳ و ۱۴ طبقه متری ۳ میلیون و ۹۳ هزار و ۸۰۰ تومان و ۱۶ طبقه به بالا متری ۳ میلیون و ۳۷۵ هزار تومان تعیین شده است.

  افزایش شکاف در هزینه ساخت و خرید

به گزارش «تعادل»، اگر چه میانگین ارقام اعلام شده برای هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی در طبقات مختلف، 2 میلیون و 146 هزار تومان می‌شود، اما از آنجا که اغلب ساختمان‌های ساخته شده در تهران طی سال‌های اخیر 5 تا 10 طبقه بوده‌اند، رقم 2 میلیون و 500 هزار تومان را به عنوان فرض در محاسبات مربوط به این گزارش استفاده می‌کنیم. به این ترتیب، با پذیرش هزینه ساخت 2.5 میلیون تومانی برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران و مقایسه آن با میانگین 19 میلیون تومانی هزینه خرید هر متر مربع واحد مسکونی در این شهر، شاهد شکاف 16.5 میلیون تومانی بین دو میانگین یادشده هستیم. شکافی که معرف قیمت زمین در پایتخت است. بدیهی است، هر چه به سمت مناطق شمالی شهر تهران برویم، از آنجا که میانگین هزینه خرید واحد مسکونی در مناطق یادشده، ‌فاصله بیشتری با میانگین 19 میلیون تومانی سراسر تهران پیدا می‌کند، هزینه زمین در تهیه و ساخت مسکن نیز رشد می‌یابد. 

به‌طور مثال، بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن تهران، طی خرداد ماه سال جاری، میانگین قیمت هر متر مسکن در منطقه یک از ۳۳.۸ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به ۴۲.۴ میلیون تومان در خرداد ماه رسیده که ۲۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. حال اگر متوسط هزینه ساخت 2.5 میلیون تومانی هر متر مربع را از متوسط هزینه خرید ملک در منطقه یک تهران کسر کنیم به رقم 31.3 میلیون تومان می‌رسیم که نشان‌دهنده انعکاس هزینه تامین زمین در هر متر آپارتمان در منطقه یک است.

بر اساس گزارش تحولات بازار مسکن طی خرداد سال جاری، در منطقه ۳ پایتخت نیز که نرخ‌ها در اردیبهشت ۳۰.۶ میلیون تومان در هر متر مربع بود به ۳۳.۹ میلیون تومان افزایش پیدا کرده که رشد ۳.۳ میلیون تومانی یافته است. همچنین منطقه ۲ تهران که رتبه سوم از نظر قیمت مسکن در شهر تهران را داراست، نرخ‌ها از ۲۶.۴ میلیون تومان به ۲۸.۹ میلیون تومان رسیده که افزایش ۲.۵ میلیون تومانی در هر متر مربع را نشان می‌دهد. متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ نیز به عنوان چهارمین منطقه گران قیمت تهران از ۲۴.۴ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به ۲۵.۸ میلیون تومان درخرداد ماه افزایش پیدا کرده است.

  آخرین آمار رسمی از تحولات قیمت زمین

در این حال، ‌بر اساس گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین در زمستان 98حاکی است که میانگین قیمت زمین در فصل زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان سال 97 معادل 43 درصد و نسبت به سه ماه پاییز همان سال معادل 11 درصد افزایش پیدا کرده است و میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران از ۱۸ میلیون و 733 هزار تومان در فصل پاییز 98 به 20 میلیون و 800 هزار تومان در فصل زمستان سال گذشته رسیده است. این در حالی است که زمین یا همان املاک کلنگی در پاییز 98 به قیمت فصل تابستان سال گذشته در بازار معامله شدند. اما داده‌های انتشار یافته از سوی مرکز آمار ایران در رابطه با تحولات زمین در زمستان 98 نشان می‌دهد، بازار زمین دوباره خیز برداشته و فراتر از سطح قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در زمستان که حدود 15 میلیون تومان بود، ایستاده است. 

بر اساس داده‌های مرکر آمار ایران، میانگین قیمت زمین در سال 98 معادل 18 میلیون و 800 هزار تومان بوده که نسبت به سال 97، معادل 93 درصد رشد یافته است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در پایتخت طی سال 98 نسبت به 12 ماه 97 معادل 63 درصد رشد داشته و به مترمربعی 13 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است.

 به گزارش «تعادل» توجه به این مساله ضروری است که هزینه خرید زمین حاصل از املاک کلنگی با آنچه که در این گزارش محاسبه شد، متفاوت است. در مورد اول، رقم‌های اعلام شده از سوی مرکز آمار برای متوسط قیمت هر متر مربع زمین (ملک کلنگی) 18 میلیون و 800 هزار تومان در سال 98 صرفا قیمت هر متر مربع زمین خام است. اما در مورد دوم، به‌طور مثال، فاصله بیش از 31 میلیون تومانی متوسط هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یک تهران از متوسط قیمت خرید 33.8 میلیون تومانی به معنی انعکاس بخشی از قیمت زمین در هر متر مربع واحد مسکونی است. به عبارت دیگر، زمانی که مثلا در یک قطعه زمین به قیمت 18 میلیون و800 هزار تومان ساخت و ساز صورت می‌گیرد و ارزش افزوده ایجاد می‌شود، قیمت ملک به طرز شگفت‌انگیزی افزایش پیدا می‌کند و در قالب سود ساخت به جیب سازندگان یا مالکان می‌رود.

  رشد 32 درصدی قیمت مصالح ساختمانی 

درصد تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال نسبت به فصل مشابه سال قبل معادل ٣١,٩ درصد بوده است که نسبت به فصل قبل ٣.٦ واحد درصد افزایش داشته است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، از تحولات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران طی فصل بهار ١٣٩٩ بر مبنای سال پایه ١٣٩٠، شاخص یادشده در بهار سال جاری به عدد ٥٣٦,٥ رسید که این رقم نسبت به شاخص فصل قبل (٤٥٧.٤)، ١٧.٣ درصد افزایش داشته است. درصد تغییرات میانگین شاخص چهار فصل منتهی به فصل بهار سال ١٣٩٩ نسبت به میانگین شاخص چهار فصل منتهی به بهار سال ١٣٩٨ معادل ٢٩,٣ درصد بوده که نسبت به فصل قبل (٣٥.١) ٥.٨ واحد درصد کاهش داشته است.

  اثر چشمگیرخدمات ساختمانی در شاخص 

در فصل بهار سال١٣٩٩ شاخص قیمت گروه «خدمات» با ٢٥,٨ درصد افزایش نسبت به فصل قبل بیشترین اثر را در شاخص کل داشته است. گروه « سیمان، بتن، شن و ماسه » 

با ١٩.١ درصد و گروه « آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده » با ١٠.٨ درصد افزایش به ترتیب رتبه‌های بعدی تاثیرگذاری در افزایش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران را داشته‌اند. همچنین از بین تمامی گروه‌ها، گروه « شیشه »، با ١٤ درصد، گروه «نقاشی ساختمان» با ٨.١ درصد و گروه «گچ و گچ کاری» با ١٩.٦ درصد افزایش نسبت به فصل قبل کمترین تاثیر در افزایش شاخص کل را داشته‌اند.