انتشار دوباره اوراق رهنی بانک مسکن، این بار 1000 میلیارد تومان

گروه بورس|

این روزها مساله رشد قیمت مسکن و کمبود عرضه آن در کنار کاهش قدرت خرید اقشار وسیعی از مردم به یکی از داغ‌ترین مسائل روز کشور بدل شده است. در حالی که بسیاری از بانک‌ها در مواجهه‌ با کاهش قدرت بازپرداخت مردم در عمل امکان اعطای وجوه مورد نیاز برای تامین خانه‌های جدید را ندارند، نبود نقدینگی لازم و افزایش ریسک در خود سیستم بانکی به عاملی بدل شده که وام دهی در بازار پول را از گذشته مشکل‌تر می‌کند. 

با این حال تجربه سایر کشورها در خصوص تامین مالی بخش مسکن حکایت از آن دارد که ظرفیت‌ها بازار سرمایه به حدی است که با استفاده از سرمایه‌های شخصی مردم بتوان ضمن کوتاه کردن فاصله خروج نقدینگی از بانک تا ورود مجدد آن، عوایدی را نیز برای سایر آحاد جامه پدید آورد. یکی از این ابزارها که در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته جهان نقش مهمی در تامین مالی بخش مسکن دارد،

 MBSها هستند که از آنها با عنوان اوراق رهنی وام مسکن یاد می‌شود. این اوراق با اتکا بر بازده وام برای بانک منتشر شده و در بازارهای مالی مورد استفاده قرار می‌گیرند. در ایران نیز این اوراق منتشر می‌شوند و بازار نو ظهور آنها می‌تواند تا حدودی از سنگینی ضعف کفایت سرمایه در بانک‌های ناشر بکاهد. اوراق رهنی مسکن در دومین مرحله پذیره نویسی خود به مبلغ ۱۰۰۰ میلیارد تومان با نرخ سود ۱۶ درصدی و سررسید دو ساله از امروز در فرابورس ایران انجام می‌شود. به گزارش سنا، روز گذشته شرکت فرابورس ایران در نشستی خبری به پذیره‌نویسی اوراق رهنی بانک مسکن (به ارزش ۱۰ هزار میلیارد ریال) پرداخت.  در این جلسه، بهرنگ اسدی مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن اظهار کرد: نخستین انتشار اوراق رهنی مربوط به تیرماه ۹۵ و به مبلغ ۳۰۰ میلیارد تومان بود و پذیره‌نویسی مرحله دوم انتشار ‌این اوراق نیز از امروز آغاز می‌شود تا بانک مسکن این مبلغ ‌را صرف اعطای تسهیلات جدید به مشتریان کند‎.

وی همچنین از برنامه بانک مسکن برای انتشار دو مرحله دیگر اوراق رهنی هر کدام به ارزش یک‌هزار میلیارد تومان تا پایان سال خبر داد که در صورت موافقت سازمان بورس و طی مراحل لازم، عملیاتی خواهد شد. اسدی تصریح کرد: بلافاصله مبالغ جمع‌آوری‌شده از طریق پذیره‌نویسی برای بانک مسکن واریز خواهد شد که در نتیجه ظرفیت تسهیلات‌دهی بانک مسکن به همین میزان افزایش می‌یابد و شاهد بهبود نسبت‌های کفایت سرمایه این بانک خواهیم بود.

وی در توضیح اوراق رهنی عنوان کرد که این اوراق در طبقه اوراق به پشتوانه دارایی است و در مورد اوراق رهنی بانک مسکن، سبدی از تسهیلات مبنای انتشار آن قرار گرفته است تا با تسریع بازگشت منابع حاصل از اعطای تسهیلات بتواند چرخه ایجاد اعتبار در بانک را تقویت کند و ظرفیت اعطای تسهیلات را افزایش دهد.

مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن در خصوص ارکان این اوراق بیان کرد: به لحاظ ساختاری این اوراق دارای بانی و ضامن است که در اینجا بانک مسکن این نقش را بر عهده دارد و سایر ارکان آن را متعهد پذیره‌نویسی و بازارگردان یعنی شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، عامل فروش شرکت کارگزاری بانک مسکن و عامل پرداخت سود یعنی شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار تشکیل می‌دهند.

   تعمیق بازار اوراق رهنی در دستور کار 

بانک مسکن

در ادامه کاوه دلسوز، معاون تامین سرمایه بانک مسکن نیز در این نشست به سابقه انتشار و معاملات اوراق رهنی در بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: همان‌طور که اشاره شد امروز و در فاز دوم انتشار این اوراق، مبلغ یک هزار میلیارد تومان به عموم خریداران عرضه می‌شود که پیش‌بینی می‌کنیم استقبال خوبی از این اوراق صورت بگیرد. وی افزود: در ادامه طبق برنامه‌ریزی انجام شده به منظور عمق‌بخشی به بازار اوراق رهنی دو پارت هزار میلیارد تومانی دیگر از این اوراق منتشر و در بازار فرابورس پذیره‌نویسی خواهد شد؛ امیدواریم علاوه بر بانک مسکن، سایر بانک‌های تجاری نیز که در امر تسهیلات‌دهی وام خرید مسکن فعال هستند، به چرخه انتشار این اوراق افزوده شوند تا بر قدرت وام‌دهی بانک‌ها اضافه شود. معاون تامین سرمایه بانک مسکن نیز در این نشست خبری درباره سازوکار و ماهیت ابزار اوراق رهنی گفت: اوراق رهنی در ایران نوپا بوده اما در سایر نقاط دنیا قدمتی بیش از ۵۰ تا ۶۰ سال دارد. به گفته وی یکی از وظایف اصلی بانک‌های تجاری، توسعه اعطای انواع تسهیلات به مشتریان برای انجام فعالیت‌های مختلف است که یکی از این فعالیت‌ها می‌تواند خرید ملک و مسکن باشد.

دلسوز با اشاره به اینکه وقتی مشتری درخواست تسهیلات دارد، معمولا تسهیلات اعطایی به او از نوع تسهیلات با سررسید بسیار بلندمدت است، اظهار کرد: در کشور ما این نوع تسهیلات معمولا ۱۰ تا ۱۲ ساله و در خارج از کشور ۳۰ ساله و بعضا بیشتر است. وی درباره سازوکار اعطای وام و تسهیلات به مشتری توضیح داد: بانک مبلغی را که معمولا با تجمیع متقاضیان خرد، مبلغ هنگفتی می‌شود به عنوان تسهیلات به مشتری پرداخت می‌کند که بازپرداخت آن در دوره بلندمدت اتفاق می‌افتد، این موضوع اما در بعد کلان موجب می‌شود تا توان تسهیلات‌دهی بانک کاهش یابد. دلسوز راهکار افزایش توان تسهیلات‌دهی بانک را انتشار اوراق رهنی ذکر کرد و ادامه داد: راهکار این بود که به پشتوانه درآمدهای آتی یعنی دریافت اقساط وصولی، بانک اقدام به انتشار اوراق  ‌کند تا قدرت تسهیلات‌دهی را افزایش داده و به نوعی معطل بازپرداخت اقساط نماند.

وی با بیان اینکه در انتشار مرحله دوم اوراق رهنی بانک مسکن به ارزش هزار میلیارد تومان، بهترین پرونده‌های تسهیلاتی بانک مسکن به تعداد حدود ۱۳۷ هزار پرونده مدنظر قرار گرفته است، گفت: این پرونده‌های تسهیلاتی به نوعی هیچ ریسکی برای سرمایه‌گذاران ندارد و بانک مسکن نیز به عنوان ضامن اوراق تعهد کرده است اصل مبلغ اوراق خریداری‌شده در فرایند پذیره‌نویسی را در موعد سررسید و سود آن را در مواعد سه‌ماهه به موقع پرداخت کند. به گفته معاون تامین مالی بانک مسکن تیرماه سال ۱۳۹۵ برای نخستین بار شاهد انتشار اوراق رهنی بانک مسکن و تامین مالی ۳۰۰ میلیارد تومانی این بانک از طریق پذیره‌نویسی اوراق رهنی در بازار فرابورس بودیم و حال در فاز دوم، این اوراق به مبلغ یک‌هزار میلیارد تومان روز جاری منتشر و به عموم خریداران عرضه شد که مهلت آن ۱۰ روزه است. دلسوز همچنین عنوان کرد که در ادامه طبق برنامه‌ریزی صورت‌گرفته به منظور عمق‌بخشی به بازار اوراق رهنی دو پارت هزار میلیارد تومانی دیگر از این اوراق منتشر و در بازار فرابورس پذیره‌نویسی خواهد شد و امیدواریم علاوه بر بانک مسکن، سایر بانک‌های تجاری نیز که در امر تسهیلات‌دهی وام خرید مسکن فعال هستند، به چرخه انتشار این اوراق افزوده شوند تا بر قدرت وام‌دهی بانک‌ها اضافه شود.

لازم به ذکر است از روز دوشنبه ۲۳ تیرماه پذیره‌نویسی ۱۰ میلیون ورقه اوراق رهنی بانک مسکن به ارزش هزار میلیارد تومان با نرخ سود ۱۶ درصد آغاز شد که در نخستین روز از این مهلت به دنبال استقبال سرمایه‌گذاران، کل این اوراق خریداری شد تا بانک مسکن با جذب منابعی که از این طریق انجام داده است بر توان تسهیلات‌دهی خود بیش از پیش بیفزاید.