تحلیل انحرافی از بازار مسکن
گروه راه و شهرسازی|
اگر چه هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن طی ماه گذشته منتشر نشده است، اما بررسی‌های میدانی حاکی از تداوم رشد منفی قیمت معاملاتی مسکن طی خردادماه است. البته این افت قیمت همراه با کاهش قابل توجه تعداد معاملات ملکی بوده که نشان‌دهنده رکود بازار مسکن است. در این حال، از این واقعیت نباید غفلت ورزید که اقتصاد ایران دچار بیماری هلندی است و به واسطه همین بیماری، رشد قیمت کالاهای غیرقابل تجارت همچون مسکن به ویژه در روندهای بلندمدت نسبت به رشد قیمت کالاهای قابل تجارت بیشتر و قوی‌تر است. از همین رو است که برخی از کارشناسان نسبت به تحلیل بازار مسکن بر مبنای روندهای کوتاه‌مدت هشدار می‌دهند و آن را گمراه‌کننده و انحرافی می‌دانند.
به گزارش «تعادل»، آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن تهران طی اردیبهشت ماه سال جاری را روایت کرده است، در این ماه، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با 526 هزار تومان افت (معادل 1.8 درصد) نسبت به قیمت فروردین ماه سال جاری، به 28 میلیون و 796 هزار تومان نزول کرده است. این شاخص در نخستین ماه سال جاری نیز با 3.1 درصد (حدود یک میلیون تومان) ریزش نسبت به اسفند 99 رکورد هر متر مربع 29 میلیون و 322 هزار تومان را ثبت کرده بود. اما واقعیت حاکم بر بازار مسکن طی دو ماهه نخست بهار سال جاری فراتر از این است و در صورت تعدیل تورم ماهانه مسکن با تورم عمومی در فروردین و اردیبهشت به ترتیب نرخ واقعی تورم مسکن با منفی 5.8 واحد درصد و منفی 2.5 واحد درصد آشکار می‌شود. به عبارت دیگر، در دو ماه مورد اشاره، فراتر از کاهش قیمت اسمی مسکن، شاهد کاهش واقعی قیمت مسکن به میزان 8.3 درصد نیز بوده‌ایم. مساله‌ای که امیدواری نسبت به تحقق برخی پیش بینی‌ها از تخلیه 30 درصدی حباب مسکن در سال جاری را فزونی می‌بخشد.
ظرفیت ذاتی رشد قیمت مسکن
در این حال، بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: طی ۳۰ سال گذشته قیمت طلا و دلار حدودا ۱۸۰ برابر شده در حالی که مسکن ۱۲۰۰ برابر شده است که نشان می‌دهد این بخش ذاتا ظرفیت دارد و علت اصلی آن کمبود عرضه نسبت به تقاضاست. ستاریان اظهار کرد: آمارهایی که از رصد کوتاه‌مدت بازار مسکن به دست می‌آید قابل اعتنا نیست؛ به خصوص در شرایط فعلی که معاملات در رکود به سر می‌برد. موقعی می‌توانیم بگوییم قیمت یک کالا پایین آمده یا بالا رفته که در یک زمان مشخصی تعداد قابل توجهی معامله صورت گرفته باشد و بعد آن را با مقطعی مشابه در گذشته مقایسه کنیم.
وی افزود: اساسا وقتی معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بی‌معناست. اینکه در یک محله وسیع ۱۰ معامله انجام شود یعنی این موارد شرایط معامله را نداشته است. فروشنده ممکن است تحت اضطرار، پول لازم باشد یا قصد مسافرت داشته باشد و ملکش را زیر قیمت بفروشد. این قراردادها را به عنوان شاخص اعلام می‌کنند که باعث می‌شود در تحلیل‌ها و برنامه‌های بلندمدت دچار اشتباه شویم.
رشد ۹۴ درصدی قیمت مسکن در 99
این کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با ایسنا خاطرنشان کرد: بهار و تابستان سال ۱۳۹۹ معاملات مسکن در کشور مقداری رونق داشت و دیدیم که در تهران هر ماه حدود 8 درصد نرخ‌ها بالا می‌رفت. سپس در پاییز معاملات به حدود یک دهم رسید و قیمت دو، سه درصد پایین آمد که بسیاری افراد از ریزشی شدن بازار صحبت می‌کردند اما پایان سال دیدیم قیمت‌ها در تهران ۹۴ درصد نسبت به سال ۱۳۹۸ رشد کرد. در حال حاضر نیز معاملات به حدود یک دهم وضعیت نرمال رسیده و قیمت‌ها اندکی پایین آمده که باز هم عده‌ای از ریزش نرخ‌ها و حتی پیش‌بینی ریزش در آینده صحبت می‌کنند.
روایت دیگر روندهای بلندمدت از مسکن
ستاریان با بیان اینکه منحنی‌های کلان اقتصادی در حوزه مسکن نشان‌دهنده رکود یا افت قیمت نیست و نخواهد بود، تاکید کرد: شاخص‌های توسعه اقتصادی در حال حاضر نشان‌دهنده رونق بخش مسکن است. سال قبل بعد از چندین سال رشد اقتصادی کشور ما مثبت بود و احتمالا امسال هم ادامه پیدا می‌کند. بحث بودجه عمرانی دولت، اثرات مذاکرات هسته‌ای بر اقتصاد، رشد نقدینگی و چرخش پول، ارتباط با چین و کشورهای غربی، همگی از رشد و توسعه خبر می‌دهند. با توجه به پیشران بودن حوزه مسکن قطعا در این بخش نیز با رونق و رشد مواجه می‌شویم.
وی اظهار کرد: تصور غالب این است که علت افزایش قیمت مسکن، رشد قیمت دلار است. بله نرخ ارز، یک عامل محرک بوده اما بخش املاک در ایران ذاتا ظرفیت دارد. حتی ارز و طلا کالاهای سرمایه‌ای نیستند اما مسکن کالای سرمایه‌ای است. طی ۳۰ سال گذشته قیمت ارز و طلا ۱۷۰ تا ۱۸۰ برابر شده، اما مسکن در بعضی مناطق تا ۱۲۰۰ برابر رشد کرده است. اینکه چرا مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده بحثش جداست. اما این گمانه که سوداگران و دلالان این بلا را سر بازار مسکن آورده‌اند کاملا اشتباه است. مسکن درون خود ظرفیتی دارد که باعث سوداگری می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود فعلی را نوعی حالت انتظار از سوی کنشگران املاک برای رسیدن به شرایط باثبات سیاسی دانست و گفت: اگر ثبات سیاسی اتفاق بیفتد قدر مسلم بازار مسکن رشد می‌کند؛ زیرا هم حدود 5 میلیون کسری مسکن داریم و هم برای رونق اقتصادی باید این حوزه را راه بیندازیم. از طرف دیگر وقتی نمی‌دانیم دولت آینده برنامه‌ای برای بخش مسکن دارد یا می‌تواند مشکلات این بخش را حل کند، ابهامات و نگرانی از آینده این بازار بیشتر می‌شود. اگر دولت آقای رییسی بخواهد راه ۵۰ سال گذشته را در بخش مسکن برود همین وضعیت ادامه پیدا می‌کند.
ستاریان یادآور شد: در ۵۰ سال گذشته هیچ‌وقت قیمت مسکن پایین نیامده است. در مقاطعی راکد بوده اما رکود تورمی نهفته داشته است. بدین معنی که در مقاطع رکود، قیمت‌ها مثل یک فنر جمع شده و بعد در زمان رونق، پرش کرده است.
دولت‌ها با روزمرگی خود را مشغول کردند
وی با بیان اینکه هر دولتی بعد از انقلاب اسلامی آمده در بخش مسکن خودش را با روزمرگی مشغول کرده است، گفت: دولت‌ها سناریوهای تکراری را دنبال و صورت مساله را کوچک تصور کردند. در صورتی که مساله مسکن آنقدر بزرگ است که در طول ۴۲ سال گذشته نتوانسته‌ایم آن را حل کنیم. الان خانوارها با ۶۰ سال کار کردن نمی‌توانند خانه بخرند. سهم مسکن در سبد خانوار به‌طور متوسط ۴۸ درصد شده و در بعضی مناطق کلان‌شهرها بالای ۸۰ درصد است. مرد خانواده کار می‌کند و پول را دودستی به صاحبخانه می‌دهد. زن هم برای خرج و مخارج زندگی کار می‌کند. این کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت مسکن در کشورهای توسعه یافته اظهار کرد: سهم مسکن در سبد خانوار به‌طور متوسط در جهان ۱۲ درصد است. یعنی یک نفر با ۱.۵ ساعت کار روزانه می‌تواند اجاره آن روز را تامین کند. مابقی ۶.۵ ساعت را برای خوراک، پوشاک، تفریح، ورزش، درمان و دیگر مسائل کار می‌کند.
ساماندهی بازار مسکن ۲۰ سال
طول می‌کشد
ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا می‌توانیم در چهار سال مشکل بخش مسکن را حل کنیم، گفت: خیر چنین چیزی امکان ندارد. حتی اگر دولت جدید ساختار کل اقتصاد دولتی را تغییر دهد و با تمام توان شروع به احداث مسکن کنیم بین ۱۰ تا ۲۰ سال طول می‌کشد تا به نتیجه برسیم. هرکس مدعی شود من ظرف یک، دو یا چهار سال مشکل مسکن را حل می‌کنم معلوم است که این بخش را نشناخته است.
وی تصریح کرد: ما حدود 5 میلیون واحد مسکونی کسری مخفی داریم که به شکل حاشیه نشینی، کپرنشینی، خانوارهای گسسته و غیره وجود دارد. این 5 میلیون کسری را کشورهای توسعه یافته هم نمی‌توانند در بازه زمانی چهار ساله تامین کنند. فقط بعد از جنگ جهانی دوم بود که بعضی کشورهای اروپایی توانستند سالانه ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بسازند که آن هم مردم کمک کردند. هیچ دولتی نمی‌تواند با اختیار و برنامه‌ریزی و بودجه خودش بیش از ۵۰ هزار واحد در سال بسازد. ۹۵ درصد بازار مسکن در اختیار بخش خصوصی است. اگر بخواهیم کسری را جبران کنیم به برنامه‌ریزی وسیع و عمقی نیاز داریم.
