کارنامه نوسازی بافت فرسوده در دهه 90

گروه راه و شهرسازی|

آمار و ارقام گویای آن است که به دلایل مختلفی همچون پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری و رکود بازار مسکن در ۱۰ سال گذشته اهداف نوسازی بافت‌های ناکارآمد به‌طور کامل محقق نشده به گونه‌ای که به گفته معاون وزیر راه، تنها 40 درصد از این بافت‌ها بازسازی شده‌اند. در این حال، به نظر می‌رسد، آمار 40 درصدی نوسازی بافت فرسوده خوش‌بینانه باشد، چه آنکه بر اساس محاسبات «تعادل»، بافت‌های فرسوده کشور، ظرفیت ساخت یک میلیون آپارتمان 75 متری را دارند، از این رو، در صورتی که 40 درصد از این بافت‌ها، بازسازی شده باشند، باید حدود 400 هزار آپارتمان در این بافت‌ها ساخته شده باشد که به نظر می‌رسد، چنین نیست. به گزارش ایسنا، نوسازی بافت‌های فرسوده از طریق پرداخت تسهیلات طی سال‌های اخیر با اقبال مواجه نشده است. سازندگان و مالکان به دلایل مختلفی همچون رکود ساخت و ساز و پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری در بافت‌های ناکارآمد از نوسازی در این مناطق خودداری می‌کنند. طبق اعلام بانک مسکن از سال ۱۳۹۸ تاکنون تنها به ۲۱ هزار و ۳۴۸ واحد مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده تسهیلات پرداخت شده است. این در حالی است که از سال‌های گذشته نوسازی سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در دستور کار دولت قرار دارد، بنابراین آمار گویای آن است که نوسازی، دست کم از طریق دریافت تسهیلات با سرعت چندانی پیش نمی‌رود. بیش از ۲۰ میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های ناپایدار و نا ایمن زندگی می‌کنند و گفته می‌شود ۴۰ درصد جمعیت تهران در بافت‌های ناپایدار و فرسوده سکونت دارند. همچنین قرار بود از حدود ۱۵ سال قبل، سالانه ۱۰ درصد نوسازی شود و با اینکه کارشناسان می‌گویند شاید ۱۵ درصد این هدف نیز محقق نشده باشد، معاون وزیر راه و شهرسازی آمار واقعی را ۴۰ درصد می‌داند. بخش خصوصی به عنوان بازوی اصلی تولید مسکن گرفتار رکود شده است و مطابق طرح جامع مسکن، ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، در حالی که هم‌اکنون تولید بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد در سال است. نوسازی بافت‌های فرسوده هم بنا به اذعان مهدی عبوری، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری به دلیل تغییرات و نوسان شاخص‌های کلان و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان، کند پیش رفته است. عبوری البته اوایل خردادماه امسال با اشاره به تکلیف قانونی برای نوسازی سالانه ۱۰ درصد بافت‌های فرسوده گفته است: طی ۱۰ سال اخیر (از سال ۹۰ تا ۱۴۰۰) ۴۰ درصد از این بافت‌ها نوسازی شده که اتفاق مهمی است. تهران بیشترین میزان نوسازی در کشور را به خود اختصاص داده که این امر جای تقدیر دارد، هر چند از برنامه مکلف عقب‌تر هستیم اما با توجه به تخصیص منابع و مشکلات پیش رو می‌توان گفت کار به شکل مناسب انجام شده است. به هر ترتیب سال ۱۴۰۰ سقف تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران و کلانشهرها به ۳۰۰ میلیون تومان برای سازندگان حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین استفاده می‌کنند، رسیده است و ۱۲۰ میلیون تومان از این مبلغ با نرخ سود ۹ درصد، ۱۰۰ میلیون با نرخ ۱۸ درصد و ۸۰ میلیون تومان با سود ۱۶ درصد است. در سایر شهرها نیز سقف وام در حالت صنعتی‌سازی و فناورانه به سازندگان حرفه‌ای ۲۵۰ میلیون تومان است که سود ۸۰ میلیون تومان ۹ درصد، سود ۸۰ میلیون تومان دیگر ۱۸ درصد و بهره ۶۰ میلیون تومان ۱۶ درصد است. به سایر سازندگان هم که در بافت فرسوده واحدهای صنعتی با فناوری نوین احداث می‌کنند که ۲۷۰ میلیون تومان در تهران و دیگر کلانشهرها تعلق می‌گیرد. ۱۲۰ میلیون تومان از این مبلغ با نرخ ۹ درصد، ۸۰ میلیون با نرخ ۱۸ درصد و ۷۰ میلیون تومان با سود ۱۶ درصد است. ۲۲۰ میلیون نیز به سازندگان معمولی که در سایر شهرها اقدام به ساخت واحدهای با فناوری نوین می‌پردازند، پرداخت می‌شود که ۸۰ میلیون آن ۹ درصد، ۸۰ میلیون تومان ۱۸ درصد و ۶۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶ درصد است. سقف وام واحدهای معمولی نیز به سازندگان حرفه‌ای در بافت فرسوده تهران و کلان‌شهرها ۲۵۰ میلیون تومان و سازندگان معمولی ۲۰۰ میلیون تومان است. در سایر شهرها نیز برای واحدهای معمولی به سازندگان حرفه‌ای ۲۰۰ میلیون تومان و به سازندگان معمولی ۱۴۰ میلیون تومان وام نوسازی پرداخت می‌شود.

     سهم بافت فرسوده از مساحت کشور

به گزارش «تعادل»، مساحت ایران یک میلیون و 648هزار کیلومتر مربع یا به عبارت دیگر، 164میلیون هکتار است که از این مقدار، بنا به گفته مسوولان وزارت راه و شهر‌سازی 120هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری، سکونتگاه‌های غیر رسمی و بافت تاریخی است. در همین حال، عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی تصریح کرده بود که حدود 72هزار هکتار بافت فرسوده در 498شهر کشور وجود دارد که این عرصه شامل 15درصد مساحت کشور و حدود 25درصد جمعیت شهری کشور می‌شود.  با توجه به اظهارات مقام‌های دولتی، دست‌کم، بیش از 50هزار هکتار از بافت‌های شهری کشور، فرسوده و نیازمند بازسازی و بهسازی است. این بافت‌های شهری فارغ از اینکه بستر زایش ناهنجاری‌های اجتماعی و اقتصادی و حتی امنیتی هستند و به نوعی تهدید آتی برای جامعه ایران به شمار می‌روند، فرصتی طلایی برای جان گرفتن صنعت ساخت و ساز و در پی آن رونق‌گیری بیش از 120گروه شغلی به شمار می‌رود.

     ظرفیت هر هکتار برای آپارتمان‌سازی؟

به گزارش «تعادل»، براسـاس شـاخص‌های شهرسـازی، چنانچـه 100هکتار زمین شهری در اختیار شهرساز گذاشته شود، او موظف است بـین 20 تا 25‌درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، 10‌درصد را بـه فضای سبز اختصاص دهد. همچنین مجبور است 20درصد را نیز برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن در نظر بگیرد. در نهایت 45درصد سطح را می‌تواند بـه کـاربری مسـکونی اختصـاص دهـد. چنانچه این سطح با سطح اشغال 60درصد (یعنی 40درصد بـرای حیـاط و فضـای سـبز داخل قطعات کنار گذاشته شود) با تراکم متوسط 180درصد (یعنی سه طبقه) ساخته شود، به‌طور متوسط در هر هکتار، حداقل 20قطعه و 60واحد مسکونی بـا متـراژ 120مترمربـع به دست می‌آید. با توجه به متوسط بعد خانوار درکشور، حداقل 240نفر می‌تواننـد در ایـن یک هکتار زمین شهری زندگی کنند. در حالی که در شهر تهران به عنوان متراکم‌ترین شـهر کشور این شاخص به 126نفر نمی‌رسد. یعنی اگر بهره وری یک هکتار زمین شهری را با رعایـت تمـامی سـرانه‌های مطلـوب شهرسازی، در صورت استفاده 240نفر از آن 100درصد در نظر بگیریم، در این صورت متوسط عملکرد این شاخص در تهران قریب به 53درصد و در کل کشور 35درصد است. نتیجه منطقی این شاخص، این است که قریب 65درصد پـرت و اسـراف در اسـتفاده از زمین شهری داشته‌ایم. (بر گرفته از مقاله «مسکن مهر: اصلاح الگوی مصرف زمین شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهری» نوشته: محمد آیینی، فصلنامه شماره 47 و 48 اقتصاد مسکن) 

    ظرفیت 72‌هزار هکتار زمین؟

حال این سوال پیش می‌آید که با 72هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور، چند واحد آپارتمان می‌توان ساخت؟ بر اساس فرمول بالا، 45‌درصد از 72‌هزار هکتار برابر است با 32‌هزار و 400 هکتار؛ 60‌درصد این رقم نیز برابر است با 19‌هزار و 440 هکتار که با احتساب تراکم متوسط 240‌درصد (یعنی 4طبقه) برابر با 77‌هزار و 760هکتار می‌شود. از این رو، می‌توان در 19‌هزار و 440 هکتار، حدود یک میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط 75مترمربع ساخت. و به این ترتیب، بازسازی 40 درصد از بافت فرسوده کشور برابر است با ساخت 400 هزار واحد مسکونی در این بافت‌ها که به نظر نمی‌رسد، محقق شده باشد. از این رو، ضروری است، مسوولان وزارت راه و شهرسازی، جزییات بیشتری از ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده را منتشر کنند.