وعده‌های پرهزینه برای مسکن
گروه راه و شهرسازی|
اگرچه در مناظره اقتصادی نامزدهای ریاست‌جمهوری، طرح و بررسی مباحث ریشه‌ای و کلیدی اقتصاد ایران مغفول ماند و برنامه مدون اقتصادی از جمله برای حل معضل مسکن از سوی کاندیداها ارایه نشد، اما برخی از اظهارات کاندیداها در روزهای اخیر حاکی از رویکردی خاص در تامین مساله سرپناه است. رویکردی شبیه طرح مسکن مهر که به دلیل افزایش پایه پولی و ساخت وساز در بیابان با انتقادات متعددی مواجه شد. این در حالی است که به باور کارشناسان اقتصادی این رویکرد، هم از منظر نهاده‌های تولید و هم از منظر فضای کلی اقتصاد ایران با چالش‌های عمده‌ای مواجه است. زمین یکی از مهم‌ترین نهاده‌های تولید است که به دلیل رشد روز افزون کلان‌شهرها، به سختی می‌توان زمین شهری مناسبی را در اطراف کلان‌شهرها برای ساخت و ساز منطبق با طرح‌های تفصیلی و اصول شهرسازی یافت. از سوی دیگر، تامین منابع مالی لازم برای انجام ساخت و ساز در شرایطی که دولت با کسری بودجه بزرگی در حدود 500 هزار میلیارد تومان مواجه است، غیرممکن می‌نماید. افزون براین، بی‌ثباتی ناشی از تورم در اقتصاد ایران، مجالی برای آغاز پروژه‌های عمرانی را باقی نگذاشته است. حال آنکه تورم و کسری بودجه رابطه مستقیمی دارند و خود عامل و متهم اصلی شرایط کنونی هستند. در صورتی که دولت آینده بخواهد بر شکاف منابع و مصارف بودجه‌های سالانه بدمد، پیامدی جز تورم بیشتر و مخرب‌تر در پی نخواهد آمد. مساله‌ای که خود به افزایش قیمت نهاده‌های تولید و مصالح ساختمانی دامن می‌زند و بازار مسکن را با مشکلات عمیق‌تری مواجه خواهد کرد. از این رو، به دولتی آینده پیشنهاد می‌شود، در مرحله نخست، با در پیش گرفتن سیاست‌های انقباضی، کسری بودجه و در نتیجه تورم را کاهش دهند و پس از آن، با تقویت پول ملی از طریق رشد تولید، نسبت به توانمندسازی مالی شهروندان اقدام کنند. بی‌شک، در صورتی که توان مالی شهروندان افزایش یابد و از طریق تخصیص تسهیلات مناسب و لیزینگ تکمیل شود، شهروندان از طریق مکانیسم بازار می‌توانند به مسکن دلخواه خود دست یابند.
مسکن مورد توجه نامزدهای ریاست‌جمهوری
به گفته مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن، بازیگران سیاسی زمانی که می‌خواهند راهکاری را برای مسائل اقتصادی ارایه کنند اولین موضوعی که بر روی آن مانور می‌دهند، بحث مسکن است. وی در گفت‌وگو با ایلنا با بیان اینکه برای عده‌ای موضوع مسکن بسیار ساده به نظر می‌آید و راه‌حل‌های بسیار ابتدایی و ساده‌ای هم برای آن عنوان می‌کنند، گفت: عده‌ای بر این باور هستند که ایران بیش از یک میلیون و 648 هزار متر مربع وسعت دارد. بنابراین زمین زیادی در کشورمان موجود است، مصالح ساختمانی هم که تولید داخل هستند و کارگران بیکاری زیادی هم در اختیارمان است. بنابراین می‌توان نسبت به ساخت و ساز مسکن در ابعاد وسیع اقدام کرد. سلطان محمدی افزود: تصور عده‌ای این است که تمام منابع برای ساخت و ساز مسکن در داخل کشور وجود دارد و ساخت و ساز مسکن هم امر پیچیده‌ای نیست بنابراین دادن وعده‌های مسکنی رایج شده اما متاسفانه این یک ساده‌نگری به مساله مسکن است. وی ادامه داد: در ابتدا باید بررسی کرد در کدام مناطق با کمبود مسکن مواجه هستیم. در حال حاضر در کلان‌شهرها مشکل تامین مسکن مطرح است و در شهرهای بزرگ و حاشیه این شهرها با بحران مسکن روبه رو هستیم. وقتی این افراد در وعده‌های خود از ارایه زمین رایگان صحبت می‌کنند باید دید در این مناطق می‌توان اراضی رایگان به مردم ارایه کرد و نکته مهم‌تر اینکه اساسا در این شهرها آیا زمینی مناسب ساخت و ساز مسکن برای مردم وجود دارد؟ این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در بسیاری مناطق برای ارایه خدمات عمومی دولت با کمبود اراضی مواجه است و زمین برای ارایه ساخت مدرسه، مراکز درمانی، راه‌های دسترسی و ... هم وجود ندارد. بیشترین بخش بودجه هم به بخش تامین زمین مربوط می‌شود. در کجا زمین مناسب برای ساخت و ساز وجود دارد که عده‌ای از ارایه رایگان آن صحبت می‌کنند؟ ممکن است که عده‌ای بگویند زمین‌های بایری وجود دارد که می‌توان آن را به آبادی تبدیل کرد که این یک نوع ساده اندیشی نسبت به رفع مشکل مسکن است و یک ساده‌نگری به مساله توسعه شهری است. وی تاکید کرد: اگر قرار بود مشکل مسکن را با ساخت و ساز در بیابان‌ها برطرف‌سازیم، مردم خودشان با این راهکار مشکل تامین مسکن را برطرف می‌کردند. بیابان‌های دور افتاده از شهر قیمت بسیار ارزانی دارند، اگر مشکل فقط ساخت مسکن است، مردم خودشان نسبت به ساخت و ساز مسکن دلخواه‌شان در این بیابان‌ها اقدام می‌کردند. سلطان محمدی افزود: عده‌ای مسکن را فقط یک سرپناه می‌دانند ولو اینکه در بیابان ساخته شود اما زندگی در یک مسکن نیاز به خدمات گسترده عمومی دارد که این خدمات به صورت آنی و رایگان تولید نمی‌شوند. مناطق برای اینکه تبدیل به محل سکونت شوند سرمایه‌گذاری‌های بسیار کلانی می‌خواهند اما متاسفانه در وعده‌هایی که نامزدها از مسکن می‌دهند درباره این موضوعات صحبت نمی‌کنند. گویا به طرفت‌العینی می‌توانند زمین رایگان را به یک شهر تبدیل کنند.
وعده‌ای که بیش
از بودجه کشور پول می‌خواهد
وی با اشاره به موضوع تامین منابع برای ساخت و ساز مسکن گفت: موضوع مهم دیگر منابع ساخت مسکن در همین اراضی است. نامزدها باید بگویند این سرمایه‌گذاری کلان در ساخت و سازها را از کجا تامین می‌کنند؟ برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که وعده برخی از نامزدها است، اگر متراژ هر واحد را با مشاعات 120 تا 150 متر در نظر بگیریم؛ به قیمت امروز با کمترین بودجه به چیزی حدود یک میلیارد تومان می‌رسد اگر این عدد را در یک میلیون واحد وعده داده شده ضرب کنیم، می‌بینیم که این وعده نامزدها بیش از بودجه کشور آب می‌خورد. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: برای تامین هزینه‌ها می‌توان از محل چاپ پول پرقدرت بانک مرکزی استفاده کنند اما باید سالی چند صفر از پول ملی حذف کنیم تا بتوان آثار این اقدام را جبران کرد. وی ادامه داد: باید دید تنگناهای مشکل مسکن کجاست و چه هستند؟ بخش عمده مشکل مسکن تامین زمین است. در ابتدای انقلاب با ارایه و توزیع عمده اراضی تهران را به سه برابر رساندند. بعد از آنکه با کمبود زمین مواجه شدند تراکم را اضافه کردند که البته این روش هم به بن بست رسید و در مرحله بعد شروع به مصادره هوا کردند این ظرفیت هم به پایان رسید. سلطان محمدی با بیان اینکه برای ساخت و ساز مسکن باید به سمت شهرهای جدید رفت، ادامه داد: تجربه توسعه شهرهای جدید را داشتیم و راه‌حل این است که به سمت شهرهای جدید و اقماری برویم و نمی‌توان کلان‌شهرها را بیش از این توسعه داد چراکه در شهرهای بزرگ با محدودیت‌های جدی آبی، زیست محیطی و کمبود اراضی مواجه هستیم و امکان افزایش ظرفیت آنها وجود ندارد. وی گفت: البته نگاه درست این است که در طرح آمایش ملی جمعیت را به سمتی هدایت کنیم که امکان توسعه داشته باشد در حال حاضر توسعه را به سمت مناطق کویری هدایت کرده‌ایم در حالی که سیاست درست این است که جمعیت به سمت سواحل جنوبی هدایت شود چراکه این سواحل برای جمعیت‌پذیری بسیار مستعد هستند اما متاسفانه در طول این سال‌ها سرمایه‌گذاری‌ها برای این اقدامات در آن مناطق کافی نبوده است.
برنامه رییسی برای ساخت 4 میلیون واحد
در هفته‌های اخیر تقریبا تمامی کاندیداها درباره موضوع مسکن صحبت کرده‌اند. شاکله اکثر برنامه‌ها هم احداث مسکن برای طبقات پایین بود. به‌طور مثال طراحان مسکن مهر برای سید ابراهیم رییسی برنامه احداث چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال با استفاده از زمین رایگان و وام ارزان قیمت را ارایه کرده‌اند. برنامه‌ای که با کنایه محسن رضایی مواجه شد که در توییتی نوشت: ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن؛ طرح خاص و ایده هیچ کاندیدایی نیست، این قانون مصوب مجلس محترم است و تمام دولت‌ها موظف به اجرای آن هستند.
رضایی با نهضت خانهسازی آمده است
اشاره رضایی به طرح «جهش تولید و تامین مسکن» است که کلیات آن در مجلس به تصویب رسیده و احتمالا به زودی تصویب خواهد شد. به گزارش ایسنا، او پنجشنبه هفته گذشته موضوع نهضت خانهسازی را مطرح کرد که در مناظره اقتصادی هم گریزی دو کلمه‌ای به آن زد. با این حال رضایی پنجشنبه ۱۳ خردادماه بیان کرده بود: طرح نهضت خانهسازی ایرانیان یکی از مهم‌ترین برنامه‌های من است. این طرح کاملا جدید است که از آسیب‌شناسی مسکن مهر، تجربه‌ای که خود ما در سپاه تحت عنوان جهاد خانهسازی داشتیم، تجاربی که از ابتدای انقلاب تاکنون در زمینه مسکن به وجود آمده و همچنین تجارب مسکن‌سازی قبل از انقلاب مثل شهرک اکباتان در تهران و فولادشهر اصفهان مطالعه کردیم به آن رسیدیم. وی افزوده بود: این برنامه بدین صورت است که کسانی که خانه‌ها را می‌سازند به بازار سرمایه وصل می‌کنیم. یعنی منابع مالی خود را از بازار سرمایه جذب می‌کنند . متقاضیان مسکن هم به بانک‌ها وصل میشوند. لذا بازار مسکن از دو طرف تغذیه می‌شود. این کاندیدای دوره سیزدهم انتخابات ریاست‌جمهوری گفت: ما برنامهمان این است که مردم ۱۰ درصد بیشتر (آورده) نیاورند و بقیه را بانک‌ها بیاورند. درخصوص وثیقه هم به بانک‌ها میگوییم که خانه را به عنوان وثیقه بپذیرند. برای وام هم یارانه می‌دهیم که سود بانکی را دولت می‌پردازد. زمین هم از منابع طبیعی در اختیار متقاضیان می‌گذاریم. این شیوه‌ها در اروپا و امریکا هم انجام می‌شود.
مسکن استیجاری و ادامه مسکن ملی
در دستور کار همتی
عبدالناصر همتی هم چند روز قبل اشاره‌ای به بحث مسکن داشت. او گفت: به خاطر مشکلات ازدواج، امنیت روانی جامعه دچار مشکل شده است. یک راه این است که طرح مسکن ملی را به‌طور جدی پیگیری کنیم که سالانه ۶۰۰ هزار مسکن ساخته شود. البته این را هم بگویم که در بسیاری از کشورهای دنیا ساخت مسکن توسط دولت‌ها انجام نمی‌شود. دولت‌ها بعضا زمینه لازم را فراهم می‌کنند که شامل واگذاری زمین و حتی زمین رایگان است. نکته دیگر اینکه نهادهای عمومی دولتی به خصوص شهرداریها را ترغیب کنیم که واحدهای استیجاری تولید کنیم. در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا این واحدها در اختیار جوانان تازه ازدواج کرده قرار می‌گیرد. من امیدوارم که ظرف چهار سال حداقل ۳ میلیون واحد مسکونی ساخته شود.
وی افزود: این را هم بگویم که الان واحد مسکونی خالی، زیاد داریم و باید مردم را ترغیب کنیم که واحدهای خود را اجاره دهند. بخش مهمی از افزایش قیمت مسکن به دلیل انتظارات تورمی است که اگر کنترل شود حتما در تثبیت و حتی پایین آمدن قیمت مسکن موثر خواهد بود.
مسکن مهر بد نبود
محسن مهرعلیزاده نیز پنجشنبه شب در گفت‌وگوی ویژه شبکه دو تصریح کرد: ما برای ساخت مسکن تسهیلات ارزان قیمت در خدمت مردم می‌گذاریم. مسکن مهر طرح بدی نبود و کافی بود برخی ایرادات این طرح اصلاح شود برنامه اساسی‌تر هم این است که اگر نقدینگی را از مسکن به سمت تولید ببریم التهاب مسکن کاهش پیدا می‌کند.
اجاره به شرط تملیک
برنامه قاضی‌زاده هاشمی
سید امیرحسین قاضی‌زاده هاشمی هم در مناظره تلویزیونی درباره مسکن صحبت نکرد اما روز جمعه در یک گفت‌وگوی تلویزیونی درباره اینکه بعد از یک سال ریاست‌جمهوری شما مسکن چه وضعیتی خواهد داشت، گفت: در بحث مسکن سه مساله داریم بی‌مسکنی، گرانی مسکن و بد مسکنی که برآوردها نشان می‌دهد ۴.۵ میلیون مسکن کم داریم. مردم را در این برنامه به سه گروه تقسیم کرده‌ایم. به سه دهک پایین بدون آورده اولیه و به صورت اجاره به شرط تملیک در ۳۰ سال پول مسکن را از آنها پس می‌گیریم.در سه دهک دیگر مشارکت ۷۰ – ۳۰ است و در چهار دهک مشارکت ۵۰ -۵۰ است. یعنی طبقه پایین طولانی مدت‌تر است. این بحث بی‌مسکنی است.
زاکانی: افتخار این دولت
این بوده که یک خانه نساخته است
علیرضا زاکانی هم که در مناظره اقتصادی بخش زیادی از صحبت‌های خود را به انتقاد از دولت کنونی و مجادله با همتی اختصاص داد حرفی درباره بخش مسکن نزد اما پیش از آن، برنامه خود را در این خصوص ارایه کرده بود. زاکانی با بیان اینکه زمان صدور مجوز ساخت را به حداقل می‌رسانم از الکترونیکی کردن فرآیند صدور مجوز و رساندن آن به نصف یک روز کاری همانند کشورهای پیشرفته سخن گفت. او اظهار کرد: متاسفانه افتخار دولت این بوده است وزیر سابق آن بیان می‌کند که یک خانه نساخته است. وقتی درد وجود ندارد و وقتی بی‌همتی از سوی مسوولان نسبت به مردم باشد چنین وضعیتی برای مردم پیش می‌آید. قانون مصوبه مجلس دولت را مکلف به ساخت یک میلیون مسکن کرده است. مردم حدود ۳۵۰ هزار مسکن می‌سازند که عملا شرایط به سمتی است که ۴۰ درصد زمان خود را صرف گرفتن مجوز می‌کنند که حدود ۷ تا ۹ ماه است. در کنار آن ۲.۶ میلیون خانه خالی داریم اتفاقی که می‌افتد این است که به وضعیتی رسیدیم که اگر در تهران شخصی بخواهد خانه در تهران خانه‌ای ۷۵ متری اجاره کند باید ۵۸ درصد حقوق خود را بدهد که این یک فاجعه بزرگ است. زاکانی گفت: ما مالیات بر خانه‌های خالی را جدی می‌گیریم و اجرا می‌کنیم تا خانه‌های خالی از حوزه سوداگری خارج شود.
جلیلی: هر خانواده ایرانی
باید صاحب خانه باشد
سعید جلیلی هم مثل سایر کاندیداها در مناظره اقتصادی اشاره‌ای به بخش مسکن نداشت. اما هشتم خردادماه در توییتی نوشت: طبق قانون اساسی هر خانواده ایرانی باید صاحب خانه باشد. طبق برنامه ما، دولت زمین را در اختیار تعاونی‌های مسکن قرار می‌دهد و اقساط وام ساخت نیز با توجه به سطح درآمد هر خانوار مشخص می‌شود. تضمین کیفیت ساخت و عدم نیاز به آورده اولیه؛ مزیت نسبی این طرح به سایر طرح‌ها است.با توجه به صحبت‌های اشاره شده اغلب کاندیداها در بخش مسکن برنامه دارند که اکثر از مجرای ساخت و ساز دولتی، زمین رایگان و وام ارزان قیمت می‌گذرد؛ برنامه‌ای که در طرح مسکن مهر نیز امتحان شد اما کارنامه درخشانی نداشت.
