دلایل رفتار عجیب مسکن
مجید اعزازی
تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن تهران طی دی‌ماه 99 حاکی از بازگشت همزمان قیمت و تعداد معاملات ملک به مدار رشد است، در حالی که در ماه گذشته بازارهای موازی روندی معکوس از این بازار را به ثبت رسانده‌اند. این دوگانگی اسباب تحیّر برخی از ناظران را برانگیخته و این سئوال را ایجاد کرده است که چرا متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران 1.8 درصد و تعداد معاملات آن رشد 37.6 درصدی را در دی‌ماه تجربه کرده است، در حالی که بازار سهام طی ماه مورد اشاره 20 درصد، دلار 13 درصد و سکه نیز حدود 15 درصد افت داشته‌اند. در پاسخ به این سئوال دست‌کم سه دلیل عمده می‌توان اقامه کرد.
1- اگر چه تا قبل از آبان ماه سال جاری، بازدهی همه بازارهای موازی از بازدهی بازار مسکن طی 7 ماهه نخست سال جاری بیشتر بود، اما برخلاف رشد منفی شدید اغلب بازارها طی آبان، آذر و دی 99، همچنان بازدهی برخی از بازارهای موازی در دوره 10 ماهه نخست سال جاری، از بازدهی بازار مسکن در این دوره بیشتر است و از این رو جبران عقب‌ماندگی ملک عادی تلقی می شود. در آغازین روز فعالیت رسمی بازارها در سال جاری یعنی در 5 فروردین 99 شاخص کل بورس تهران 508 هزار و 66 واحد بود اما در پایان روز معاملاتی 30 دی ماه سال جاری شاخص کل بازار سهام روی عدد یک میلیون و 150 هزار و 718 واحد قرار گرفت و رشدی 126 درصدی را ثبت کرد. هر دلار آمریکا نیز در 5 فروردین سال جاری، 14 هزار و 900 تومان معامله شد، در حالی که هر دلار در 30 دی 99 به 22 هزار تومان داد و ستد شد و رشدی 71.3 درصدی را تجربه کرد. البته ذکر این نکته ضروری است که ریزش قیمتی دلار طی 4 روز آخر دی ماه و در مدت کوتاهی اتفاق افتاد. به گونه‌ای که در تاریخ ۲۳ دی ماه، دلار حدود ۲۵ هزار تومان قیمت داشت و تنها طی ۴ روز کاری در آخر دی‌ماه، حدود ۳ هزار تومان از ارزش خود را از دست داد.
همچنین پس از برگزاری مراسم تحلیف جوبایدن، رئیس‌جمهور آمریکا نیز روند نزولی دلار متوقف شد و طی روزهای گذشته به بالای 23 هزار تومان بازگشت. در این حال، قیمت مسکن از ابتدای سال تا اول بهمن 99 رشدی 76.8 درصدی را به ثبت رساند و به غیر از دلار از بازار سهام عقب ماند.
2- تعداد معاملات بازار مسکن در سال جاری طی ماه‌های فروردین، آبان و آذر دچار افت شدید شد و به زیر 5 هزار فقره در ماه رسید. در فروردین نیمه تعطیل کرونایی صرفا 1200 فقره، در آبان ماه متاثر از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا به حدود 4500 فقره و در آذر ماه نیمه تعطیل کرونایی نیز 2555 فقره معامله ملک در تهران انجام شد. از این رو، رشد 37.6 درصدی معاملات ملک در دی‌ماه (3515 فقره) معادله افت معاملات ملک طی چند ماهه اخیر را تغییر نمی دهد، به گونه‌ای که تعداد معاملات آپارتمان در کلانشهر تهران همچنان زیر 5 هزار فقره در ماه و حتی کمتر از آبان ماه است.
3- طی سه ماهه گذشته رفتار خریداران و فروشندگان توام با احتیاط و انتظار بوده است. تا قبل از نیمه آبان ماه، گروهی از فروشندگان که بیشتر در دسته سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملک جای می گیرند، بازار را به امید افزایش قیمت‌ها پس از برگزاری انتخابات آمریکا و برنده شدن ترامپ در آن کارگزار، ترک کرده بودند. در نیمه دوم آبان و حتی در آذر نیمه‌تعطیل کرونایی و دی ماه اغلب خریداران مصرفی دست به نقد، بازار را به انتظار کاهش بیشتر قیمت‌های مسکن پس از قطعی شدن انتخاب جوبایدن و تحلیف رسمی او و حتی پس از مذاکرات احتمالی میان ایران و آمریکا و لغو تحریم‌ها ترک کردند. در نتیجه، در طی این سه ماه، در هر دوره خاص یکی از بازیگران از صحنه بیرون بوده است.
در این شرایط، آن دسته از متقاضیان مصرفی که به دنبال تبدیل به احسن کردن ملک خود بوده‌اند یا موفق به تجمیع سرمایه خود شده‌اند، با نیم‌نگاهی به روندهای ریزشی در بازارهای موازی اقدام به خرید و معامله کرده‌اند و از آنجا که تعداد عرضه فایل‌های فروش همچنان کمتر از میزان تقاضای موجود در بازار بوده است، قیمت‌های مسکن به اندازه نرخ تورم 1.8 درصدی دی‌ماه رشد یافته است. البته رشد قیمت در مناطق شمالی تهران همچنان پرقدرت و بسیار بالا است و اثر مثبتی روی افزایش میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت گذاشته است.
