پرواز میلیونی قیمت مسکن

مجید  اعزازی| 

در یازدهمین ماه از سال 99 تعداد ماه‌های دارای رشد میلیونی میانگین قیمت مسکن تهران، به 11 ماه رسید. اگرچه این رکورد در تاریخ اقتصاد مسکن تهران و کشور بی سابقه است، اما همه 11ماه رشد میلیونی قیمت مسکن طی 35 ماه گذشته رخ داده است، یعنی از اول سال 97 که جهش نرخ ارز آغاز شد. آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن تهران طی بهمن سال جاری را گزارش کرده است، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با افزایش کمی بیش از یک میلیون تومان نسبت به دی 99 (3.7 درصد رشد) به 28 میلیون و 389 هزار تومان رسیده است. در بهمن سال گذشته متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران، 14 میلیون و 397 هزار تومان بوده که در بهمن سال جاری رشد97.2 درصدی را تجربه کرده است. در این حال، برآیند تحولات قیمتی مسکن تهران طی 11 ماهه نخست سال جاری معادل رشد 63.5 درصدی قیمت مسکن در قیاس با دوره مشابه سال قبل گزارش شده و میانگین قیمت هر متر مربع مسکن را در پایان 11 ماهه نخست سال جاری به 23 میلیون و 283 هزار تومان رسانده است. به گزارش «تعادل» متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران در ماه‌های اسفند 97 (با رشد 10.7 درصد)، اردیبهشت 98 (با رشد12.5 درصد)، آذر 98 (با رشد 8.5 درصد)، اسفند 98 (با رشد 8.5 درصد)، اردیبهشت (با رشد 11 درصد)، شهریور 99 (با رشد 5.2 درصد) مهر 99 (با رشد 10 درصد) و بهمن 99 (با رشد 3.7 درصد) بیش از یک میلیون تومان نسبت به ماه قبل از خود، افزایش یافت. اما این شاخص در هر یک از ماه‌های خرداد، تیر و مرداد سال جاری بیش از 2 میلیون تومان افزایش را تجربه کرده است.

    رشد 413 درصدی قیمت ملک در 35 ماه

بررسی‌های آماری حاکی از این است که طی 35ماهه گذشته متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی به‌طور مترتب (به استثنای مرداد، شهریور و آبان 98 و فروردین و آذر 99 که رشد قیمت مسکن منفی بود) رشد کرده و از متری 5 میلیون و 528هزار تومان در فروردین 97 به 28 میلیون و 389 هزار تومان در بهمن 99 رسیده، رشدی معادل 413درصد است.

    سبقت قیمت مسکن از تورم

بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که طی 11 ماهه نخست سال جاری، در ماه‌های فروردین، آبان و آذر تورم ماهانه مسکن از نرخ تورم ماهانه عمومی عقب افتاده است و قدری حباب مسکن تخلیه شده یا دستکم از فربه‌تر شدن آن جلوگیری شده است. در دی‌ماه اما تورم ماهانه مسکن و تورم ماهانه عمومی روی عدد 1.8 درصد به یکدیگر رسیدند. در بهمن ماه سال جاری نیز تورم ماهانه مسکن 3.7 درصد و تورم ماهانه عمومی 2 درصد ثبت شدند. از این رو، شاهدیم که تورم مسکن 1.7 درصد از تورم عمومی جلو افتاده است و بار دیگر، تحولات قیمتی در بازار مسکن تحت‌تاثیر نوسان در بازار ارز و همچنین تغییر چشم‌انداز انتظارات تورمی قرار گرفته است. نرخ ارز در ابتدای بهمن ماه کمی بیش از 22 هزار تومان بود اما در پایان بهمن ماه به 25 هزار و 250 هزار تومان رسید. در ماه مورد نظر که آغازش همزمان با آغاز ریاست‌جمهوری جو بایدن در امریکا بود، انتظار می‌رفت که او به سرعت دستورات تحریم آمیز ترامپ را لغو کند که نکرد و از همین رو از نیمه بهمن ماه که رویکرد بایدن نسبت به پرونده هسته‌ای ایران تا حدودی مشخص شد، بار دیگر قیمت دلار روندی صعودی در پیش گرفت. از همین رو، سایر بازارها، البته به غیر از بازار سهام، روند صعودی در پیش گرفتند.

     تداوم یخبندان در معاملات ملک

بر اساس گزارش بانک مرکزی، اگر چه تعداد معاملات ملک در بهمن سال جاری با 3 هزار و 917 فقره نسبت به ماه قبل رشد 11.4 درصدی را تجربه کرده است اما این تعداد معامله مسکن در قیاس با بهمن سال 98 افت 70.5 درصدی را برجای گذاشته است. چرا که در بهمن سال گذشته تعداد معاملات 13 هزار و 264 فقره بوده است. در این حال، مقایسه دوره‌های 11 ماهه سال‌های 97، 98 و 99 نشان می‌دهد که پس از افت 35.6 درصدی تعداد معاملات در سال 98، معاملات ملک نتوانسته این افت را جبران کند. تعداد معاملات ملک در دوره 11 ماهه 97 حدود 113 هزار و 984 فقره بود که در سال 98 به 73 هزار و 359 فقره نزول کرد و سال جاری نیز با رشد 6.4 درصدی نسبت به سال قبل به 78 هزار و 30 فقره رسیده است.

در این حال، این نکته نیز قابل توجه است که در بهمن سال جاری، همچون ماه‌های فروردین، آبان، آذر و دی سال جاری تعداد معاملات کمتر از 5 هزار فقره در ماه ثبت شده است. در فروردین سال جاری به دلیل شیوع کرونا و تعطیلی بنگاه‌های معاملاتی تا شنبه 23 فروردین فقط 1200 فقره معامله ملکی در تهران ثبت شد. در این حال، اگر چه تعطیلی دو هفته‌ای بنگاه‌های معاملاتی در آذرماه (به دلیل شیوع بیش از اندازه کرونا) عاملی موثر در افت تعداد معاملات ملکی به زیر 5 هزار فقره به شمار می‌رفت، اما روند نزولی معاملات ملک طی دو ماهه آبان و آذر تحت تاثیر تحولات عرصه سیاست خارجی (ناشی از برگزاری و نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا) و تعدیل انتظارات تورمی در بازارهای موازی نیز بود. در دی 99 به دلیل احتیاط خریداران و در بهمن سال جاری نیز به دلیل احتیاط فروشندگان برای ورود به بازار مسکن و عرضه ملک خود که ناشی از تغییر افق انتظارات تورمی بود، همچنان تعداد معاملات آپارتمان در تهران زیر 5 هزار فقره باقی ماند.

به گزارش «تعادل»، افت معاملات ملک از ابتدای سال 97 (طی 35 ماهه اخیر) ملموس است. مساله‌ای که در استارت خوردن دور جدید جهش قیمتی مسکن ریشه دارد و منجر به تضعیف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و حذف آنها از این بازار شده است. از این رو، طی سه سال گذشته، عمده متقاضیان مسکن، متقاضیان تعویض و تبدیل مسکن و متقاضیان سرمایه‌گذاری (افرادی که آپارتمان می‌خرند و اجاره می‌دهند) بوده‌اند. البته در مقاطعی که شرایط فراهم بوده متقاضیان سفته بازی (افرادی که در دوره‌های کوتاه‌مدت معاملات ملکی متعددی انجام می‌دهند و هدفشان نوسان‌گیری از بازار مسکن است نه اجاره‌داری) نیز در بازار مسکن فعالیت داشته‌اند.

    منطقه یک همچنان پیشتاز قیمت‌ها 

بر اساس گزارش بانک مرکزی، واحدهای مسکونی زیر ۵ سال ساخت در معاملات مسکن ماه گذشته بیشترین تعداد معامله‌های مسکن را با 39.4 درصد به خود اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر، بیشترین تعداد معاملات مسکن در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به منطقه ۵ با سهم 13.5 درصد از کل معاملات اختصاص داشت. در رتبه‌های بعدی مناطق 10 و 4 تهران با سهم‌های به ترتیب 8.7 و 8.1 درصدی قرار دارد. گران‌ترین منطقه تهران طبق سال‌های اخیر به منطقه یک با متوسط قیمت 58 میلیون و 990 هزار تومان در هر مترمربع اختصاص داشت. ارزان‌ترین منطقه تهران نیز منطقه ۱۸ با متوسط متری 11 میلیون و 990 هزار تومان ثبت شده است. بررسی تحولات متوسط قیمت مسکن به تفکیک مناطق 22گانه شهر تهران همچنین حاکی از این است که در بهمن سال جاری تعداد 8 منطقه از مجموع 22 منطقه، کاهش قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن را تجربه کرده‌اند.