موانع افزایش وام خرید مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که در پی جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر، میزان پوشش دهی وام‌های خرید مسکن به‌شدت کاهش یافته است، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگو با یک روزنامه صبح کشور از ارایه پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن به بانک مرکزی خبر داده و گفته است: پیشنهادی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن ارایه کرده‌ایم. البته بسته تأمین مالی آن باید توسط بانک مرکزی تدوین و ارایه شود تا این بانک نظر خود را اعلام نکند، نمی‌توانیم در مورد افزایش تسهیلات تصمیم‌گیری کنیم. افزایش تسهیلات مسکن به این بستگی دارد که آیا بانک مرکزی می‌تواند منابع آن را تأمین کند یا خیر. به گزارش «تعادل»، طی 30 ماه گذشته، یعنی از ابتدای سال 97 و آغاز دور جدید نوسان‌های ارزی و تورمی در کشور، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران از 5 میلیون و 530 هزار تومان به 24 میلیون و 290 هزار تومان در شهریورماه سال جاری رسیده است. این در حالی است که میزان وام‌های خرید مسکن از تاریخ یاد شده تا کنون، تغییر معناداری نداشته است. با توجه به متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، اگر فردی در فروردین سال 97 با 100 میلیون تومان وام می‌توانست، حدود 18 متر آپارتمان بخرد، حالا همان فرد با همان مبلغ وام می‌تواند حدود 4 متر مربع مسکن خریداری کند. این ارقام در صورتی که زوجه نیز از وام مشابه بهره‌مند می‌شد به ترتیب به 36 متر مربع در فروردین 97 و 8 متر مربع در شهریور 99 افزایش می‌یابند. حال، در چنین شرایطی است که از سویی وام مسکن جوانان (با سپرده‌گذاری 15 ساله!) به 400 میلیون تومان افزایش یافته و از سوی دیگر، پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی روی میز شورای پول و اعتبار رفته است. اگر چه اسلامی مبلغ و جزییات وام پیشنهادی را اعلام نکرده است، اما می‌توان حدس زد که وام خرید در صورت افزایش نیز، نمی‌تواند گرهی از مشکلات تامین مسکن اقشار متوسط جامعه را باز کند. همانطور که در سال 97 تامین هزینه خرید 18 یا 36 مترمربع بسیار پایین‌تر از استانداردهای ملی و بین المللی بود، در سال 99 نیز چنین خواهد بود.

    ناتوانی بانک‌ها و خانوارها

به گزارش «تعادل» افزایش وام خرید مسکن با موانعی در نظام بانکی و در خانوار مواجه است. از سویی، نظام بانکی توان یا تمایل تخصیص وام مسکن را ندارد و از سوی دیگر، با افزایش وام، مردم توان بازپرداخت اقساط هنگفت وام‌های شارژ شده را نخواهند داشت. چرا که در مسابقه میان تورم، هزینه خرید مسکن، تسهیلات بانکی و حقوق و دستمزدها، این عامل دستمزدها است که در رتبه آخر قرار دارند و نتوانسته با تورم همگام شود. در این شرایط، اگر بانک مرکزی به افزایش وام خرید مسکن به 400 میلیون تومان (معادل خرید حدود 18 متر مربع) برای زوج یا 800 میلیون تومان (معادل خرید حدود 36 متر مربع مسکن) برای زوج و زوجه رای دهد تا توان خرید فردی یا دو نفری به سطح توان خرید فروردین 97 بازگردد، سرپرست خانوار یا در حالت دوم زوج و زوجه توان بازپرداخت اقساط این وام‌های کلان با سودهای بالا (دستکم ماهی 4 تا 8 میلیون تومان قسط) را نخواهند داشت. ضمن اینکه خانوار برای خرید یک آپارتمان 50 متری (در حالت مشارکت زوج و زوجه) دستکم باید 500 میلیون تومان دیگر روی این وام بگذارند تا بتوانند از عهده تامین هزینه‌های خرید این خانه برآیند.

    پس انداز 80 تا 100 سال درآمد!

برخی برآوردها حاکی از این است که به واسطه، جهش قیمت‌های مسکن، شاخص طول مدت دسترسی به خانه به 80 تا 100 سال افزایش یافته است. به عبارت دیگر، خانوارها با افزایش اخیر قیمت مسکن، باید ۸۰ تا ۱۰۰ سال درآمد خود را پس انداز کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران خریداری کنند. در صورتی که متوسط درآمد هر خانوار بر اساس دریافتی یک کارگر قرارداد مستقیم را رقمی حدود ۳ میلیون تومان در هر ماه فرض کنیم و از آنجایی که مرکز آمار، سبد هزینه‌ای خانوار از بخش مسکن را یک سوم درآمدهای آنها می‌داند، درنتیجه یک خانوار تا ۱۱ میلیون تومان از درآمد سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص می‌دهد. با توجه به اینکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی شهریورماه سال جاری تا ۲۴.۲ میلیون تومان افزایش یافته است؛ متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری به یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است، در صورتی که رشد سالانه قیمت مسکن را با رشد سالانه حقوق کارگر برابر و یکسان در نظر بگیریم، بیش از ۱۰۰ سال طول می‌کشد تا این خانوار بتواند از طریق سیستم پس‌انداز، مسکن مورد نیاز خود را خریداری کند. اگر این فرد بخواهد بخشی از زمان مورد نظر را با تسهیلات مسکن جبران کند، این شاخص برای متقاضی فردی دریافت تسهیلات (۱۰۰ میلیون تومانی) به ۹۰ سال و برای زوجین (تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی) به ۸۰ سال کاهش می‌یابد.

     سهم مسکن از تسهیلات بانکی؟

بر اساس، تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت تسهیلات بانکی در ۵ ماهه نخست امسال، در این دوره زمانی ۵۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی پرداخت شده و سهم بخش مسکن، ۱۱ هزار و ۱۸۱ میلیارد تومان معادل ۲.۲ درصد از کل تسهیلات بانکی پرداخت شده، بوده است. این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی بارها با یادآوری دستور رییس‌جمهور به بانک مرکزی مبنی بر اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن، خواستار تحقق این موضوع شده است. مساله‌ای که در طرح دو فوریتی جهش تولید و تأمین مسکن نیز آمده و بر اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات بانکی به تولید مسکن تأکید شده است، طرحی که دو فوریت آن تصویب شده و برای بررسی بیشتر به کمیسیون تخصصی (عمران) ارجاع شده است. هر چند که در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، از اختصاص ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به بخش مسکن که در طرح «جهش تولید مسکن» آمده، انتقاد شده و اعلام کرده که این اتفاق به ورشکستگی صنایع تولیدی می‌انجامد؛ چون بانک‌ها از اعطای تسهیلات به سرمایه در گردش صنایع، به سمت تسهیلات بخش مسکن هدایت می‌شوند. به فرض محاسبه اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن، به عنوان مثال در ۵ ماهه نخست امسال، ۱۰۰ هزار میلیارد تومان می‌بایست تسهیلات مسکن اعم از ساخت یا خرید اعطا پرداخت می‌شد که عملاً به معنای ۱۰ برابر (هزار درصد) شدن میزان وام‌های فعلی بخش مسکن بود. بر اساس اعلام بانک مرکزی، در سال گذشته ۳۴۲ هزار واحد مسکونی احداث شد؛ این در حالی است که بر اساس آمار، ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم، بنابراین با ۱۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی می‌شد تا ۳.۵ میلیون واحد مسکونی در سال احداث کرد. البته با رقم مذکور (۱۰۰ هزار میلیارد تومان) و احتساب تورم ۳۰ درصدی نهاده‌های ساختمانی (بر اساس اعلام مرکز آمار ایران از تورم این نهاده‌ها در بهار امسال) شاید بتوان پاسخگوی ساخت ۲.۵ تا ۳ میلیون واحد مسکونی در کشور بود.

    پاشنه آشیل تسهیلات مسکن

همانطور که «تعادل» در گزارش‌ها و یادداشت‌های متعدد بارها درباره اثرات مخرب تورم بر بازارها و به ویژه بر بازار مسکن و کاهش توان خرید مردم و تشدید شکاف طبقاتی و نابرابری نوشته است، جهش قیمت در بازارهای مختلف از مسکن و خودرو گرفته تا سکه و ارز و… به ویژه طی دو سال و نیم گذشته، حاصل تشدید تورم عمومی است و این مساله ریشه در کسری بودجه و سیاست‌های اقتصادی دولت دارد. دولت با عدم ایجاد درآمدهای پایدار، کسری بودجه خود را از طریق شیوه‌های تورم زا جبران می‌کند و با اتخاذ سیاست‌های غلط بر طبل تشدید تورم می‌کوبد. براین اساس برای کاستن از فشاری که هم اکنون بر گرده مردم سنگینی می‌کند راهی جز کاهش تورم عمومی از طریق اصلاح سیاست‌های کلان اقتصادی دولت وجود ندارد و تا زمانی که دولت موتور تولید تورم خود را متوقف نکند، با مُسکن‌های بی‌اثر نمی‌تواند گامی در جهت خانه‌دار شدن مردم بردارد.