تفاوت مسکن با گوشت برزیلی

مجید اعزازی

1-هفته گذشته یک فعال توییتری که در حوزه سیاسی فردی شناخته شده است، با انتشار پستی در توییتر، ‌خبر داده بود که دولت با اجرای دو سیاست جدید در آینده نزدیک، قیمت مسکن را خواهد شکست. این خبر، اگر چه برای ناظران و فعالان بازار مسکن بی‌معنی و ناممکن می‌نمود، اما سئوال‌هایی را در ذهن برخی افراد ایجاد کرد. مثلا برخی افراد که از 19 مرداد تا هفته آخر شهریورماه شاهد اصلاح شاخص کل بورس بودند، ‌تصور می‌کردند که قیمت در بازار مسکن هم احتمالا تحت تاثیر دو سیاستی که اعلام نشده و فقط فرد خاصی از آن مطلع است، نیز دچار ریزش و اصلاح خواهد شد. حال آنکه ماهیت قیمت در بازار مسکن با بازارهای موازی تفاوت‌های اساسی دارد.

2-در حال حاضر، قیمت مسکن مانند اغلب کالاها به اندازه‌ای حباب دارد که حتی بدون انجام محاسبه نیز مشهود و ملموس است. در این شرایط، قیمت‌های پیشنهادی برای واحدهای مسکونی یا حتی قیمت‌های ثبت شده از معاملات صورت گرفته بالاتر از ارزش بنیادی املاک مورد نظر قرار دارد.  

افزون بر این، رشد قیمت مسکن نیز طی دو سال گذشته بسیار بالاتر از رشد دستمزدها بوده است. حبابی شدن قیمت مسکن یا سایر کالا در حال حاضر، همانطور که بارها به آن اشاره شده است، ناشی از سندرم پولی شدن اقتصاد کشور است. شاهد هستیم که در دوره‌ای چند ساله، بدون افزایش تولید ناخالص داخلی (رشد اقتصاد) حجم نقدینگی چند برابر شده است و متاسفانه این روند علی‌رغم کاهش سرعت رشد نقدینگی، به دلیل تبعیت از قانون اعداد بزرگ، همچنان ادامه دارد، ‌به گونه‌ای که روزانه 2200 میلیارد تومان به نقدینگی کشور اضافه می‌شود. از این رو، بعید است، قیمت مسکن در این ماه‌ها که از افزایش حجم نقدینگی شارژ شده است، به عاملی غیر از آن واکنش نشان دهد.

3-قیمت مسکن چسبنده است و حباب آن در اثر شوک‌ها درونی یا بیرونی بازار (همانند سیاست‌های دولت) همچون سایر کالاها تخلیه نمی‌شود. بلکه رشد آن طی چند ماه یا فصل، در صورت فراهم آمدن شرایط، کاهش یافته و در سطوحی پایین‌تر از نرخ تورم سیر خواهد کرد یا متوقف می‌شود. در نتیجه با گذشت زمان، و با چندین ماه عقب ماندگی رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، حباب آن تخلیه خواهد شد. در عین حال، از فروردین ماه تا اول شهریور سال جاری، قیمت مسکن در تهران حدود 50 درصد رشد را تجربه کرده است و هیچ نشانه‌ای از کاهش رشد قیمت‌ها طی چند ماه یا فصل را شاهد نبوده‌ایم. از این رو، علتی برای آغاز تخلیه حباب قیمت مسکن شناسایی نشده است.

4-قیمت کالاها از دستور دولت‌ها تبعیت نمی‌کنند که اگر می‌کردند شاهد نوسان‌های شدید در بازار‌ها نبودیم. قیمت‌ها تابع میزان عرضه و تقاضا و همچنین شاخص‌های کلان اقتصاد همچون رشد نقدینگی، تورم و نرخ ارز هستند. البته ممکن است دولت در برخی بازارها دخالت کند که می‌کند و از همین رو است که گهگاه از زبان فعال اقتصادی می‌شنویم یا می‌خوانیم که دولت از مداخله در بازارها کنار بکشد. بزرگ‌ترین و تازه‌ترین مداخله دولت در بازارها، تصمیم به تزریق منابع صندوق توسعه ملی به بازار سهام (بخوانید نمادهای شاخص ساز دولتی) در هفته‌های اخیر بوده است. اما بازار مسکن که بیش از 80 درصد آن در اختیار مردم است، عملا از دولت هیچ فرمانی را نمی‌پذیرد. مالک واحدهای مسکونی مردم هستند و نرخ دارایی متعلق به خود را راسا تعیین می‌کنند و دولت نمی‌تواند هیچ گونه مداخله‌ای در بازار مسکن داشته باشد.

5- فرایند تولید مسکن در ایران و در اغلب کشورها، ‌فرایندی طولانی است و برای ساخت یک واحد مسکونی دست‌کم به 18 ماه زمان نیاز است. در این حال، اگر تمام نکات گفته شده را هم منکر شویم و صورت مساله را به کمبود عرضه واحدهای نوساز تقلیل دهیم، باز هم دولت نمی‌تواند با یک سیاست ضربتی در ساخت مسکن و عرضه انبوه آن، به اصطلاح قیمت شکنی کند. در همین حال، آپارتمان، «گوشت یخ زده برزیلی» هم نیست که دولت بتواند با واردات انبوه آن، کمر قیمت‌ها را بشکند. از این رو، متاسفانه باید سطوح قیمتی جدید ملک را پذیرفت و از شنیدن هرگونه اظهارنظر غیرکارشناسی در این حوزه پرهیز کرد.