آرامش شکننده در بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

آن‌گونه که آمار کشوری بازار مسکن نشان می‌دهد، طی 10 ماهه نخست سال جاری، 92 درصد به جمعیت اجاره‌نشین‌ها اضافه شده است، این در حالی است که در تب و تاب افزایش قیمت‌های متوالی مسکن طی سه سال اخیر، اجاره‌بها نیز به‌شدت افزایش یافته و حدود 50 تا 70 درصد از درآمد خانوار را می‌بلعد.

 «تعادل» همواره به نقل از منابع معتبری همچون مرکز پژوهش‌های مجلس و کارشناسان زبده بازار مسکن مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر جهش قیمت مسکن در سه سال گذشته را عوامل بیرون از این بازار گزارش کرده است. بی‌شک، مهم‌ترین و خزنده‌ترین عامل جهش‌های قیمتی در اغلب بازارها و از جمله در بازار مسکن، رشد نقدینگی و افزایش حجم پول بوده است. حتی ریشه افزایش نرخ ارز نیز در کنار تحریم‌ها و عدم ورود دلارهای صادراتی به کشور، نقص یاد شده در بازار پول کشور قلمداد می‌شود. از همین رو است که مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک گفته است: «اگر از ناحیه اقتصاد کلان و نرخ ارز، شوکی به بازار مسکن داده نشود، انتظار داریم که آرامش بر بازار تا سه سال آینده حاکم باشد.» «اگر» مورد نظر خسروی، شرطی بزرگ به شمار می‌رود، به گونه‌ای که تحقق آن منوط به تحقق اما و اگرهای فراوان دیگر در عرصه سیاست خارجی و سیاست‌های داخلی اقتصادی و غیراقتصادی است. با این حال، می‌توان با اطمینان گفت تا زمانی که رشد نقدینگی با سرعت ماه‌های قبل از آذرماه پیش رود (رشد حجم پول در آذر نسبت به آبان ماه صفر شد)، شاهد رشد خزنده قیمت‌ها در همه بازارها خواهیم بود، با این تفاوت که رشد 2 درصدی قیمت مسکن طی دی‌ماه سال جاری معنای متفاوتی از رشد 2 درصدی در دی‌ماه 96 دارد، چرا که در دی‌ماه 99 متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 27 میلیون و 400 هزار تومان است و در دی ماه 96 این شاخص حدود 5 میلیون تومان بود.

   متقاضیان خرید مسکن اجاره‌نشین شدند

اگر چه به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک احتمالا بازار مسکن طی 3 سال آینده روی خوش آرامش را خواهد دید، اما وضعیت 10ماهه گذشته مسکن در کشور قابل توجه است و حاکی از افزایش جمعیت اجاره‌نشین است که به معنی فشار مضاعف مالی به اقشار کم درآمد و متوسط طی سال‌ها و حتی دهه‌های

 آینده است.  مساله‌ای که می‌تواند سیاست‌های حمایتی و رفاهی کشور دستخوش تغییرات خاصی نمایند و از نظر سیاسی نیز پتانسیل بروز و ظهور پوپولیسم در کشور را فزون‌تر می‌کند. 

خسروی در گفت‌وگو با ایرنا درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و اجاره گفت: خرید و فروش ملک در کل کشور در ۱۰ ماهه ابتدای امسال رشد نسبی را نشان می‌دهد که البته در دو ماه اخیر بازار با افت مواجه شده است.

وی گفت: با وجود رکود معاملات در بخش خرید و فروش، قراردادهای اجاره در کل کشور در ۱۰ ماهه ابتدای امسال ۹۲ رشد کرده که نشان می‌دهد به دلیل رشد قیمت‌ها تقاضای بالقوه خرید به سمت بازار اجاره رفته است.قلی خسروی اظهار کرد: از ابتدای امسال تا پایان دی ماه ۵۸۷ هزار و ۱۳۷ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که رشد ۳۳ درصدی را نسبت به زمان مشابه سال گذشته نشان می‌دهد. البته معاملات طی دو ماه گذشته کاهش یافته بطوری که در آذرماه و دی ماه به ترتیب ۳۲ و ۳۰ درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل افت کرده است. 

    تقاضای اجاره‌نشینی

٩٢ درصد افزایش یافت

وی افزود: در بخش اجاره از ابتدای فروردین ۱۳۹۹ تا ۳۰ دی ماه ۹۶۴ هزار و ۵۷ اجاره نامه در کل کشور منعقد شده که رشد ۹۲ درصد را نسبت به همین زمان در سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد. این بدان معناست که تقاضای بالقوه‌ای در بازار مسکن وجود دارد که از توانایی خرید برخوردار نیست و وارد بازار اجاره شده است.رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره آخرین آمار معاملات شهر تهران نیز گفت: در ۱۰ ماهه ابتدای سال ۱۳۹۹ تعداد ۹۴ هزار و ۷۸۰ مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش ملک) در تهران به امضا رسیده که از افزایش ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در تهران همچنین از یکم فروردین تا ۳۰ دی ماه ۱۶۷ هزار و ۲۴۸ قرارداد اجاره به ثبت رسیده که افزایش ۲۱ درصد را نسبت به همین زمان در سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد.خسروی با بیان اینکه معاملات در دو ماه اخیر با افت مواجه شده است، گفت: دی ماه ۱۳۹۸ تعداد ۴۴۲۷ قرارداد خرید و فروش ملک در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به ماه قبل ۴۱ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۸ درصد کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که در ماه مذکور ۱۵ هزار و ۳۹۸ قرارداد اجاره در پایتخت منعقد شده که از افزایش ۳۳ درصد و ۲۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل حکایت دارد.

وی اظهار کرد: در کل کشور نیز طی دی ماه ۱۳۹۹ تعداد ۴۱ هزار و ۱۷۱ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که افزایش ۲۲ درصد نسبت به آذرماه امسال و کاهش ۳۰ درصد در مقایسه با دی ماه پارسال را نشان می‌دهد.قلی خسروی افزود: همچنین دی ماه امسال ۸۸ هزار و ۴۶۲ قرارداد اجاره در کل کشور منعقد شده که از رشد ۴۸ درصد و ۸۸ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل حکایت دارد.

    انتظار آرامش بازار تا سه سال آینده 

خسروی در تشریح وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: بازار مسکن خوشبختانه به وضعیت باثباتی از نظر قیمت‌ها رسیده و تنها نگرانی ما بازگشت قیمت به آگهی‌های مجازی است. اگر مجددا آگهی‌های تقلبی در سایت‌ها افزایش پیدا کند، نرخ‌های کذایی منجر به تنش در بازار مسکن خواهد شد.  وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های پیش رو گفت: اگر از ناحیه اقتصاد کلان و نرخ ارز، شوکی به بازار مسکن داده نشود و فضای مجازی و آگهی‌های اینترنتی هم تنشی در بازار ایجاد نکنند انتظار داریم که آرامش بر بازار تا سه سال آینده حاکم باشد. خسروی با اشاره به کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در دو ماه گذشته تاکید کرد: عمده مشاوران املاک تلاش می‌کنند قیمت مسکن کاهش یابد تا معاملات انجام شود. با این حال اگر متوجه شویم افرادی باعث گرانی یا اغتشاش در بازار مسکن می‌شوند بلافاصله با کمک اماکن، محل را تعطیل و پروانه کسب را ابطال می‌کنیم.وی گفت: در این خصوص بازرسان نامحسوس به سرکشی از دفاتر املاک می‌پردازند تا اگر خدای نکرده افرادی قصد به‌هم ریختن بازار را داشته باشند با آنها برخورد کنند. به عنوان مثال ممکن است بعضی افراد برای اینکه املاک مورد نظر خود را به فروش برسانند چشم‌انداز بازار را افزایشی جلوه دهند و باعث نگرانی معامله گران شوند که با این موارد به‌شدت برخورد می‌کنیم. 

    نبض بازار در تهران

آن‌گونه که ایسنا به نقل از واسطه‌های ملکی گزارش کرده است، خریداران دست نگه داشته‌اند. در حالی که حجم عرضه افزایش یافته و هم‌اکنون تعداد فایلهای عرضه شده به بازار چندین برابر تعداد متقاضیان است. عمده واحدهای خالی از سکنه نیز در شمال تهران قرار دارد. گشتی در سایتهای فروش آپارتمان نشان می‌دهد در مناطق ۱ تا ۵ پایتخت حجم قابل توجهی آگهی برای فروش به ثبت رسیده و البته با وجود آنکه قیمت پس از هشت ماه ممنوعیت مجددا به سایتها برگشته، سایه نرخهای کاذب در بین انبوه فایلها محو شده است.

    دلایل افزایش عرضه

ایرج رهبر، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان گفته است: در هفته‌های اخیر عواملی همچون کاهش نرخ ارز، مسائل سیاسی و زمزمه‌های مربوط به مالیات خانه‌های خالی باعث شد بازار مسکن مقداری افت کند و دلالان مقداری خودشان را جمع و جور کردند. در واقع از کاهش قیمت مسکن نگران شدند و عرضه را در بازار افزایش دادند.وی ادامه ثبات و آرامش در بازار مسکن را منوط به افزایش ساخت و ساز دانسته و اظهار کرده است: تاثیرات سیاسی ممکن است در مقاطعی کوتاه به شکل روانی بر بازار مسکن تاثیر بگذارد اما پایدار نخواهد بود. مهم‌ترین عامل ایجاد آرامش در بازار مسکن، افزایش تولید است. زمانی که محتکران ببینند دولت برای حوزه ساخت و ساز برنامه دارد به تدریج واحدهای خود را وارد بازار می‌کنند؛ چرا که لزومی برای احتکار نمی‌بینند و نگران کاهش قیمت می‌شوند. این مساله به ایجاد روند پایدار در بازار می‌انجامد و بخش مسکن را در مقابل تکانه‌های بیرونی، مقاوم می‌کند.

    رویای اجاره‌نشینی!

در این حال، افشین پروین‌پور، کارشناس مسکن با یادآوری اینکه اکنون ۷۰ درصد تقاضا در بازار مسکن سرمایه‌ای و ۳۰ درصد مصرفی است، گفت: در واقع ۷۰ درصد تقاضای مسکن یا برای سرمایه‌گذاری است یا برای حفظ ارزش پول. به همین دلیل حباب قیمتی در بازار مسکن داریم که هر ساعت بزرگ‌تر می‌شود.وی اضافه کرد: رها شدن بازار مسکن باعث شده تا مسکن از دسترس تقاضا‌های مصرفی دورتر شود. قبلا خرید مسکن در کشور یک رویا بود، الان اجاره مسکن به یک رویای سخت تبدیل شده است.وی با بیان اینکه بازار مسکن دچار شکست شده است، گفت: در بازار مسکن هم تقاضا داریم هم عرضه، اما معامله‌ای انجام نمی‌شود، چون قیمت‌هابالاست. متاسفانه سوداگری در بازار مسکن بیداد می‌کند که باعث ایجاد حباب قیمتی و به تبع آن خارج شدن مسکن از دسترس اکثریت مردم شده است.وی با طرح این سوال که راه‌حل رفع معضل کنونی مسکن چیست، اظهار کرد: ‌باید ریشه‌های اصلی مشکلات را پیدا کرده و متناسب با آن برنامه‌ریزی کنیم. در شرایط کنونی عرضه مسکن اولویت نیست، گرچه باید این کار را انجام دهیم. مهم‌ترین برنامه‌ای که دولت باید آن را اجرا کند برخورد با سوداگری است. راهکار نیز دریافت مالیات‌های سنگین در بخش مسکن است. این کار یک پیش نیاز دارد که آن سامانه ملی اسکان و املاک است که گرچه راه‌اندازی شده، اما هنوز تکمیل نشده و کارایی ندارد.