بلند پروازی برای ساخت 6 میلیون آپارتمان

گروه راه و شهرسازی|

در هفته جاری، طرح ساخت 6 میلیون مسکن از سوی کمیسیون عمران به هیات رییسه مجلس یازدهم تقدیم خواهد شد. طرحی بلند پروازانه که دو برابر طرح مسکن مهر گستره دارد و قرار است در زمین‌های رایگان یا اجاره 99 ساله دولتی و از محل وام بدون بهره (پرداخت سود با یارانه دولتی) همچنین کاهش هزینه‌های نظام مهندسی، صدور پروانه، کاهش بیمه و مالیات و .... ساخته شود. 

در شرایطی که دولت دوزادهم از زمان آغاز به‌کار تاکنون در جذب زمین‌های دستگاه‌های دولتی و حکومتی با هدف خانه‌سازی برای اقشار مختلف مردم در شهرهای بزرگی همچون تهران ناکام مانده است، معلوم نیست، ‌تدوین‌کنندگان این طرح بر چه اساسی از تامین زمین رایگان به ویژه در تهران سخن می‌گویند. البته طراحان پیش بینی کرده‌اند که بخشی از زمین‌های مورد نیاز برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن از طریق تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی از وزارت جهاد کشاورزی تامین خواهد شد که در این صورت، یکی از مشکلات اساسی مسکن مهر که ساخت وساز در زمین‌های دور افتاده از شهرها و آبادی‌ها بود، دوباره رخ خواهد نمود و همزمان بخشی از زمین‌های کشاورزی از بین خواهد رفت. در عین حال، طرح ساخت 6 میلیون آپارتمان از برخی جهات شبیه طرح اقدام ملی مسکن دولت است و شاید از همین رو است که طراحان طرح اخیر پیش بینی کرده‌اند با عملیاتی شدن این طرح، طرح اقدام ملی مسکن لغو خواهد شد. بعد از زمین ارزان، ‌اعطای تسهیلات ارزان قیمت و تامین 60 درصد از هزینه‌های ساخت از این طریق محور دوم طرح نمایندگان مجلس یازدهم را تشکیل می‌دهد. به‌طوری که طبق محاسبات طراح این طرح، از 250 میلیون تومان هزینه ساخت هر واحد 75 متری 150 تا 200 میلیون تومان آن وام خواهد بود. به عبارتی، در سال اول اجرای این طرح، برای وام ساخت یک میلیون مسکن دست‌کم به بودجه‌ای حدود 150 هزار تا 200 هزار میلیارد تومان (برای 6 میلیون آپارتمان نیز حدود 1200 هزار میلیارد تومان) نیاز است. مساله‌ای که با توجه به کسری سنگین بودجه دولت به دلیل تحریم و کرونا بعید به نظر می‌رسد عملیاتی شود. کاهش هزینه‌های بیمه، مالیات، نظام مهندسی، صدور پروانه و ... نیز خود داستان دیگری است که همکاری دستگاه‌ها و سازمان‌های مختلف را می‌طلبد و در شرایطی که همه دستگاه از جمله شهرداری‌ها به کسب درآمد از طریق ارایه خدماتی همچون صدور پروانه‌های ساخت چشم دوخته‌اند، دشوار می‌نماید. مساله افزایش تعداد مناطق تهران نیز در طرح نمایندگان مجلس دیده شده است. مساله‌ای که با توجه به وضعیت توسعه نامتوازن شهر تهران و کمبودهای بسیار این شهر از نظر حمل و نقل و سایر مسائل شهرسازی نگرانی‌های جدی و جدیدی را برای ناظران ایجاد کرده و خواهد کرد.

    جزییات طرح دو فوریتی 

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس درگفت‌وگو با تسنیم با بیان اینکه در جلسات کمیسیون عمران برای حل مشکل مسکن قرارگاه خاتم الانبیاء نیز حضور داشته است، اظهار کرد: در این جلسات مقرر شد که طرحی تحت عنوان «طرح پیشنهادی ماده واحده دو فوریتی به منظور تحقق جهش تولید با رونق ساخت و ساز مسکن شهری و روستایی» برای 6 سال آینده بخش مسکن تهیه و تدوین شود تا بتوانیم مسکن را به عنوان یک کالای مصرفی خانوارهای ایرانی تامین کنیم. 

وی با بیان اینکه هفته آینده پیش نویس نهایی این طرح تهیه و به مجلس ارایه می‌شود، اظهار کرد: این طرح بر سه محور «تسهیلات ارزان قیمت»، «زمین ارزان قیمت» و «کاهش هزینه و زمان تمام اجزای مربوط به ساخت و ساز» استوار است.

    طرح شامل چه کسانی می‌شود؟

وی گفت: در بحث زمین و تسهیلات ارزان قیمت باید افراد با درآمدهای مختلف بتوانند صاحب مسکن شوند. اسم اینها را فاقدین مسکن بگذاریم مانند خانوارهای با درآمد کم، زوجین جوان، بازنشستگان، طلاب، دانشجویان متاهل، کارگران، ایثارگران، خانوادهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی و... باید برای خانه‌دار شدن توانمند شوند. 

او اضافه کرد: ضلع سوم برنامه مجلس (رفع موانع تولید مسکن) شامل بیمه، مالیات، نظام مهندسی، صدور پروانه، محله سازی، خدمات زیربنایی و روبنایی، انتخاب سازنده، ثبت اسناد و املاک و... می‌شود. باید تکلیف این مسائل روشن شود تا وقتی زمین و تسهیلات ارزان قیمت به وجود آمد، اینها باعث کندی و طولانی شدن کار و عدم انجام تعهدات در ساخت و ساز مسکن نشود. 

    پیشنهاد کاهش تعرفه نظام مهندسی 

او با اشاره به جزئیات طرح مذکور در بخش تسهیلات و زمین گفت: برای تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک سقف تسهیلات و نرخ سود آن متفاوت است. ما نمی‌توانیم طرح واحدی را برای حل مشکل مسکن کل کشور ارایه دهیم. از سوی دیگر مساله‌ای که داریم در صدور پروانه، بحث پایان کار است. ساختمان‌هایی داریم که 10 سال از عمر آنها می‌گذرد اما پایان کار آنها صادر نشده است. در طرح مجلس پیش بینی شده در پایان سفت کاری ساختمان باید مقدمات پایان کار فراهم شود و مدت زمان مشخصی را برای این کار در نظر گرفته‌ایم.

شاکری با اشاره به وظیفه سازمان نظام مهندسی ساختمان در این حوزه افزود: پیشنهاد کرده ایم تعرفه‌های سازمان نظام مهندسی برای چنین ساختمان‌هایی نصف شود. برای شهرداری هم پیشنهاد داده ایم مبلغ مشخصی را برای صدور پایان کار ساختمان دریافت کند. در واقع شهرداری برای صدور پروانه باید به ازای هر مترمربع یک مبلغ تعیین شده را دریافت کند و دیگر اینگونه  نباشد که ارقام کلان را دریافت کنند. از سوی دیگر برای خدمات روبنایی مانند مسجد، مدرسه، اماکن ورزشی، کلانتری و... باید از محل پروژه‌ها تامین و با تهاتر املاک پرداخت شود تا فشار مالی به خریداران وارد نشود.

    منع افراد دارای فرم ج قرمز 

وی با بیان اینکه در بخش خدمات زیربنایی نیز باید از طریق تهاتر با وزارت راه و شهرسازی کارها انجام شود، اضافه کرد: تکلیف این موارد کاملا مشخص شده است. در طرح مسکن مهر، دولت یازدهم همه‌چیز را به‌هم زد و مصیبت شد که سر این طرح آمد. وزیر قبلی با این استدلال که مسکن مهر طرح مزخرفی بوده همه‌چیز را به‌هم ریخت. به جای اینکه چند میلیون نفر بر اساس برنامه‌ریزی صورت گرفته خانه‌دار شوند 10 سال است که در انتظار تحویل واحد هستند.

وی با اشاره به جزئیات دیگری از طرح مجلس افزود: در این طرح ایجاد تعاونی مسکن جدید فقط برای افراد دارای فرم «ج» سبز امکان پذیر است و دیگر نمی‌توانند به راحتی تعاونی مسکن ایجاد کنند. همچنین راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان یکی دیگر از برنامه مجلس در طرح ساماندهی بازار مسکن است. این طرح باید ظرف سه ماه سامانه مذکور کاملا عملیاتی شود. در مجلس عنوان شده در این سامانه ابتدا با خوداظهاری شروع کنیم و هر فردی باید ریسک ورود به این سامانه را بر عهده بگیرد.

    واگذاری زمین رایگان یا اجاره 99 ساله

به گفته وی، در طرح مجلس برای ساماندهی بازار مسکن پیش بینی شده زمین به قیمت صفر یا به صورت اجاره 99 ساله برای ساخت و ساز واگذار شود. از سوی دیگر وزارت راه مکلف شده زمین دستگاه‌های دولتی از جمله وزارت جهاد کشاورزی را تغییر کاربری دهد تا اینها بتوانند برای پرسنل خود مسکن بسازند. تا کنون اجازه تغییر کاربری داده نمی‌شد.نماینده مجلس یازدهم گفت: تسهیلات ساخت و ساز مسکن در اختیار انبوه‌سازان و شرکت‌های مسکن ساز قرار می‌گیرد و وزارت جهاد کشاورزی نیز موظف شده زمین مورد نیاز برای ساخت را به سازندگان بدهد. 

    جلوگیری از ورود پولدارها به بازار ساخت 

شاکری در بخش دیگری از سخنانش با بیان اینکه تمام جزئیات ساماندهی بازار مسکن در طرح مجلس دیده شده است، افزود: به عنوان مثال برای سازندگان صاحب صلاحیت مقرر شده ساخت و سازهای موضوع ماده واحده باید صرفا توسط انبوه‌سازان، سازندگان و پیمانکاران واجد شرایط از مراجع ذی ربط انجام شود. اجازه نمی‌دهیم افرادی که فقط پول دارند، وارد ساخت و ساز مسکن شوند بلکه باید افراد دارای صلاحیت این کار را انجام دهند.

وی با اعلام اینکه پیش بینی کرده ایم بالای 60 درصد وام در طرح مذکور پرداخت شود، بیان کرد: نهاده‌های مسکن مانند آهن آلات، سیمان، یراق آلات، تجهیزات، تاسیستات مکانیکی برقی و... پیش بینی شده که وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت صمت با قیمت مناسب در اختیار سازندگان قرار گیرد.

    سالی یک میلیون مسکن ساخته می‌شود

وی صدور کد رهگیری را برای قراردادهای اجاره الزامی اعلام کرد و افزود: بر اساس طرح مجلس، هر سال میزان ودیعه مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی در فروردین ماه اعلام شود. وی یادآور شد: بر اساس طرح مجلس طی 6 سال و هر سال حداقل یک میلیون واحد مسکونی ساخته و تامین می‌شود. این طرح در کمیسیون عمران مجلس مطرح و مصوب شده که یکشنبه آینده آن را به هیات رییسه مجلس ارایه می‌کند و اعلام وصول می‌شود. پس از آن دو فوریت طرح به رای گذاشته و به کمیسیون عمران برای نهایی شدن ارجاع می‌شود.

   تامین 60 درصد هزینه مسکن با وام

عضو کمیسیون مجلس با بیان اینکه پیش‌بینی شده در طرح مجلس، ساخت مسکن به سالانه 1.5 میلیون واحد توسعه یابد، در پاسخ به این پرسش که طرح مجلس در مجموع چه میزان اعتبار نیاز دارد، اضافه کرد: اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی با متراژ 75مترمربع (75 میلیون مترمربع مجموعا) ساخته شود، هر واحد حدود 250 میلیون تومان منابع مالی برای ساخت نیاز دارد که باید 150 تا 200 میلیون تومان آن از طریق تسهیلات تامین می‌شود.شاکری ادامه داد: نرخ سود این تسهیلات یارانه‌ای است که دولت باید آن را تامین کند. خانوارها باید بتوانند اقساط این وام را بدهد از این رو نرخ سود آن بالا نیست.

وی در پاسخ به این پرسش که زمین مورد نیاز در تهران برای ساخت و ساز مسکن چگونه تامین خواهد شد، اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی زمین‌هایی دارد که باید به این طرح تخصیص دهد. همچنین زمین‌هایی در حریم داریم که متعلق به وزارت جهاد کشاورزی است و پیش بینی شده آن را در اختیار طرح قرار دهد.

  پیش‌بینی توسعه احتمالی مناطق 22 گانه تهران

وی در بخش دیگری از اظهاراتش با بیان اینکه موضوع توسعه مناطق 22 گانه تهران برای جانمایی ساخت و ساز مسکن یا ساخت در شهرهای جدید مطرح است، گفت: در طرح مجلس پیش بینی‌های لازم برای تامین خدمات روبنایی و زیربنایی دیده شده است. 

وی تاکید کرد: این طرح با محوریت وزارت راه و شهرسازی اجرایی می‌شود و با تصویب آن برای 6 سال آینده در دستور کار دولت قرار خواهد گرفت. به گفته وی، طرح جدید جایگزین طرح ملی مسکن شده و این طرح ملغی می‌شود. او در خصوص چگونگی تامین منابع مالی «طرح پیشنهادی ماده واحده دو فوریتی به منظور تحقق جهش تولید با رونق ساخت و ساز مسکن شهری و روستایی» افزود: در این رابطه راه‌های گوناگونی را بررسی کرده ایم تا بتوانیم برای کل طرح منابع مالی را تامین کنیم. به نظرم وقتی طرح تصویب نهایی شود برای کل ساخت و ساز مسکن منابع مالی از طریق ایجاد یک صندوق در بانک مسکن یا در وزارت راه و شهرسازی به اسم «صندوق تامین مسکن» تامین خواهد شد.

شاکری با بیان اینکه مجلس به‌شدت روی اجرای طرح جدید مسکن نظارت خواهد کرد، یادآور شد: در کمیسیون عمران 23 نفر هستیم، قطعا یکی، دو نفر بر اجرای طرح (قانون) نظارت خواهند کرد.

    حق یک معامله در سال برای هر ایرانی 

عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه بحث دریافت مالیات در طرح مسکنی مجلس کاملا قطعی شده است، تصریح کرد: مبلغ مالیات مشخص و برخی قسمت‌ها معافیت مالیاتی دارند. برای خانه‌های خالی پیش‌بینی‌های لازم دیده شده است. در واقع از تاریخ تصویب طرح مجلس برای ساماندهی بازار مسکن هر ایرانی بالای 18 سال حق دارد در هر سال یک معامله اعم از مسکن، مستغلات، زمین و یک معامله ملک تجاری انجام دهد، این معاملات مالیات ندارد. در معاملات مازاد بر یک واحد مسکونی یا زمین و مستغلات یا تجاری علاوه بر مالیات نقل و انتقال، مالیات مشمول سود معادل 5 درصد ارزش ملک می‌شود. چنانچه معاملات افزایش یابد 5 درصد نیز به صورت تصاعدی بالا می‌رود.

    اخذ مالیات تا 200 درصدی از خانه‌های خالی

شاکری با اشاره به اینکه هر چه قدر تعداد معاملات افزایش یابد، مالیات نیز افزایش می‌یابد، تاکید کرد: این مساله باعث جلوگیری از بورس بازی در بازار مسکن می‌شود. 

وی با بیان اینکه برای خانه‌های خالی در سال اول 50 درصد ارزش روز اجاره ملک به عنوان مالیات دریافت خواهد شد، اظهار کرد: سال دوم معادل 100 درصد ارزش روز اجاره ملک، سال سوم 150 درصد و از سال چهارم به بعد 200 درصد مالیات از مالکان خانه‌های خالی دریافت خواهد شد. بازدارندگی این طرح به‌شدت افزایش یافته و خانه‌های خالی با این مالیات به چرخه عرضه وارد خواهد شد.

طرح مسکن انقلاب ۲  برابر مسکن مهر

نائب رییس کمیسیون برنامه و بودجه مجلس با اشاره به تهیه طرح مسکن انقلاب در مجلس گفت: مسکن انقلاب ۲ برابر مسکن مهر وسعت کمی دارد و در حال حاضر برای ۶۷ هزار هکتار زمین برنامه‌ریزی کرده ایم.سیدمحمدرضا میرتاج‌الدینی با حضور در یک برنامه تلویزیونی با اعلام اینکه دوستانی که طرح مسکن انقلاب را مطالعه می‌کنند، تمام طرح‌های قبلی را هم بررسی کرده‌اند، اظهار کرد: در سال 95 حدود 24 میلیون خانوار داشتیم که با توجه به نرخ باروری در سال 1405 به 28 میلیون خانوار خواهند رسید. البته شمار واحدهای مسکونی در همان سال 22 میلیون بود که 2 میلیون کمبود داشتیم. او مسکن انقلاب را دارای سطحی بالاتر از مسکن مهر توصیف کرد و افزود: مسکن انقلاب علاوه بر خانه اولی‌ها، خانه‌های روستایی و بافت فرسوده را در نظر دارد و سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه نشینی را با 11میلیون نفر در نظر گرفته است.او افزود: مسکن انقلاب 2برابر مسکن مهر وسعت کمی و دارای 4 محور است؛ مسکن مهر موفقیت نظام بود ولی در مسکن انقلاب تلاش داریم در راستای گام دوم حداقل مشکل مسکن را به‌طور کامل رفع کرده و به توسعه پایدار در حوزه مسکن دست یابیم.