قیمت‌های حبابی مسکن در پایتخت

مجید  اعزازی|

آن‌گونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران از حدود 10 درصد طی ماه‌های گذشته، در آبان ماه به 1.8 درصد افت کرد. این در حالی است که تورم عمومی ماهانه در آبان ماه 5 درصد از سوی مرکز آمار ایران گزارش شده است. از این رو، از تفاضل تورم اسمی مسکن و تورم عمومی به عدد منفی 3.2 درصد می‌رسیم که نشانگر نرخ تورم واقعی مسکن در آبان ماه است.  بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، ۲۷ میلیون و ۱۹۳ هزار و ۱۰۰ تومان بود، ولی در مهر ماه امسال، ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بود که سبب شد این شاخص با رشد ۱.۸ درصدی همراه شود. حال سوال این است که این تورم منفی در مناطق تهران به چه صورت توزیع شده است؟ به عبارت دیگر، در کدام مناطق شاهد کاهش بیشتر قیمت مسکن بوده ایم؟ در کدام مناطق تورم ماهانه مسکن مثبت بوده است؟ به گزارش «تعادل»، با یک بررسی ساده مشاهده می‌شود که در شش منطقه (یک، 4، 6، 20، 21 و 22) متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آبان نسبت به مهرماه سال جاری کمتر بوده است. اما واقعیت این است که تعداد مناطقی که تورم واقعی آنها منفی بوده است، بیش از 6 منطقه است. محاسبات «تعادل» نشان می‌دهد که تورم واقعی افزون بر 6 منطقه یاد شده در 10 منطقه دیگر (2، 3، 5، 7، 9، 13، 14، 15، 17 و 18) نیز منفی بوده است.

    بیشترین افت قیمت مسکن؟

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد که منطقه 6 با تورم منفی 9.2 درصد مسکن (14.2- درصد تورم تعدیل شده) دارای بیشترین افت قیمت مسکن در آبان ماه سال جاری بوده است. منطقه یک با تورم منفی 3.2 درصد (8.2- درصد تعدیل شده) و منطقه 22 با تورم منفی 3.1 درصد (8.1- درصد تعدیل شده) در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در این حال، 13 منطقه دیگر نیز دارای تورم منفی تعدیل شده با تورم عمومی بوده‌اند که به ترتیب عبارتند از منطقه20 (6.4-درصد)، منطقه 4 (5.72- درصد)، منطقه 21 (5.7- درصد)، منطقه 13 (4.2- درصد)، منطقه 17 (3.7- درصد)، منطقه 3 (3.2 – درصد)، منطقه 15 (2.9- درصد)، منطقه 7 (2.1- درصد)، منطقه 18 (2- درصد)، منطقه 14 (1.5- درصد)، منطقه 9 (1.4- درصد)، منطقه 5 (1- درصد) و منطقه 2 (0.6- درصد) . منطقه ۶ با کاهش ۳ میلیون و ۶۴۵ هزار تومان در هر متر مربع، رتبه اول افت قیمت مسکن در آبان نسبت به مهر امسال را داشته است و رکورد بیشترین کاهش ماهانه متوسط قیمت مسکن در سال‌های اخیر را به نام خود ثبت کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در منطقه یک تهران از متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان یک میلیون و ۸۷۰ هزار تومان کاسته شده است.به نظر می‌رسد علت کاهش متوسط قیمت مسکن در لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه پایتخت، بالا بودن قیمت باشد که افت کمتر از ۱۰ درصدی، سبب اثرگذاری ناگهانی حدود ۲ میلیون تومانی به ازای هر متر مربع می‌شود. بر اساس این گزارش، منطقه ۴ با کاهش حدود ۱۴۰ هزار تومان در هر متر مربع، منطقه ۱۳ با کاهش ۱۸۰ هزار تومانی به ازای هر متر، منطقه ۱۸ با کاهش متری ۴۲۷ هزار تومان، منطقه ۲۰ با کاهش متری ۲۲۵ هزار تومان، منطقه ۲۱ با کاهش متری ۱۵۰ هزار تومانی و منطقه ۲۲ با کاهش ۸۱۷ هزار تومان در هر متر مربع بوده‌اند.

      بیشترین رشد مثبت قیمت در جنوب تهران 

در آبان امسال، تنها 6 منطقه تهران دارای افزایش قیمت بیشتر از تورم عمومی ماهانه یا به عبارتی تورم واقعی داشته‌اند. بیشترین افزایش قیمت‌ها به مناطق میانی و پایین شهر اختصاص داشت. این مناطق به ترتیب دارا بودن بیشترین تورم ماهانه واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) عبارتند از: منطقه 12 (14.5 درصد)، منطقه 11 (3.5 درصد)، منطقه 16 (1.1 درصد)، منطقه 8 (0.8 درصد)، منطقه 10 (0.7 درصد)، منطقه 19 (0.3‌درصد).  به این ترتیب، طی آبان ماه سال جاری در منطقه 12، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن حدود 2 میلیون و 750 هزار تومان، در منطقه 11 حدود یک میلیون و 600 هزار تومان، در منطقه 16 حدود یک میلیون و 200 هزار تومان، در منطقه 8 حدود 160 هزار تومان، در منطقه 10 حدود 113 هزار تومان و در منطقه 19 حدود 80 هزار تومان رشد یافته است. در عین حال، منطقه یک با متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی 56 میلیون و 780 هزار تومان، منطقه 3 با 50 میلیون و 450 هزار تومان و منطقه 2 با 42 میلیون و 290 هزار تومان همچنان در صدر فهرست گرانترین مناطق پایتخت قرار دارند و مناطق 18 (12 میلیون و 420 هزار تومان)، 20 (12 میلیون و 930 هزار تومان) و 16 (13 میلیون و 220 هزار تومان) نیز در انتهای این فهرست قرار گرفته‌اند. روند تورم ماهانه مسکن بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که تورم ماهانه مسکن در سال جاری، طی ماه‌های اردیبهشت تا آبان همواره بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده است. در این حال، اگر از منفی شدن تورم ماهانه مسکن در فروردین سال جاری بنا به دلایل مختلف از جمله بازبودن بازار مسکن صرفا در هفته آخر فروردین ماه چشم پوشی کنیم، طی سال جاری، برای نخستین‌بار در آبان ماه تورم مسکن از تورم عمومی کمتر رشد کرده و در نتیجه منفی شده است. البته تورم ماهانه مسکن در تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته نیز از تورم عمومی، رکوردهای کمتری را برجای گذاشته است، اما به دنبال تغییر قیمت بنزین در آبان ماه سال 98 و در پی آن تغییر انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ سوخت، از آذر سال گذشته قیمت مسکن دوباره وارد محدوده حبابی شده بود. اما حالا به نظر می‌رسد دوباره وارد مسیر تازه‌ای شده است که در صورت تداوم شرایط حاکم بر اقتصاد کلان، انتظار می‌رود تا پایان سال 99 در این مسیر باقی بماند.

    دو نیمه متفاوت آبان

در کنار کاهش رشد قیمت مسکن، بازار ملک در آبان ماه کاهش شدید تعداد معاملات را نیز تجربه کرد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در این ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 4.5 هزار فقره رسید که نسبت به ماه قبل 48.4 درصد افت و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.9 درصد افزایش نشان می‌دهد. به گزارش «تعادل» اگر چه در ماه‌های اردیبهشت تا اول آبان سال جاری به دلیل جهش قیمت و ناتوانی مالی سمت تقاضای مصرفی و همچنین کم رنگ شدن تقاضای سفته بازی به دلیل جذابیت بازار سهام، تعداد معاملات ملکی افت زیادی را تجربه کرده بود، اما در آبان ماه که در میانه آن انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا برگزار شد، با دو نیمه متفاوت مواجه بودیم که موجب کاهش معاملات در هر دو نیمه این ماه شد. در نیمه اول آبان، گروهی از فروشندگان مسکن با توجه به احتمال برنده شدن دونالد ترامپ و افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم آبان، از عرضه ملک خود به بازار طفره رفتند. در نیمه دوم آبان نیز تقاضای موثر در بازار مسکن به واسطه چشم‌انداز مثبت اقتصاد و احتمال نزولی‌تر شدن قیمت‌ها با رسمیت یافتن ریاست‌جمهوری جو بایدن، از بازار بطور موقت کناره گرفتند. به این ترتیب در هر دو نیمه آبان به قدری از معاملات کاسته شد که تعداد معاملات به زیر 5 هزار فقره سقوط کرد. غیر از فروردین سال جاری که حجم معاملات ملک به 1200 فقره رسید، در ماه‌های تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته نیز حجم معاملات به زیر 5 هزار فقره در ماه رسیده بود. تعداد ماه‌های یاد شده به ترتیب 4800، 3300، 2800، 3400 و 4100 فقره ثبت شده است.