محاسبه عوارض ساختمانی بر اساس ارزش مکانی

گروه راه و شهرسازی|

آن‌گونه که حامد سلیمی، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران گفته، بر اساس مصوبه شورای شهر تهران، اجازه داده شده است از تیر ماه ۱۴۰۰، محاسبه عوارض ساختمانی بر اساس مرغوبیت مکانی انجام شود.

به گزارش مهر، سلیمی گفت: بر مبنای مصوبه ابلاغی شورای اسلامی شهر تهران تحت عنوان «نحوه محاسبه عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک شهر تهران» و با توجه به تدابیر ابلاغی شهردار تهران در شورای معاونین، این مصوبه از روز شنبه ۱۲ تیرماه سال جاری اجرایی می‌شود. وی افزود: این مصوبه با اکثریت آرای اعضای شورای اسلامی شهر تهران در دویست و شصت و هشتمین جلسه رسمی این شورا به تصویب رسیده و شامل ۸ ماده و ۷ تبصره و پیوست‌های مربوطه به شهرداری تهران برای اجرا ابلاغ شده است که به دنبال آن طی دستورالعملی از سوی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به مناطق ۲۲ گانه، از ۱۲ تیرماه ۱۴۰۰ محاسبه عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک شهر تهران در کلیه مناطق لازم الاجرا است. مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در توضیح تبصره یکم ماده یکم این مصوبه بیان کرد: بر این مبنا ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در قالب دفترچه الکترونیکی تهیه و روی سامانه‌های مرتبط شهرداری تهران بارگذاری شده است که ملاک عمل محاسبه عوارض نیز قرار می‌گیرد. وی تأکید کرد: همچنین با توجه به تبصره دیگری از این مصوبه، شهرداری تهران به منظور آگاهی شهروندان محترم نسبت به اعمال ارزش مکانی (LR) املاک شهر تهران در سامانه اینترنتی شفافیت شهر تهران به نشانی http: //shafaf.tehran.ir اقدام خواهد کرد. سلیمی تأکید کرد: مصوبه مذکور مشمول پرونده‌هایی است که فاقد تسویه حساب قطعی باشند و دارای تاییدیه وصول عوارض سیستمی اداره کل تشخیص و وصول درآمد تا ساعت ۲۴ روز جمعه ۱۱ تیرماه سال جاری باشند.

     تعیین عادلانه عوارض ساختمانی 

به گزارش «تعادل»، لایحه «تعیین عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک تک املاک در شهر تهران» در نشست 12 بهمن سال گذشته شورای شهر به تصویب رسید. در دفترچه الکترونیکی، اصطلاحی به نام «لوکیشن رنت» (location rent) به معنای ارزش مکانی تک تک ۹۴۰ هزار پارسل‌ شهر تهران آمده است و برای اینکه مشاور بتواند به ارزش مکانی واقعی برسد، مولفه‌ها و شاخصه‌های بسیار زیادی را مدنظر قرار داده که مهم‌ترین آنها تاثیرپذیری از ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران است.

به گفته محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران توضیح داد: مطالعات به این نتیجه رسیده است که تفاوت ارزش مکانی یا مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران از کف متری ۵ میلیون تومان تا سقف ۲۲۰ میلیون تومان است، یعنی۴۰ برابر تفاوت وجود دارد، این در صورتی است که به موجب دفترچه ارزش معاملاتی که از دارایی گرفته شده، این تفاوت بین یک تا ۹ است و اختلاف ارزش مکانی پارسل‌ها در عوارضی که طی دهه‌های گذشته، شورا و شهرداری تعیین کرده است، دیده نشده و به عبارتی برای پارسل‌ها و موقعیت‌های برتر و ممتاز‌تر رانت داده شده است. از این رو، در مصوبه «الزام شهرداری به ارایه لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران» و در اجرای مفاد مصوبه«نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران» به شهرداری تهران اجازه داده تا دریافت عوارض بر اساس ارزش واقعی املاک صورت پذیرد که موجب دریافت عادلانه عوارض از املاک شهری متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر قیمت املاک خواهد شد و شاخص‌هایی از جمله موقعیت ملک، میزان بارگزاری (ضوابط طرح تفصیلی)، شکل و اندازه بر ملک، خدمات در دسترس و سرانه‌های خدماتی، در مدل‌سازی و برآورد ارزش املاک شهر تهران ملاک عمل خواهد بود. در وضع موجود، تعداد بلوک‌های ملاک عمل برای ارزش املاک، مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ۱۶۴ است که در لایحه حاضر، میزان دقت محاسبات جدید با ۹۴۰ هزار پارسل بسیار دقیق‌تر شده و برای تمامی پارسل‌ها یک ارزش مکانی (LR) تعیین شده است. 

     استفاده از فرمول ترکیبی

این عضو شورای شهر تهران همچنین پیش از این، با اشاره به اینکه در سال اول اجرای این مصوبه ملاحظات رشد قیمتی برای میزان عوارض ساخت و ساز مد نظر بوده است، گفته بود: تصمیم بر این است که ۳۰ درصد LR در محاسبات عوارض تاثیرگذار باشد و مابقی از قیمت‌های (pr) مربوط به سال 98 مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم مطابق روال قبل گرفته شود و برای سال‌های آینده درصد استفاده از LR افزایش یابد. لذا فرمول جدید ترکیبی از قیمت آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و LR خواهد بود. هرچند افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، شهرداری را ملزم به افزایش ۲۵۵ درصد عوارض می‌کرد اما در مجموع بررسی‌های انجام شده در جلسات شورای شهر و شهرداری به این نتیجه رسیدیم که عوارض، به میزان بسیار کمتری افزایش یابد و در این مصوبه افزایش عوارض مطابق میانگین ۵۰ درصد منظور شد.

     اثر عوارض ساخت روی بازار مسکن

به گزارش «تعادل»، در اسفند سال 1398 نیز شورای شهر تهران به رشد 30 درصدی عوارض ساختمانی در سال 99 رای داد. این مصوبه اما به دلیل شیوع کرونا و پیامدهای اقتصادی آن تا اول تیرماه سال 99 به تعویق انداخته شد، اما سرانجام از اول تابستان 99 اجرایی شد. به این ترتیب از اول تابستان سال گذشته، دامنه عوارض ساختمانی که برای هر متر مربع از 500 تا 800 هزار تومان نوسان داشت، با رشد 30 درصدی به 650 هزار تا یک میلیون تومان در هر متر مربع رسید. از این رو انتظار می‌رود، با رشد 50 درصدی عوارض ساختمانی در سال 1400، میانگین عوارض برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بین یک میلیون و 300 تا 2 میلیون تومان بسته به موقعیت ملک نوسان داشته باشد. اگر چه در سال جاری و در پی افزایش 30 درصدی عوارض ساخت، نرخ این عوارض در بهترین و شمالی‌ترین مناطق تهران و برای ساختمان‌های بلندمرتبه به متری 2 میلیون تومان نیز افزایش یافت، و بر همین اساس پیش بینی می‌شود که نرخ عوارض ساختمانی در مناطق و ساختمان‌های یادشده به حدود 4 میلیون تومان برسد، اما همچنان نرخ عوارض ساخت در 1400 نیز عادلانه نخواهد بود و اثر متفاوتی روی قیمت واحدهای مسکونی شمال و جنوب پایتخت نخواهد گذاشت. چه آنکه عوارض ساخت متری یک میلیون و 300 هزار تومانی برای ساختمان‌های جنوبی شهر، در حالی که قیمت خرید و فروش این دسته املاک کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع است، حدود 5 درصد از قیمت هر متر مربع را تشکیل می‌دهد، حال آنکه عوارض 2 میلیون تومانی برای ساخت هر متر مربع در مناطق شمالی، در حالی که میانگین قیمت ملک در این مناطق حدود 60 میلیون تومان است، حدود 3 درصد از قیمت هر متر مربع است. در همین حال، باید یادآوری کرد که نرخ عوارض ساخت تنها یکی از عوامل موثر بر هزینه تمام شده مسکن است و افزایش نرخ مصالح ساختمانی و از آن مهم‌تر افزایش نرخ زمین طی سه سال گذشته، سایر عوامل موثر بر قیمت تمام شده ساخت مسکن به شمار می‌رود. عواملی که همگی رشدهای بالا را تجربه کرده‌اند و در کنار عوامل خارج از بازار مسکن بر آتش جهش قیمت ملک دمیده‌اند.