بی‌اعتباری انواع وام در معادله مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در حالی به تازگی وام ساخت مسکن به ۴۵۰ میلیون تومان افزایش یافته که پیشنهاد افزایش این وام به ۵۰۰ میلیون تومان، افزایش زمان بازپرداخت و کاهش سود آن در شورای عالی پول و اعتبار دست بررسی قرار دارد. با این حال، یک بررسی ساده از اقتصاد مسکن موید آن است که میزان اثر‌گذاری انواع وام‌های خرید و ساخت تحت تاثیر جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های 97، 98 و 99 به‌شدت افت کرده است و رقم‌های اعلامی جدید نیز اثرگذاری مثبتی بر جریان تولید و مصرف مسکن نخواهند گذاشت. در این حال، چشم‌انداز کاهش قیمت مسکن نیز برخلاف افت 3.1 درصدی قیمت‌ها در فروردین سال جاری مثبت نیست و از نگاه گروهی از کارشناسان، این افت قیمتی قابلیت تداوم ندارد و دست‌کم در نیمه دوم سال جاری، بار دیگر روند قیمت مسکن صعودی خواهد شد.  افزایش وام ساخت به 450 میلیون تومان با روش‌های صنعتی‌سازی برای آن دسته از انبوه‌سازانی است که در بانک مسکن حساب سپرده دارند. سود این وام 18 درصد است و در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 400 میلیون و در سایر شهرها 300 میلیون تومان پرداخت می‌شود.در این حال، آنگونه که تسنیم خبر داده است، پیشنهاد افزایش این وام به 500 میلیون تومان در شورای پول و اعتبار در حال بررسی است. افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات به 20 سال و کاهش سود 18 درصدی به حدود 13 درصد (کاهش 5 درصدی) نیز از دیگر مواردی است که در دست بررسی است.یکی از خواسته‌های انبوه‌سازان درباره وام 450 میلیونی، تسهیل شرایط پرداخت بوده است. قطعا در صورت موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف وام ساخت و کاهش سود آن به همراه بازپرداخت 20 ساله، باعث رونق تولید مسکن در کشور می‌شود. به گزارش «تعادل»، در صورتی که وام 450 میلیون تومانی به همه پروژه‌های مسکنی (نه فقط صنعتی سازها) نیز اختصاص یابد، اثرگذاری زیادی بر روند تولید و ساخت مسکن نخواهد داشت. چرا که در حال حاضر، ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران (بدون احتساب قیمت زمین) حدود 10 میلیون تومان است و با این وام تنها می‌توان حدود 45 متر مربع آپارتمان ساخت. آپارتمانی که تقریبا حدود 30 تا 35 متر از آپارتمان‌های مصرفی (75 تا 80 متری) فاصله دارد و از این رو، یک سازنده برای ساخت هر واحد، علاوه بر رقم وام 450 میلیون تومانی، باید حدود 350 میلیون تومان دیگر نقدینگی داشته باشد. از آنجا که قیمت زمین در شهر تهران به‌شدت افزایش یافته است و بخش بزرگی از توان مالی سازنده را تضعیف می‌کند، بعید است که سازندگان حتی در پروژه‌های زیر 20 واحد، توان جذب چنین نقدینگی‌ای را داشته باشند. از سوی دیگر، بیشترین وام‌های خرید مسکن هم اینک در تهران، در صورتی که هر دو زوج برای دریافت وام اقدام کنند، حدود 200 میلیون تومان است. رقمی که می‌توان با آن (وبا فرض میانگین 30 میلیون تومان برای هزینه خرید هر متر مربع مسکن) حدود 7 متر آپارتمان خریداری کرد. بنا براین، در کنار تضعیف، بخش عرضه، بخش تقاضا نیز به‌شدت تحلیل رفته است و امکان هر گونه اقدام موثر را سلب کرده است.

   کاهش ریسک‌های اقتصادی

عامل ثبات بازار مسکن

در همین رابطه، فخرالدین زاوه، پژوهشگر بازار مسکن با بیان اینکه قدرت خرید خانوارهای ایرانی به‌شدت کاهش یافته، اظهار کرد: علی رغم افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند رشد درآمدها متناسب با افزایش قیمت مسکن نبوده است.وی در گفت‌وگو با مهر ادامه داد: در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، جایگزینی برای تقویت قدرت خرید وجود نداشته و سیستم بانکی به عنوان تأمین‌کننده مالی خرید مسکن خانوارها (وام خرید مسکن) نیز نتوانسته این کاهش قدرت را با تسهیلات مناسب، تقویت کند. بنابراین عمده خریداران مصرفی مسکن از بازار خارج شده‌اند.وی افزود: از اواخر سال ۹۶، جدیدترین دوره افزایش قیمت مسکن شروع شد؛ در سال ۹۸ نیز به نظر می‌رسید دوره جهش‌های مسکن به اتمام رسیده و به نوعی شاهد ثبات در بازار مسکن باشیم؛ ولی به دلایلی که به نظر می‌رسد اصلی‌ترین آن، ریسک‌های غیر اقتصادی باشد و به بازار مسکن تحمیل شد، بازار مسکن مجدداً به جهش خود ادامه داد.زاوه ادامه داد: در سال ۹۹، جهش‌های قیمتی زیادی را تجربه کردیم البته با اتمام انتخابات امریکا در سال گذشته و کاهش سناریوهای بدبینانه، به نظر می‌رسید بخش مهمی از ریسک‌های اقتصادی از بازار خارج شده باشد با این وجود در نیمه دوم سال هم شاهد رشد قیمت بودیم.

     سناریوهای احتمالی قیمت مسکن

 در سال جاری

وی با اشاره به گزارش اخیر بانک مرکزی از بازار مسکن، اظهار کرد: به نظر می‌رسد بهای «واقعی» مسکن در سال جاری کاهشی باشد؛ این کاهش بهای واقعی مسکن به دو شکل صورت می‌گیرد: سناریوی محتمل این است که قیمت اسمی مسکن در سال جاری ثابت بماند و بعد همزمان با افزایش قیمت‌ها در سایر بخش‌های کالا و خدمات و تورم عمومی، کاهش واقعی قیمت مسکن رقم بخورد.این مدرس دانشگاه افزود: با توجه به سطح بالای قیمت در شرایط فعلی که سبب شده تا نسبت P به R (تفاوت قیمت مسکن نسبت به اجاره) بالا باشد، انتظار می‌رود سناریوی کاهش اسمی قیمت مسکن هم در پی باشد؛ کما اینکه در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن فروردین امسال، کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن را مشاهده کردیم؛ هر چند که معمولاً ماه‌های فروردین هر سال به دلیل توقف معاملات و تعطیلی‌های متعدد - که امسال محدودیت‌های کرونایی این تعطیلی‌ها را تشدید کرد- شاهد توقف رشد اسمی قیمت مسکن هستیم.

    قیمت مسکن 

تا نیمه امسال دوباره اوج می‌گیرد

بیت‌الله ستاریان، دیگر کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره کاهش قیمت مسکن در تهران بر اساس گزارش بانک مرکزی و ادامه روند نزولی آن در ماه‌های آتی گفت: با اینکه بخواهیم گزارش یک ماهه را اساسی برای تحلیل یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی کشور که نیاز به بررسی نمودارها و بردارهای متعددی برای نتیجه‌گیری دارد، بدانیم مخالفم.وی ادامه داد: نمونه آن هم گزارشی است که بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در آذر ماه ارایه کرد که بر اساس آن، قیمت مسکن کاهش یافته بود و بسیاری از کارشناسان و مسوولان بخش مسکن اعلام کردند که آذر ماه ۹۹، آغاز روند نزولی قیمت مسکن است؛ اما بلافاصله پس از آن دوباره قیمت‌ها رشد کرد.ستاریان با بیان اینکه ظرف ۴۰ سال اخیر (به جز یکی دو سال)، همواره بازار مسکن در فروردین ماه به دلیل کاهش معاملات و تعطیلی دفاتر مشاوران املاک، نزولی بوده افزود: امسال هم بلافاصله پس از تعطیلی نوروز، شاهد تعطیل شدن مشاوران املاک به دلیل محدودیت‌های کرونایی در فروردین ماه بودیم.وی یادآور شد: به دلیل انتخابات ریاست‌جمهوری که معمولاً تردیدهایی میان فروشندگان و خریداران مسکن ایجاد می‌کند، احتمالاً اردیبهشت و خرداد هم با رکود بازار و توقف معاملات مواجه باشیم؛ اما بر اساس مطالعات، تا میانه‌های سال جاری، شاهد بازگشت رشد قیمت ماهانه مسکن خواهیم بود.

    ارزش معاملات بازار مسکن 

ستاریان با اشاره به تأثیرگذار بودن برخی مسائل بین‌المللی بر بازار مسکن، درباره اثرگذاری بازارهای موازی (ارز، سکه و سهام)، گفت: بازارهای موازی همواره در کنار بازار مسکن فعالیت داشته‌اند و از نظر حجم جابه‌جایی نقدینگی، بازارهای کوچکی نسبت به مسکن محسوب می‌شوند؛ ضمن اینکه مسکن یک بازار بلندمدت محسوب می‌شود در حالی که بازارهای موازی مانند ارز و سکه، تأثیرپذیری کوتاه‌مدت دارند.وی تأکید کرد: آنچه بر بازار مسکن تأثیرگذاری بیشتری دارد، نقدینگی و سایر مولفه‌های اقتصاد کلان است؛ دیگر نمی‌توان پارامترهایی مانند بازارهای موازی را در بخش مسکن موثر دانست؛ چرا که رشدی که سال گذشته در بخش مسکن دیدیم، آنقدر سنگین و کلان است که دیگر با پارامترهایی مانند تغییر نرخ ارز و سکه، قابل جابه‌جایی نیست. اگر متوسط قیمت اسفند ۹۷ را با اسفند ۹۹ مقایسه کنید، شاهد این رشد سرسام آور قیمت‌ها در بازار مسکن خواهید بود.ستاریان تصریح کرد: افزایش‌های بی‌حد و حساب قیمت مسکن، بسیاری از خانوارهای متوسط را از بازار خارج کرده است و دیگر بخش مهمی از خانوارها نمی‌توانند با پس اندازهای مرسوم، به بازار بازگردند؛ نقدینگی، گردش پول و سیاست‌های اقتصادی دولت از مسائل اثرگذار در بخش مسکن است.کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: همواره در بخش مسکن یک حرکت سینوسی داشته‌ایم و بعد از دو تا سه سال رکود، یک جهش رخ می‌داده است؛ اما اینکه آیا کاهش متوسط قیمت در فروردین امسال، می‌تواند آغازی بر ثبات یا رکود در قیمت مسکن باشد، به نظر نمی‌رسد چنین باشد.