ذوب قیمت واقعی مسکن در کوره تورم

اگرچه برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن با سایر بازارها متفاوت بوده و حباب قیمتی به این بازار راه ندارد، اما برخی نیز بر وجود حباب در این بازار صحه می‌گذارند.

اخیراً محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از وجود حباب در قیمت مسکن خبر داده است؛ واژه حباب قیمتی اگرچه معمولاً برای سایر بازارها استفاده می‌شود، اما مخالفانی در بازار مسکن دارد و به دلیل ناهمگن بودن کالایی مسکن و همچنین تنوع واحدهای عرضه شده و نیز تفاوت عمده در نوع تقاضا، حباب قیمت مسکن را بی‌معنی می‌دانند.به گزارش مهر، شاخص «پوتربا» را معمولاً شاخص سنجش حباب قیمت مسکن می‌دانند؛ در این شاخص، نتیجه تقسیم متوسط قیمت یک سال مسکن به متوسط اجاره‌بهای یک سال اگر بالای ۲۵ باشد، مسکن حباب دارد و اگر پایین‌تر از ۱۵ باشد، قیمت مسکن به قیمت واقعی آن نزدیک‌تر است.در فاصله سال‌های ۹۱ که آخرین جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد تا اسفند ۹۶ که رشد متوسط سالانه قیمت مسکن در تهران با شیب بسیار آرامی در حال افزایش بود، اما از سوی دیگر اجاره‌بها روند افزایشی تندتری داشت، شاخص پوتربا در حال رسیدن به کف قیمت بود؛ اما از ابتدای ۹۷ که سرعت رشد قیمت مسکن از اجاره‌بها، سبقت گرفت، شاخص «قیمت» به «اجاره» در حال اوج‌گیری بود.

در سال جاری، اگرچه اجاره‌بها در پایان تابستان نسبت به تابستان سال گذشته رشد حدوداً ۵۰ درصدی یافت اما با توجه به اینکه متوسط قیمت مسکن در ۸ ماهه ابتدایی امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد حدوداً ۸۰ درصدی داشت نتیجه تقسیم «قیمت» به «اجاره» به رقم ۳۰ نزدیک شده است که وجود حباب در قیمت مسکن در تهران را تأیید می‌کند.

برخی کارشناسان نیز معتقدند با توجه به رشد جهش گونه قیمت مسکن در تابستان و مهر ماه امسال در سراسر کشور، شاخص پوتربا، در حال تغییر بنیادین است؛ به خصوص که در بسیاری از شهرها و به تبعیت از بازار مسکن تهران، قیمت مسکن رشد بالایی داشته اما به دلیل عدم وجود تقاضای اجاره مسکن و همچنین عدم افزایش محسوس درآمدها در سایر شهرها، اجاره‌بها رشد زیادی نداشت که سبب شد نسبت «قیمت» به «اجاره» در برخی از شهرها به ۵۰ یا حتی ۶۰ برسد.

    حباب مسکن، منطق علمی ندارد

محمود اولاد در گفت‌وگو با مهر درباره اینکه آیا بازار مسکن حباب دارد یا خیر؟ اظهار کرد: این مساله، دیدگاه غلطی است که مطرح شده و می‌شود که حباب قیمتی در بازار مسکن داریم؛ وقتی گفته می‌شود ۲۰ میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی و همچنین بیش از ۴۰ درصد اجاره نشین داریم، اینها تقاضای بالقوه ایجاد کرده‌اند و چون نتوانسته‌اند وارد بازار رسمی مسکن شوند، در بازار غیر رسمی بروز می‌کنند.

وی افزود: وقتی قیمت مسکن افزایش یافت، تقاضای خرید و اجاره مسکن در شهرهای پیرامونی تهران افزایش یافت چون این دسته از متقاضیان در شهر تهران امکان خرید مسکن نداشتند؛ حال وقتی در بازارهای موازی مانند ارز و سکه و طلا و بورس اتفاقاتی رخ می‌دهد که حباب می‌ترکد، این تصور به وجود می‌آید که در بازار مسکن هم باید حباب قیمتی از بین برود در حالی که بازار مسکن با سایر بازارهای موازی آن متفاوت است؛ بازار مسکن تنها بازاری است که در آن بازگشت تقاضا وجود دارد.

  افت قیمت در مسکن رخ نمی‌دهد

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بازگشت تقاضا در بازار مسکن به این معناست که آن دسته از متقاضیانی که به بیرون از شهر رفته بودند با این احساس که ممکن است قیمت‌ها کاهش یابد، به داخل شهر برمی‌گردند تا در تهران مسکن خریداری کنند؛ آنهایی که از بازار رسمی رانده شده‌اند و در مرز بازار رسمی و غیر رسمی قرار دارند، بار دیگر به بازار رسمی بر می‌گردند؛ همچنین آن دسته دیگر از متقاضیان خرید مسکن که مستأجرند اما در مرز توانمند شدن خرید مسکن قرار دارند، چون این احساس را دارند که ممکن است حباب از بین برود، آنها هم به بازار خرید رسمی بازمی گردند.وی تأکید کرد: همه اینها اتفاق می‌افتد که افت قیمتی که در بازارهای دیگر شاهد وقوع آن هستیم، در بازار مسکن رخ ندهد.اولاد ادامه داد: شما یک طرف قضیه را می‌بینید که چون انتظارات تورمی کاهش پیدا کرده، فروشندگان مجبورند قیمت‌های کمتری را پیشنهاد دهند تا بتوانند بفروشند؛ اما آن سوی قضیه را نمی‌بینید که وقتی انتظارات تورمی کاهش یافته، آن گروه‌هایی که از بازار حذف شده و به پیرامون رفته‌اند، در حال بازگشت به بازار مسکن هستند. آمار هم نشان می‌دهد که میزان خرید و فروش در شهرهای پیرامونی تهران به‌شدت افت کرده و میزان کاهش قیمت مسکن در اطراف تهران، بیش از پایتخت بوده، به این معناست که متقاضیان خرید مسکن در پیرامون تهران در حال بازگشت به داخل شهر هستند.وی در خصوص اینکه آیا کاهش انتظارات تورمی، به معنای ترکیدن حباب قیمت مسکن است؟ یادآور شد: نمی‌توان گفت که قیمت‌ها کاهش یا افزایش می‌یابند؛ بلکه مدتی رکود اتفاق می‌افتد تا متقاضیان بالقوه ببینند که آیا قیمت‌ها تغییری می‌کنند یا خیر؟ بنابراین ثباتی که در قیمت مسکن می‌بینیم، عمدتاً ناشی از کاهش تعداد معاملات و رکود در بازار است؛ سپس مجدداً پس از آنکه متقاضیان دریافتند که اتفاق خاصی در قیمت‌ها رخ نمی‌دهد، به این بازار برمی‌گردند.

    قیمت‌های پیشنهادی کاهش یافته

 نه قیمت واقعی 

کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: اینکه گفته می‌شود قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، اگر بررسی دقیق‌تری شود، می‌بینید که منظور آنها این است که قیمت‌های پیشنهادی کاهش پیدا کرده است؛ قیمت‌های پیشنهادی که ملاک نیست، بلکه نرخی است که در قرارداد به ثبت می‌رسد؛ قیمت معامله انجام شده هم بر اساس آمار بانک مرکزی، نشان می‌دهد که همچنان در مدار رشد قرار دارد.

وی خاطرنشان کرد: بنابراین، اینکه گفته شود قیمت مسکن حباب دارد و از بین خواهد رفت، هیچ منطق علمی ندارد و ناشی از داشتن تصور نادرست از بازار مسکن است و آن را با بازارهای دیگر، معادل می‌دانیم فکر می‌کنیم که اگر در بازارهای مالی چنین موضوعی داریم، در بازار مسکن هم حباب قیمتی وجود دارد.

   وزارت راه را با تعاونی مسکن اشتباه گرفته‌اند

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به سیاست‌گذاری نادرست در بازار مسکن گفت: به جای آنکه سیاست‌گذاری درستی در بخش مسکن داشته باشیم، وزارت راه و شهرسازی را با طرح اقدام ملی مسکن، به یک تعاونی مسکن تبدیل کرده‌ایم و نتیجه این شد که نهایتاً در استان تهران، ۴۸۰۰ نفر قرار است خانه‌دار شوند و وزارت راه و شهرسازی برای این تعداد اندک مسکن بسازد!

    تفاوت قیمت پیشنهادی، واقعی و حباب 

سید امین زرگر مرادی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه در مورد استفاده یا عدم استفاده از واژه حباب قیمت مسکن بین کارشناسان اقتصاد مسکن اختلاف نظر وجود دارد، افزود: معمولاً سقوط قیمت اسمی مسکن رخ نمی‌دهد چرا که عمدتاً تعدیل قیمت مسکن به علت چسبندگی رو به بالای آن، در قیمت اسمی مسکن اتفاق نمی‌افتد بلکه با ثبات قیمت اسمی، این قیمت واقعی مسکن (با لحاظ تورم) است که کاهش می‌یابد.وی تأکید کرد: متأسفانه برخی به تفاوت قیمت پیشنهادی، قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن توجه نمی‌کنند. از دیگر سو ما با بحران تولید و عرضه واحدهای مسکونی به علت کاهش توجیه اقتصادی ساخت مسکن مواجهیم. ضمن اینکه در سمت تقاضا نیز با کاهش تقاضای مصرفی و خانه اولی‌ها به دلیل کاهش شدید قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن، روبه رو هستیم.

زرگر مرادی تأکید کرد: نکته مهم این است که غیر همگن بودن قیمت مسکن را نیز نباید فراموش کرد؛ چرا که با تغییر تعداد معاملات در مناطق مختلف یا تغییر نسبت نوساز به قدیمی ساز، کل آمار دستخوش تغییر می‌شود.