آتش نقدینگی زیر خاکستر مسکن

مجید اعزازی|

تازه‌ترین آمارها از تحولات بازار مسکن تهران حاکی از رشد 2 میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر مربع در هریک از ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر سال جاری است. 

گام‌های 2 میلیون تومانی این شاخص طی سه ماه گذشته بی گمان متاثر از فضای کلی اقتصاد تورم زده کشور است و در موارد بسیار اندکی از مکانیسم درونی بازار پیروی می‌کند، همانطور که تحولات بازار سهام که این روزها زبانزد خاص و عام است، چندان از مکانیسم عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند و از همین رو، نقدینگی قابل توجهی جذب این بازار شده است و این تصور را در ذهن برخی از تحلیل گران ایجاد کرده است که بازار سرمایه یا همان «دماسنج اقتصاد» خود به آتش بیار معرکه تبدیل شده است و رشد قیمت‌ها در سایر بازارها را شلعه ورتر می‌کند و متقاضیان از جمله متقاضیان خرید مسکن با توجه به رشد و نمو بورس، اقدام به خرید کالا می‌کنند. البته اینکه فروشندگان برخی کالاهای سرمایه‌ای از جمله مسکن، روزانه نیم نگاهی هم به تابلوی سبزپوش تالار بورس دارند، دور از ذهن نیست، اما بی گمان کسانی که به عنوان خریدار وارد بازار مسکن می‌شوند، محاسبات دیگری در ذهن خود دارند. محاسباتی که الزاما آنها را به سمت خرید مسکن سوق می‌دهد نه سهام یا طلا و....اینک اما سئوال این است که آتش تهیه رشد قیمت‌ها در همه بازارها چیست؟ آیا همچون برخی تحلیل گران باید پذیرفت که بازار سهام در این زمینه نقش دارد و عامل تورم است؟ یا به گمان، برخی دیگر افزایش نرخ دلار روی قیمت در سایر بازارها از جمله بازار مسکن اثرگذار است و نرخ تورم و چشم‌انداز تورمی را تغییر داده است؟ در پاسخ باید گفت که ماحصل بررسی‌های اقتصادی حاکی از این است که طی سال‌های 98- 1396 تورم بیش از نقدینگی، تحت تاثیر رشد نرخ دلار بوده است. به عبارت دیگر، رشد قیمت‌ها با اهرم نرخ دلار صورت گرفته است. اما از اسفند 98 تا کنون که متغیر تازه‌ای موسوم به کووید 19 به مجموعه متغیرهای اقتصاد ایران و البته اقتصاد جهان ورود پیدا کرده است، این روند تغییر یافته و وزن رشد نقدینگی در تورم سازی از نرخ دلار فزونی گرفته است. 

همانطور که هفته‌نامه تخصصی «اکونومیست» در تازه‌ترین شماره خود از «به صدا درآمدن دستگاه‌های چاپ پول» در اغلب کشورها به عنوان یکی از ویژگی‌های اقتصادی دوران کرونا نام برده است، در ایران نیز ما صدای این دستگاه‌ها را در دالان‌های اقتصاد می‌شنویم. کما اینکه بانک مرکزی ایران در گزارش خود درباره رشد نقدینگی در سه ماهه نخست سال جاری، تصریح کرده است: « تحت تاثیر حمایت‌های صورت گرفته از خانوارها و فعالان اقتصادی در پی شیوع ویروس کرونا و نیز افزایش میزان تنخواه‌گردان دولت در سال جاری، رشد نقدینگی در مقایسه با سال گذشته 2 واحد درصد افزایش یافته است.» بر اساس قانون اعداد بزرگ، اگر چه نقدینگی در بهار سال جاری با 2 درصد رشد به 7.3 درصد رسیده است اما منجر به این شده که حجم نقدینگی به عدد شگفت‌انگیز 2651 هزار میلیارد تومان برسد و جنس و ماهیت تورم را دگرگون کند.

   یک متر آپارتمان 21 میلیون تومان

بنابراین، می‌توان سهم عمده تورم ماهانه 10 درصدی و 41.9 درصدی ملک در 4 ماهه گذشته را به عامل افزایش قابل توجه حجم نقدینگی ارتباط داد. براساس گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در تیرماه امسال با افزایش 10 درصدی نسبت به ماه قبل، به 20 میلیون و 986 هزار تومان رسید. در خرداد ماه سال جاری، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی 19میلیون و 71 هزار تومان بود. بنا براین طی تیرماه، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان، افزایش حدود یک میلیون و 914 هزار تومانی را نشان می‌دهد. در نتیجه، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در تیر ماه نسبت به خرداد ماه 10 درصد افزایش یافته است. افزون بر این، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال جاری بالغ بر 17 میلیون تومان اعلام شد که نسبت به 15.2 میلیون تومان فروردین حدود 2 میلیون تومان رشد کرده بود. همچنین متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تیر ماه سال گذشته 13میلیون و 614 هزار تومان بود که طی یک سال رشد 7 میلیون و 360 هزار تومانی در هر متر داشته است. به عبارت دیگر، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در تیر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، 54.1 درصد افزایش یافته است.

    رشد 192 درصدی حجم معاملات 

همچنین تعداد مبایعه نامه‌های صادر شده در بخش مسکن در تیر ماه امسال 14 هزار و 330 واحد بوده، در حالی که در تیر ماه سال گذشته 4 هزار و 898 واحد مسکونی به فروش رسیده است، بنابراین تعداد مبایعات در تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، معادل 192.6 درصد رشد داشته است.

   کاهش سرعت تورم ماهانه در ۱۱ منطقه 

بر اساس جدیدترین گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، سرعت رشد قیمت خانه در ۱۱ منطقه پایتخت در تیرماه نسبت به خردادماه کاهش داشته است، به‌طوری که میانگین افزایش قیمت مسکن که در خردادماه دو تا سه میلیون تومان در هر مترمربع بود، در تیرماه به ۵۰۰ هزار تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محدود شد.

درحالی که قیمت خانه در ۱۱ منطقه پایتخت در تیرماه رشد قیمتی حدود ۵۰۰ هزار تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان را تجربه کرده است، قیمت خانه در چهار منطقه پایتخت بین 3 تا ۵ میلیون تومان افزایش داشت که بر معدل قیمت مسکن نسبت به ماه گذاشته تاثیر افزایشی داشت. بر این اساس، خانه‌های پایتخت در نخستین ماه تابستان رشد قیمتی را تجربه کرده است که نسبت به ماه گذشته (خرداد ۹۹) حدود ۱۰ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته- تیرماه ۹۸ - رشد۵۳ درصدی را تجربه می‌کند.

با این حال بررسی قیمت‌ها در هفت منطقه پایتخت از جمله مناطق، ۱۰، ۹، ۱۲، ۱۴، ۱۷، ۱۸ و ۲۰ منطقه شهر تهران حاکی از افزایش ۵۰۰ تا یک میلیون تومانی قیمت‌ها را دارد که نسبت به رشد قیمت‌ها در ماه قبل‌تر (خردادماه) حتی کاهشی هم بوده است.

در ۴ منطقه پایتخت نیز رشد قیمت‌ها به حدود یک و نیم میلیون تومان رسیده است. برای مثال قیمت خانه در منطقه ۱۲ تهران نسبت به ماه قبل در هر متر مربع حدود ۴۰۰ هزار تومان افزایش قیمت را تجربه می‌کند در حالی که در خرداد ماه امسال نسبت به اردیبهشت در هر متر مربع بیش از یک میلیون تومان رشد قیمت داشت.

در فروردین ماه امسال قیمت خانه‌های پایتخت با کاهش حدود ۲ درصدی نسبت به ماه قبل همراه بود، در اردیبهشت ماه رشد ٩ درصدی و در خردادماه امسال رشد قیمتی ۱۲ درصدی را نسبت به ماه قبل تجربه کرد؛ بر این اساس اگرچه تورم ماهانه مسکن در تیرماه مجددا افزایش یافت، اما با شیب کندتری نسبت به افزایش قیمت‌ها در دو ماه پایانی فصل بهار همراه بوده است.

نکته مهم این است که قیمت خانه‌های پایتخت در ۵ منطقه تهران رشد بیش از ۴ میلیون تومانی را در هر متر مربع داشته اما در بیش از ۱۰ منطقه تهران رشد قیمت‌ها بین ۵۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان بوده است؛ کارشناسان مسکن معتقد هستند سوداگری در برخی محلات شهر تهران عامل افزایش متوسط قیمت مسکن است که باید برای آن راه‌حلی اندیشیده شود.

قیمت خانه در گران‌ترین منطقه تهران در تیرماه امسال هم مجددا به منطقه یک تهران با متوسط قیمت ۴۵ میلیون و ۳۱۷ هزار تومان رسیده است که این رقم در خرداد ماه ۴۲ میلیون و ۴۹۹ هزار تومان و در اردیبهشت ماه قیمت ۳۴ میلیون و ۱۹۹ هزار و ۴۰۰ تومانی بوده است. بر این اساس اگر چه قیمت خانه‌های منطقه یک تهران در تیرماه مجددا افزایش داشته است اما نسبت به خرداد ماه با شتاب کمتری رشد کرده و کاهش داشته است.

در مناطق ۲ و ۳ پایتخت نیز رشد قیمت‌ها به حدود ۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در افزایش متوسط قیمت خانه در تهران نقش داشته است.

ارزان‌ترین منطقه پایتخت، منطقه ۱۸ با متوسط متری ۹ میلیون و ۶۲۵ هزار و ۲۰۰ تومان و پس از آن منطقه ۲۰ با متوسط قیمت ۹ میلیون و ۷۹۸ هزار و ۶۰۰ تومان بوده است؛ خانه‌های پایتخت در این دو منطقه نیز زیر یک میلیون تومان رشد قیمت داشته است.

کمترین تعداد معاملات مسکن نیز به منطقه ۱۹ با ۷۳ فقره معامله با میانگین قیمتی ۱۱ میلیون و ۶۷۵ هزار تومان برآورد شده است.

ارزش ریالی معاملات مسکن در تیرماه امسال ۲۵ هزار میلیارد تومان بود که نسبت به تیر سال گذشته که ۵ هزار و ۴۷۰ میلیارد تومان بوده، رشد ۳۵۸ درصدی ارزش معاملات را تجربه می‌کند.