انگیزه کشی

مجید اعزازی

1- سازناکوک قوانین و مقررات در حوزه اجاره مسکن گوش مالکان را کر کرده است. طی دو هفته اخیر، از سویی مداخله دولت در بازار اجاره با تداوم طرح تمدید اجباری مسکن با نرخ‌های دولتی و از سوی دیگر، قانون مالیات از خانه‌های خالی، بیش از پیش مالکان خرد (اشخاص حقیقی) را در فشار قرار داده و بعضا انگیزه آنان برای تداوم سرمایه‌گذاری در ملک و اجاره‌داری را به صفر رسانده است. 

2- در سال گذشته، دولت (ستاد مقابله با کرونا) به دلیل کنترل شیوع کووید19 و ممانعت از جابه‌جایی مستاجران در این شرایط، به صورت یکجانبه و در نقض آشکار حقوق مالکانه تصمیم گرفت، قراردادهای اجاره با 25درصد افزایش در تهران و 20 درصد در کلان‌شهر و 15 درصد در سایر شهرها به صورت اجباری از سوی موجران با مستاجران تمدید شود. به این ترتیب، با تصویب و اجرای این مصوبه از سویی حق مالکیت موجران به چالش کشیده شد و از سوی دیگر، نرخ‌های اجباری به موجران تحمیل شد. به عبارت دیگر، دولت با این طرح تلاش کرد از جیب موجران به مستاجران کمک کند، حال آنکه موجران نیز مانند سایر اقشار جامعه از شرایط کرونا آسیب دیدند و اغلب آنان معیشت خود را از محل دریافت اجاره تامین می‌کنند. این شرایط اما به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی، در سال 1400 نیز ساری و جاری خواهد بود. البته وزیر مربوطه اعلام کرده است که در تیرماه نرخ‌های جدید برای تمدید اجباری اجاره‌نامه‌ها اعلام خواهد شد.

3- سرانجام آذرماه سال گذشته، اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم موسوم به مالیات از خانه‌های خالی در مجلس تصویب شد و  از 19 فروردین سال جاری نیز با هدف تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور (ابزار شناسایی خانه‌های خالی) از موجران خواسته شده تا اطلاعات محل اقامت خود را در این سامانه درج کنند. موجرانی که اغلب با داشتن یک یا دو واحد مسکونی و دریافت اجاره‌بها از املاک خود تلاش دارند تا درآمدهای کارمندی خود را به حد استانداردی برسانند. بی‌گمان، اشخاص حقیقی و خرده مالکان، به دلیل وابستگی به درآمدهای حاصله، هیچگاه ملک خود را خالی نگه نمی‌دارند، از این رو، ثبت چنین املاکی در سامانه یادشده منجر به شناسایی بیش از 500 هزار واحد مسکونی خالی در تهران و بیش از 2 میلیون واحد مسکونی خالی در سطح کشور نمی‌شود. این همه در حالی است که همچنان زمینه شناسایی محتکران واقعی و مالکان بزرگ یا به تعبیری اشخاص حقوقی فراهم نیست. اشخاصی که به گفته وزیر راه و شهرسازی هر یک بین 500 تا 1000 واحد مسکونی را احتکار کرده‌اند. از آنجا که بازار مسکن خصوصی‌ترین بخش اقتصاد کشور است و بیش از 80 درصد آن متعلق به مردم (اشخاص حقیقی) است، می‌توان نتیجه گرفت که مالکان خرد و حقیقی اگر چه هر یک به تنهایی سهم بسیاربسیار اندکی از مالکیت ملک در کشور دارند، اما مجموعه آنان نقش اثرگذاری در حفظ، رشد و توسعه بازار معاملاتی و ساخت و ساز مسکن ایفا می‌کنند. از سوی دیگر، اگر چه تعداد غول‌های بازار مسکن به نسبت مالکان حقیقی زیاد نیست اما هر یک به تنهایی سهم قابل توجهی از خانه‌های خالی (و البته سهمی از 20 درصد مالکیت حقوقی در بازار مسکن) را به خود اختصاص داده‌اند و به دلیل عدم عرضه املاک خود موجب عدم تعادل هم در بازار اجاره و هم در بازار معاملاتی مسکن شده‌اند.

4- به گمان مداخله دولت به اشکال مختلف در بازار اجاره نه تنها منجر به نتایج دلخواه دولت نمی‌شود و آمارهای سال گذشته نیز نشان داد که به‌طور متوسط اجاره‌نامه‌ها در تهران حدود 40 درصد افزایش داشته‌اند که منجر به کاهش انگیزه این دسته از مالکان برای خروج از بازار اجاره نیز می‌شود. مساله‌ای که می‌تواند دومینوی رکود در این بازار و بازار ساخت وساز را تشدید کند و در برخی سناریوها منجر به خروج سرمایه از کشور شود. در شرایطی که جهش‌های قیمتی مسکن، نرخ بازده اجاره را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده و جذابیت سایر بازارهای داخلی و خارجی، مالکان فعلی را برای سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر تشویق می‌کند و همزمان نرخ‌های اجاره در رقم‌هایی بسیار پایین‌تر از تورم سالانه سرکوب می‌شوند و برای موجران دافعه ایجاد می‌کند، احتمال خروج تدریجی مالکان از این بازار بیش از پیش قوت گرفته است. مساله‌ای که در گام اول عرضه آپارتمان در بازار اجاره را متاثر می‌کند و در مراحل بعدی منجر به کاهش تقاضا برای خرید مسکن می‌شود و در نتیجه تقاضا برای ساخت و ساز کاهش می‌یابد.