تورم منفی مسکن در 6 منطقه تهران

مجید  اعزازی| 

اگر چه سکته قیمتی مسکن در شهریور با افت تورم ماهانه ملک به 5.1 درصد، در مهرماه تکرار نشد و تورم ماهانه مسکن بار دیگر همچون ماه‌های گذشته، دو رقمی شد و به 10.04 رسید، اما تعداد مناطقی که نرخ تورم ماهانه ملک در آنها از نرخ تورم عمومی ماهانه مهر ماه (7درصد) رشد کمتری داشتند، به 6 منطقه افزایش یافت. طی شهریور سالجاری تورم ماهانه ملک در 4 منطقه از تورم عمومی ماهانه عقب مانده بود.  بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، نرخ تورم ماهانه ملک تعدیل شده با نرخ تورم عمومی مهرماه در مناطق 12، 16 و 22 به ترتیب منفی 3.77 درصد، منفی 1.24 درصد و منفی 1.1 درصد بوده است. همچنین این شاخص در مناطق 21، 7 و 2 نیز به ترتیب منفی 0.75 درصد، منفی 0.82 درصد و منفی 0.21 درصد بوده است. این در حالی است که با تعدیل تورم ماهانه مسکن مناطق تهران طی شهریورماه 99 با نرخ 3.6 درصدی نرخ تورم عمومی شهریورماه سال جاری، نرخ تعدیل شده تورم ماهانه مسکن در مناطق یک و 13 منفی 0.2، در منطقه 15 منفی 3.4 درصد، و در منطقه 20 منفی 3 درصد بود که علامت و نشانه آغاز تخلیه حباب قیمتی در این مناطق تلقی شد. این مساله نشان می‌دهد که در مناطق دارای تورم منفی، قیمت مسکن از نظر بنیادی کشش افزایش را ندارد و با اولین اصلاح شاخص‌های اقتصاد کلان از جمله نرخ ارز، آماده تخلیه حباب هستند. به گزارش «تعادل»، بررسی تحولات قیمت مسکن طی مهرماه سال جاری نشان می‌دهد، علی رغم افزایش بیش از 6 میلیون تومانی قیمت ملک در منطقه یک تهران و افزایش شکاف قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی، میان ارزان‌ترین منطقه با گرانترین منطقه به 44 میلیون و 400 هزار تومان، اما منطقه 18 با 19.3 درصد تورم ماهانه، به همراه منطقه 17 با 7.36 درصد و منطقه 5 با 6.3 درصد در صدر مناطق دارای بیشترین تورم ماهانه ملک قرار گرفتند. این مساله نشان می‌دهد که در مناطق یادشده تقاضا برای خرید مسکن بیش از سایر مناطق بوده و به همین دلیل نیز رشد‌های بیشتری را تجربه کرده‌اند.

    نقش ارز در تغییر مسیر قیمت مسکن

اگر چه تورم ماهانه مسکن در شهریور ماه با ثبت عدد 5.1 درصد شگفتی آفرید، اما تورم ماهانه مسکن بار دیگر در مهر ماه همچون ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد با ثبت عدد 10، دو رقمی شد. تورم مسکن در 7 ماهه نخست سال جاری در قیاس با دوره مشابه سال قبل نیز 64.3 درصد ثبت شد. در همین حال، تعداد معاملات ملکی در مهر ماه نیز با رشد 2.3 درصد از مدار منفی خارج شد و به عدد 8 هزار و 656 فقره رسید. حجم معاملات ملکی در 7 ماهه نخست سال جاری (63 هزار و 577 فقره) نیز اگر چه نسبت به دوره مشابه سال گذشته (35 هزار و 807 فقره) 77.6 درصد رشد داشته است اما همچنان از تعداد معاملات در 7 ماهه نخست سال 97 (84 هزار و 251 فقره) به‌طور چشمگیری کمتر است و اختلافی در حدود 20 هزار فقره دارد. از این رو، بررسی روندهای 7 ماهه نشان می‌دهد که اگر چه طی دو سال گذشته همواره قیمت مسکن روندی صعودی داشته است، اما تعداد معاملات هنوز نه تنها از شرایط آرمانی در دوران رونق (25 هزار فقره در ماه) که حتی از سال‌های گذشته نیز بسیار کمتر است و در واقع، بازار مسکن از رکود معاملاتی رنج می‌برد. علت این رکورد را نیز می‌توان در افزایش سرسام آور قیمت مسکن طی دو سال گذشته جست‌وجو کرد که تحت تاثیر شاخص‌های کلان همچون نرخ تورم، نرخ رشد نقدینگی و حجم آن، نرخ دلار، کاهش نرخ بهره واقعی در اقتصاد بوده است. 

نوسان شدید قیمت ارز به عنوان مبنای محاسباتی فوری برای بازارهای طلا، خودرو و ... همزمان با روند کاهشی شاخص کل بورس در شهریور و مهرماه، قیمت مسکن را از فاز استراحت یک ماهه خارج کرد. در این شرایط، به نظر می‌رسد، با قفل شدن بازار خودرو به دلیل جهش قیمت و عدم عرضه از سوی سازندگان و همچنین فروشندگان خرد، همچنین با توجه به محدودیت‌های معاملاتی در بازار ارز و خروج سرمایه از بازار سهام، مسکن پناهگاه امنی برای مقدار اندکی از تقاضاهای سرمایه‌ای بوده است و توانسته بخش کوچکی از نقدینگی‌های سرگردان را جذب خود کند.