مسکن در «لانگ شات»

مجید اعزازی

1- به میزانی که «مسکن» در اقتصاد خانوار کالایی خاص به شمار می‌رود، به همان میزان در اقتصاد کلان دارای ویژگی‌های منحصر به فرد است و کالایی پر راز و رمز قلمداد می‌شود. مسکن از این رو در اقتصاد خانوار کالایی خاص به شمار می رود که معمولا یک خانوار پس از سال‌ها تلاش و کار می‌تواند به آن دست پیدا کند. در این حال، نقش‌آفرینی مسکن در اقتصاد کلان به ظرفیت بزرگ آن در ایجاد اشتغال و در رونق بخشی به گروهی از صنایع مرتبط با ساختمان‌سازی برمی‌گردد. البته با عمیق‌تر شدن در لایه‌های پنهان اقتصاد ایران می‌توان کارکردهای دیگری برای مسکن در اقتصاد خانوار و اقتصاد کلان یافت. کارکردهایی که عدم شناخت آنها می تواند تحلیل بازار مسکن را دستخوش خطا و اشتباه کند.

2- طی دهه های اخیر، درباره بیماری هلندی زیاد شنیده و خوانده‌ایم. نوعی بیماری که دامن اغلب اقتصادهای وابسته به درآمدهای ناشی از فروش منابع طبیعی و از جمله اقتصاد ایران را گرفته است. در این بیماری اقتصادی، به دلیل انبساطی بودن بودجه‌های دولتی و نگهداری ارزهای ناشی از فروش منابع طبیعی به عنوان ذخایر بانک مرکزی از سویی و ارزان بودن ارز از سوی دیگر، تقاضا برای خرید کالاهای خارجی در قیاس با خرید کالاهای داخلی به‌صرفه‌تر و ارزان تر است. در این حال، قیمت کالاهای غیرقابل تجارت همچون مسکن افزایش می‌یابد. به عبارتی، واردات کالاهای خارجی، تورم را کنترل می کند. در عین حال زمینه افزایش قیمت کالاهای غیرقابل تجارت را فراهم می آورد. 

3- در صورتی که بازار مسکن را در «لانگ شات» یا نمای دور قرار دهیم، می توانیم اثر بیماری هلندی روی این بازار را با وضوح بیشتری به نظاره بنشینیم. لانگ شات یا نمای دور اجازه می دهد نه تنها بازار مسکن، بلکه محیط اطراف آنها را همزمان و در طول زمان ببینیم. به طور مثال، در سال 1377 میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود 150 هزار تومان بوده است. این شاخص در اردیبهشت سال جاری کمی بالاتر از 28 میلیون تومان رسیده و تورمی حدود 19 هزار و 233 درصد را ثبت کرده است. آن سوتر اما، نرخ دلار در سال 1377 حدود 646 تومان بوده است که در اردیبهشت سال جاری به حدود 24 هزار تومان رسیده و رکورد رشد 3 هزار و 615 درصدی را برجای گذاشته است. این مقایسه نشان می دهد، طی 13 سال گذشته، قیمت مسکن حدود 6 برابر نرخ دلار رشد یافته است. چرا؟ چون نرخ دلار به دلیل بیماری هلندی، از طریق درآمدهای نفتی و مبادله، کنترل یا سرکوب شده است اما قیمت مسکن به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت، به طور کامل رشد نقدینگی و تورم را در خود ذخیره کرده است.

4- با توجه به مطالب گفته شده، تحلیل روندهای کوتاه مدت بازار مسکن به ویژه به هنگام توقف یا افت قیمت‌ها و شرایط رکودی بازار می تواند دچار خطا شود. چه آنکه بازار مسکن فراتر از تحولات مقطعی سیاسی و اقتصادی، از روند فزاینده و بی‌وقفه رشد نقدینگی و تورم در اقتصاد نفت‌سوز کشور فرمان می‌پذیرد. بر این اساس، می‌توان گفت، افت 5 درصدی قیمت اسمی (8.3 درصدی قیمت واقعی) مسکن در دو ماهه نخست سال که احتمالا در خرداد نیز تکرار شده، در شرایطی که حجم معاملات ملکی بسیار افت کرده، نمی‌تواند ملاک مناسبی برای تحلیل روند قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو باشد.