یک پیشنهاد برای بورس مسکن

سینا تقی‌زاده

با توجه به شرایط اقتصادی و بالا رفتن روزانه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر توان خرید مسکن توسط طبقه متوسط و پایین به‌شدت کاهش یافته است، از این رو، با توجه به ادامه روند تورمی در ماه‌ها و شاید سال‌های آینده باید جهت بهبود معیشت مردم، هرچه سریعتر اقداماتی اجرا گردد. از آنجا که مسکن از نیازهای اولیه خانواده‌ها بوده و شاید یکی از مهم‌ترین دلایل عدم تشکیل خانواده توسط جوانان به شمار می‌رود، باید جهت کنترل قیمت مسکن از سوی دولت تمهیداتی صورت گیرد. از این رو برخی از فعالین و مشاوران اقتصادی پیشنهاد بورس مسکن را مطرح کردند. تا به امروز تمامی تحلیل‌های انجام شده از بورس مسکن فقط از یک مدل اجرایی شدن آن صحبت می‌کند حال آنکه ما قصد داریم از مدل دیگری صحبت کنیم که احتمال عملی شدن آن کم نخواهد بود. در این طرح فرض بر این است که دولت قصد دارد جهت کنترل قیمت مسکن این‌بار نه در حاشیه تهران بلکه در دل کلان‌شهر تهران اقدام به خرید بافت فرسوده و ساخت آن کند . 

برای مثال منطقه ده ونک با زمین‌هایی بزرگ و خانه‌هایی قدیمی جهت اقدام دولت محلی بسیار مناسب خواهد بود. دولت در مرحله اول یا از محل بودجه خود یا از صندوق‌های سرمایه‌گذاری اقدام به خرید ملک‌های فرسوده کرده و در مرحله بعد با تجمیع آن جهت انبوه‌سازی زمین را آماده خواهد کرد . دولت با خرید زمین یا همان بافت‌های فرسوده به قیمت منصفانه و بعد از اتمام مراحل اداری، از سرمایه‌گذاران جهت مشارکت در ساخت دعوت کرده و جهت کنترل قیمت مسکن قیمت زمین را 20 تا 30 درصد از قیمت منطقه کمتر محاسبه خواهد کرد که این یعنی دولت جهت ساخت ملک ارزان به صورت غیرمستقیم سوبسید پرداخت خواهد کرد .از این رو قیمت تمام شده مسکن پایین‌تر از قیمت منطقه خواهد بود . حال با اتمام پروژه دولت می‌تواند به مشارکت‌کننده ساخت، سهام بخشی از ساختمان را واگذار کرده تا سرمایه‌گذار نیز جهت رفع نیاز مالی آن سهام را در بازار سرمایه به قیمت منصفانه به فروش برساند . احتمالا همانند تمام عرضه اولیه‌ها، مسکن نیز به صورت مشابه وارد بورس می‌شود و با حراج قیمت فروش اولیه خود را شروع خواهد کرد و بعد از یک تا دو ماه معامله آن عمومی خواهد شد . دولت نیز با اجاره دادن املاک به جبران سوبسید و درآمدزایی خواهد پرداخت. نکته قابل توجه این است که دولت فقط نقش مدیریت دارد یا صاحب بخشی از مسکن خواهد بود و صاحب اصلی آن سهامداران بورسی هستند. این امر با سیاست درست همراه گردد موجب کنترل قیمت بازار مسکن خواهد شد. دولت به عنوان مدیر این طرح باید با سیاست‌های خود قیمت ملک را در حد متعارف و منصفانه به حد تعادل رساند و مردم در دامنه این قیمت می‌توانند خرید خود را انجام دهند. حال سوال اینجا است که سهام مسکن چه سودی و مزیتی برای سهامداران خواهد داشت ؟ همان‌طور که در اول این یادداشت اشاره کردیم با بالا رفتن قیمت مسکن، افراد توانایی خود را جهت خرید ملک در کلان‌شهر تهران از دست داده‌اند و هر روز توانایی خرید آنها با توجه به التهاب بازار مسکن کمتر و کمتر می‌شود سپس سهامداران جهت حفظ ارزش پول خود می‌توانند بخشی از مسکن مورد معامله را خریداری کنند. برای مثال فروش این سهام می‌تواند به صورت متر مربع بوده و افراد می‌توانند 10 متر، 20 متر و هر مقدار از طرح را خریداری کرده و ارزش پول خود را حفظ کنند . حال این افراد می‌توانند به محض آماده شدن پول خود جهت خریداری یک واحد کامل در هر جای شهر سهام خود را فروخته و با حفظ ارزشی که ایجاد شده اقدام به خرید مسکن کنند از این رو دولت سعی در کنترل قدرت خرید مسکن توسط افراد در کلان‌شهر تهران را دارد . از طرف دیگر این سهام می‌تواند در مراحل اول سود خوبی نصیب سرمایه‌گذاران کند که می‌تواند جذاب باشد. دولت حتی می‌تواند قبل از تکمیل شدن پروژه ساختمانی اقدام به پذیره نویسی کرده و سهم خود را جهت کنترل بهتر پروژه بیشتر کند که باید دید آیا قوانین دست و پای دولت را جهت اجرای طرح به صورت مذکور خواهد گرفت یا خیر . در این طرح احتمالا دولت در مدت زمان محدودی بتواند کنترل قیمت‌ها را در دست بگیرد و با توجه به زمان بر بودن اجرای پروژه و عدم توان در کنترل عرضه و تقاضا بازار این نوع از ملک نیز ملتهب خواهد شد و به قیمت منطقه نزدیک می‌شود . به نظر نگارنده، این طرح هم برای سرمایه‌گذاری و هم برای دولت جذاب خواهد بود اما افراد در بازار سرمایه غیر قابل پیش‌بینی هستند و به راحتی می‌توانند در صورت عدم برنامه کنترلی دقیق، بازار را به ضرر خود یا به نفع دولت برهم زنند. از طرف دیگر امکان دارد دولت پس از برگشت سرمایه کنترل خود را کم کرده و باعث بالارفتن قیمت این سهام شود .