جهت‌گیری مسکن تا 1400
مجید اعزازی
1- چه بخواهیم، چه نخواهیم، نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا به عنوان یک تحول در عرصه سیاست خارجی ایران روی اقتصاد کشور اثر می‌گذارد. اما محل پرسش و بحث این است که جهت این اثر به کدام سمت و سو است و شدت و ضعف آن چقدر است و با چه مکانیسمی محقق خواهد شد. برخی تحلیلگران بازارهای ایران بر این باورند که اثر انتخاب احتمالی جوبایدن، به عنوان رییس‌جمهوری بعدی امریکا روی بازارهای ایران در کوتاه‌مدت خواهد بود اما برخی دیگر، چنین اثری را در میان مدت نیز پیش‌بینی می‌کنند. در عین حال، هر دو گروه، با توجه به تحلیل‌های بنیادین اقتصاد ایران هیچ شانسی برای اثرگذاری پیروزی بایدن روی بازارها ایران در طولانی مدت قایل نیستند. در این حال، طی چند روز گذشته، با افزایش احتمال پیروزی بایدن، حباب در بازارهای ارز و طلا و سهام تخلیه شده است. نا گفته پیداست که این واکنش‌ها هیجانی و موقتی هستند. اما در یک بازه چندین ماهه باید منتظر بود و دید که پس از اعلام رسمی پیروزی احتمالی بایدن و استقرار کابینه او، امریکا چه سیاستی را در عمل در قبال ایران اتخاذ خواهد کرد و این سیاست تا چه حد سهل‌گیرانه یا سختگیرانه خواهد بود. بی‌گمان روشن شدن این فضای پرابهام و آکنده از نااطمینانی چندین ماه به طول می‌انجامد و متناسب با نوسان جریان مثبت و منفی اخبار، واکنش مثبت و منفی بازارهای موازی به غیر از بازار مسکن را طی ماه‌های آینده شاهد خواهیم بود.
2- حال سوال این است که سرنوشت بازار مسکن در این دوران عدم قطعیت چیست و این بازار به چه سمتی سیر خواهد کرد؟ برای پاسخ به این سوال باید نخست ریشه تحولات مسکن، دستکم در طی ماه‌های سپری شده از سال 99 را شناسایی کرد. بازار مسکن تهران طی 7 ماهه نخست سال جاری حدود 65 درصد تورم داشته است. برخی از تحلیلگران بر این باور بودند که ثبت این تورم ناشی از رشد بازار سهام است. این تحلیل اما با آغاز فصل ریزش قیمت‌ها در بازار سهام از 19 مرداد سال جاری در شرایطی که قیمت مسکن در مهرماه 10 درصد دیگر نیز رشد کرد، از دور خارج شد و نشان داد که تحلیل درستی نبوده است. در گروه دوم، تحلیلگرانی بودند و هستند که به تبعیت قیمت‌های مسکن از نرخ دلار باور دارند، اما با بررسی برخی از کارشناسان مسکن مشخص شد که این تحلیل نیز از اعتبار بالایی برخوردار نیست، چرا که بررسی‌ها حاکی از این است که ارزش اسمی مسکن طی سه سال گذشته 5.5 برابر شده اما ارزش دلاری آن کاهش یافته است.
3- همان‌طور که گفته شد، اعتبار برخی از تحلیل‌های بازار مسکن که بر روند بازارهای موازی تکیه دارند، طی ماه‌های گذشته و به مرور زمان تضعیف شده است. بی‌گمان، بازار مسکن به دلیل قدرت نقد شوندگی پایین و مکانیسم زمانبر انجام معاملات ملکی، تابعی از نرخ تورم و انتظارات تورمی است. رشد و افزایش حجم نقدینگی یکی از مسائل کلیدی اقتصاد ایران به شمار می‌رود، اما در پی خروج امریکا از برجام در اردیبهشت سال 97 و همچنین شیوع ویروس کرونا در 30 بهمن سال گذشته، رشد نقدینگی شتاب بیشتری گرفته است، به گونه‌ای که در شهریور ماه سال جاری نسبت به شهریور ماه سال قبل رکورد 36.2 درصدی رشد ماهانه نقدینگی ثبت شده است. مساله‌ای که منجر به افزایش نرخ تورم ماهانه (در مهر ماه سال جاری 7 درصد) و افزایش انتظارات تورمی شده است.
4- با این اوصاف، حال سوال این است که آیا پیروزی احتمالی بایدن درا نتخابات ریاست‌جمهوری امریکا روی کاهش نرخ تورم و انتظارات تورمی اثر گذار خواهد بود؟ پاسخ به این سوال، شاه‌کلید پیش‌بینی بازار مسکن طی ماه‌های پرابهام آینده است و در این میان، رصد شاخص‌های اثر گذار بر رشد و میزان افزایش حجم نقدینگی و نرخ تورم همچون نرخ سود سپرده، بدهی‌های دولت به بانک‌ها و میزان خرید و فروش اوراق از اهمیت قابل توجهی برخوردار هستند. بی‌گمان، در کوتاه‌مدت و حتی در میان مدت، تصور اینکه بدون اصلاح سیاست‌های مالی در کشور رشد نقدینگی به‌طور معناداری متوقف خواهد شد، ممکن نیست.حتی اگر، بایدن رییس‌جمهور امریکا شودو به برجام بازگردد و همچنین ارزهای بلوکه شده نفتی در کشورهای مختلف به ایران بازگردانده شود نیز نمی‌توان چنین تصوری داشت. از این رو، تا زمانی که انتظارات تورمی به‌طور بنیادین تعدیل نشوند، تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن همچنان وجود خواهد داشت و قیمت مسکن به رشد خود ادامه خواهد داد. ناگفته پیداست که تحت تاثیر واکنش موقت بازارهای موازی به تغییرات سیاسی در امریکا، از شتاب رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی کاسته خواهد شد و قیمت‌ها در سطوحی کمتر از نرخ تورم عمومی قرار خواهند گرفت. در همین حال، از آنجا که با جهش متوالی قیمت‌های مسکن قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت تضعیف شده است، همچون ماه‌های گذشته شاهد حضور کمتر این دسته از متقاضیان در بازار خواهیم بود و حجم معاملات نیز رشد معناداری را تجربه نخواهد کرد.
