آغاز تخلیه تدریجی حباب مسکن

مجید  اعزازی|

در پی بازتاب کور سوی امید و خوش‌بینی از عرصه سیاست خارجی به عرصه اقتصاد و تعدیل انتظارات تورمی در ماه‌های پیش رو، قیمت مسکن نیز همچون قیمت سایر دارایی‌ها، در آبان ماه نه تنها آرام گرفت که حتی از مرز نرخ تورم عمومی نیز نزولی‌تر شد و حدود 3.2 درصد رشد منفی را تجربه کرد. به این ترتیب، با توجه به تداوم خوش‌بینی در بازارهای موازی دست‌کم تا سه ماهه آینده، به نظر می‌رسد، منفی شدن تورم واقعی مسکن در ماه‌های آینده نیز تداوم داشته باشد و به تدریج از حباب قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو کاسته شود. آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران از حدود 10 درصد طی ماه‌های گذشته، در آبان ماه به 1.8 درصد افت کرد. این در حالی است که تورم عمومی ماهانه در آبان ماه 5 درصد از سوی مرکز آمار ایران گزارش شده است. از این رو، از تفاضل تورم اسمی مسکن و تورم عمومی به عدد منفی 3.2 درصد می‌رسیم که نشانگر نرخ تورم واقعی مسکن در آیان ماه است. به باور کارشناسان اقتصاد مسکن، از آنجا که قیمت مسکن چسبنده است، حباب قیمتی در بازار مسکن در اثر شوک‌های درونی یا بیرونی این بازار، مانند سایر کالاها به سرعت تخلیه نمی‌شود، بلکه سرعت رشد قیمت مسکن طی چند ماه یا فصل، در صورت فراهم آمدن شرایط، کاهش یافته و در سطوحی پایین‌تر از نرخ تورم سیر خواهد کرد. در نتیجه با گذشت زمان و با چندین ماه عقب ماندگی رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، حباب آن تخلیه خواهد شد.

بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که تورم ماهانه مسکن در سال جاری، طی ماه‌های اردیبهشت تا آبان همواره بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده است. در این حال، اگر از منفی شدن تورم ماهانه مسکن در فروردین سال جاری بنا به دلایل مختلف از جمله بازبودن بازار مسکن صرفا در هفته آخر فروردین ماه چشم پوشی کنیم، طی سال جاری، برای نخستین‌بار در آبان ماه تورم مسکن از تورم عمومی کمتر رشد کرده و در نتیجه منفی شده است. البته تورم ماهانه مسکن در تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته (همانطور که در نمودار مشاهده می‌شود) نیز از تورم عمومی، رکوردهای کمتری را برجای گذاشته است، اما به دنبال تغییر قیمت بنزین در آبان ماه سال 98 و در پی آن تغییر انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ سوخت، از آذر سال گذشته قیمت مسکن دوباره وارد محدوده حبابی شده بود. اما حالا به نظر می‌رسد دوباره وارد مسیر تازه‌ای شده است که در صورت تداوم شرایط حاکم بر اقتصاد کلان، انتظار می‌رود تا پایان سال 99 در این مسیر باقی بماند.

    رشد 118 درصدی قیمت در 12 ماه

بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان ماه سال جاری به 27 میلیون و 190 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 1.8 و 118.2 درصد افزایش داشته است. در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 55 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 12 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. این ارقام نسبت به ماه مشابه سال 98 به ترتیب 134.3 و 99 درصد افزایش نشان می‌دهند. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی 8 ماهه نخست سال جاری با 70.9 درصد رشد نسبت به دوره مشابه سال 98 به 21 میلیون و 679 هزار تومان افزایش یافته است. این رقم در 8 ماهه نخست سال گذشته 12 میلیون و 683 هزار تومان بوده است.

     بازی متفاوت فروشنده و خریدار 

در کنار کاهش رشد قیمت مسکن، بازار ملک در آبان ماه کاهش شدید تعداد معاملات را نیز تجربه کرد. 

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در این ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 4.5 هزار فقره رسید که نسبت به ماه قبل 48.4 درصد افت و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.9 درصد افزایش نشان می‌دهد. به گزارش «تعادل» اگر چه در ماه‌های اردیبهشت تا اول آبان سال جاری به دلیل جهش قیمت و ناتوانی مالی سمت تقاضای مصرفی و همچنین کم رنگ شدن تقاضای سفته بازی به دلیل جذابیت بازار سهام، تعداد معاملات ملکی افت زیادی را تجربه کرده بود، اما در آبان ماه که در میانه آن انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا برگزار شد، با دو نیمه متفاوت مواجه بودیم که موجب کاهش معاملات در هر دو نیمه این ماه شد. در نیمه اول آبان، گروهی از فروشندگان مسکن با توجه به احتمال برنده شدن دونالد ترامپ و افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم آبان، از عرضه ملک خود به بازار طفره رفتند. در نیمه دوم آبان نیز تقاضای موثر در بازار مسکن به واسطه چشم‌انداز مثبت اقتصاد و احتمال نزولی‌تر شدن قیمت‌ها با رسمیت یافتن ریاست‌جمهوری جو بایدن، از بازار بطور موقت کناره گرفتند. به این ترتیب در هر دو نیمه آبان به قدری از معاملات کاسته شد که تعداد معاملات به زیر 5 هزار فقره سقوط کرد. به غیر از فروردین سال جاری که حجم معاملات ملک به 1200 فقره رسید، در ماه‌های تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته نیز حجم معاملات به زیر 5 هزار فقره در ماه رسیده بود. تعداد در ماه‌های یاد شده به ترتیب 4800، 3300، 2800، 3400 و 4100 فقره ثبت شده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان سال 99 حاکی از آن است که از مجموع 4466 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال با سهم 38.9 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با آبان سال قبل حدود 3.1 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های 16 تا 20 و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 99 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.1 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 4 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 8.6 و 8.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 70.4 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در تهران در آبان سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 4، 2، 14، 7، 8، 15، 11 و 1) بوده و 12 منطقه باقی مانده 29.6 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

بر اساس این گزارش، در آبان سال 99، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 600 تا 850 میلیون تومان با اختصاص سهم 13.5 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 850 تا یک میلیارد و 100 و یک میلیارد و 100 میلیون تومان تا یک میلیارد و 350 هزار تومان به ترتیب با اختصاص سهم های 10.6 و 9.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 55 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک میلیارد و 850 میلیون تومان اختصاص داشته است.