عقبگرد ساخت و ساز به سال 77

مجید اعزازی|

بررسی آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران طی 24 سال گذشته از سویی نشان می‌دهد که ساخت و ساز با چهارمین جهش قیمتی مسکن طی 15 ساله اخیر همگام نشده است و از سوی دیگر، درآمدهای شهرداری تهران از محل صدور پروانه ساختمانی به‌شدت کاهش یافته است. از همین رو، می‌توان گفت، یکی از دلایل موفقیت پنجمین دوره مدیریت شهری (از 1396 تا 1400) در کاهش تراکم فروشی مرهون تغییر الگوی ساخت و ساز در شهر تهران طی سال‌های اخیر بوده است.

به گزارش «تعادل»، سه شنبه شب پیروز حناچی شهردار تهران در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد که «در سال جاری نسبت به سال قبل میزان پروانه‌های ساختمانی صادر شده حدوداً 17 درصد کاهش داشته، اما درحال حاضر این روند و میزان به شکل طبیعی خود برگشته و به‌طور متوسط شهر تهران حدوداً ۸ تا ۹ میلیون متر مربع مشمول صدور پروانه ساخت می‌شود.» در این حال، آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در سال 1398 در شهر تهران 9 هزار و 13 فقره پروانه ساختمانی به مساحت 11 میلیون و 675 متر مربع صادر و پیش بینی شده است که 63 هزار و 398 واحد مسکونی ساخته شود. از سوی دیگر، حامد سلیمی، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران چندی پیش از صدور ۴ هزار و ۱۰۵ مورد پروانه ساختمانی در 7 ماه نخست سال جاری خبر داد. از این رو، با توجه به سخنان شهردار تهران و مدیرکل صدور پروانه‌های شهرداری می‌توان برآورد کرد که تا پایان سال جاری حدود 7200 فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شود.

    سیگنال نمودار 24 ساله

بررسی‌های «تعادل» از داده‌های آماری مربوط به صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران نشان می‌دهد، تعداد پروانه ساختمانی در سال جاری تقریبا برابر با تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در سال 1377 (6997 فقره) است که کمترین میزان طی 24 سال گذشته به شمار می‌رود. در این حال، سال 1390 رکورددار صدور پروانه ساختمانی در طی دوره مورد بررسی است به گونه که در این سال، 9 هزار و 763 فقره به مساحت 33 میلیون و 265 هزار مترمربع پروانه ساختمانی صادر و پیش بینی شده است که 210 هزار و 924 واحد مسکونی ساخته شود. سال‌های 1380 و 1386، پس از سال 1390 در رتبه‌های بعدی صدور بیشترین پروانه ساختمانی قرار می‌گیرند. در سال 1380 حدود 26 هزار و 68 فقره و در سال 1386 حدود 25 هزار و 53 فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. اما نکته مهم در میان این آمارها، هم نوایی و همگامی افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی و به عبارتی افزایش تمایل سازندگان به ساخت و ساز با جهش‌های قیمتی در بازار خرید و فروش مسکن است. البته این پدیده طی 15 سال گذشته با یک استثنا نیز همراه بوده است. بازار معاملاتی مسکن در سال‌های 86، 89، 90 و 91 و همچنین در سال‌های 97 تا کنون با 4 دوره جهش قیمتی مواجه بوده است. ناگفته پیدا است که در سال‌های یادشده، فضای کلی اقتصاد کشور تحت تاثیر بازشدن فنر نرخ سرکوب شده ارز و در پی آن جهش تورمی بوده است. بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که صنعت ساختمان در شهر تهران طی سال‌های 86، 89، 90 و 91 با افزایش جهش قیمت مسکن همراه و همگام بوده است به گونه‌ای که با رشد قیمت‌های معاملاتی تمایل سازندگان به ساخت و ساز نیز بیشتر می‌شده است، اما این الگو در دوره اخیر جهش قیمتی در بازار مسکن یعنی از سال 97 تا کنون تغییر یافته است و تمایل سازندگان به ساخت و ساز در تهران به حدود یک سوم کاهش یافته است. «تعادل» در گزارش‌های میدانی پیشین خود از کوچ سازندگان به شهرهای ییلاقی اطراف تهران در شمال شرق تهران (همچون آبسرد، گیلاوند، دماوند، بومهن، رودهن، پردیس و...) و همچنین شهرهای واقع در شمال غرب پایتخت گزارش کرده بود.

    تراکم فروشی در تهران صفر شد؟

به گزارش «تعادل» شهردار تهران شنبه هفته جاری در یک کنفرانس خبری با بیان اینکه ما نیز می‌توانستیم با تراکم‌فروشی و مسیرهای نادرست دیگر درآمدزایی کنیم، گفت: امیدواریم دیگر از این مسیر‌ها استفاده نشود. او درخصوص ماده ۱۰۰ خاطرنشان کرد: این ماده را مورد توجه قرار دادیم و پرونده‌های انباشته شده را جدی‌تر مورد بررسی قرار دادیم. افرادی تخلف کردند و اگر این موضوع پیگیری نشود، ظلم به مردم است‌. محسن هاشمی، رییس شورای شهر تهران نیز در روز یکشنبه هفته جاری در واکنش به خبری که حناچی درباره صفر شدن نرخ شهرفروشی و تراکم فروشی در سال ۹۹ اعلام کرد، گفت: با وجود اینکه تراکم فروشی و طبقه اضافه فروشی را به صفر رساندیم که این پیروزی نظام اسلامی است. اگر چه مساله تراکم فروشی (صدور پروانه ساخت خارج از طرح تفصیلی شهر تهران و همچنین فروش تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 به جای قلع و قمع تخلفات ساختمانی) به راحتی از صدور پروانه ساختمانی عادی قابل تفکیک نیست و نیازمند افشای اسناد موجود در شهرداری تهران است اما آنچه که مسلم است، این است که به دلیل افت تقاضای موثر و دست به نقد در بازار مسکن تهران در پی جهش‌های قیمتی متوالی، تضعیف توان مالی متقاضیان مصرفی، و کاهش پوشش دهی وام‌های خرید مسکن، تمایل سازندگان به ساخت و ساز به ویژه در مناطق میانی و رو به جنوب شهر تهران به‌شدت کاهش یافته است و ساخت وسازها به مناطق شمالی پایتخت محدود شده است. مناطقی که همچنان خریداران خاص خود را دارد و سودهای سرشاری را روانه جیب سازندگان می‌کند. البته این نکته را نباید فراموش کرد که ورود به بازار ساخت و ساز مناطق شمالی تهران از عهده هر سازنده‌ای ساخته نیست، چه آنکه به دلیل قیمت‌های نجومی زمین (و ساختمان‌های کلنگی) در این مناطق، سازندگان باید قدرت مالی بسیار بالایی داشته باشند تا بتوانند از عهده هزینه‌های خرید زمین، تهیه مصالح لوکس و همچنین خواب طولانی مدت سرمایه در این مناطق برآیند. از سوی دیگر، به دلیل ارزان‌تر بودن زمین در شهرهای اطراف تهران به ویژه قبل از جهش قیمتی سال 97 تا کنون و همزمان افزایش تمایل خانوارها به داشتن اقامتگاه دوم در محیط‌های روستایی و دور از هیاهوی شهر بزرگی همچون تهران، سازندگان دست‌کم طی 5 سال گذشته، فعالیت‌های خود را در شهرهای اطراف تهران به‌طور جدی‌تر آغاز کرده و ادامه دادند.