نشانه پنجم از فرمان ناپذیری اجاره‌بها
گروه راه و شهرسازی|
با ثبت تورم فصلی 40 درصدی برای اجاره‌بها در فصل بهار1400، برای پنجمین بار، آمارهای رسمی نشان دادند که تعیین اجاره‌بها از بخشنامه‌های دولتی فرمان نمی‌پذیرد. آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در فصل بهار متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهای ساکن در مناطق شهری که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ۳۹.۸ درصد بوده است. این در حالی است که از ابتدای تابستان سال 99 تا کنون، دولت با توجه به افزایش فشارهای مالی ناشی از تحریم، تورم و کووید 19 روی دوش مستاجران، به‌طور دستوری به تمدید اجباری اجاره نامه‌ها با سقف افزایش قیمت 25 درصدی در تهران، 20 درصدی در کلانشهرها و 15 درصدی در سایر شهرها رای داده بود. اما آمارهای فصول تابستان، پاییز و زمستان سال گذشته نشان داد که رعایت سقف رشد حداکثر 25 درصدی اجاره‌بها نه تنها در تهران که در کل کشور رخ نداده است. در حالی که بخشنامه سال گذشته در سال جاری نیز با همان سقف‌های قیمتی تمدید شد، حالا آمارهای بهار نیز موید این است که میزان رشد اجاره‌بها بسیار بیشتر از سقف‌های تعیین شده بوده است.
به گزارش «تعادل»، مرکز آمار دیروز گزارش نرخ تورم اجاره‌بهای خانوارهای شهری در سراسر کشور را منتشر کرد. براساس این گزارش در بهار ١۴٠٠، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ۲۲۶ رسید که نسبت به فصل قبل ٧.٧ درصد افزایش داشته است. در این فصل استان کردستان با ٨.٩ درصد بیشترین و استان لرستان با 6 درصد کمترین نرخ تورم فصلی را در بین استان‌های کشور داشته‌اند.
براساس آخرین داده‌های آماری در بهار ۱۴۰۰، میزان اجاره‌بها در کرمانشاه ۱۰.۵ درصد بیشتر و سیستان و بلوچستان ۱۵.۲ درصد کمتر از متوسط کشوری برای اجاره‌بها هزینه کرده‌اند. نرخ تورم اجاره‌بها در بهار ١۴٠٠ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ٢٩.١ درصد است که نسبت به فصل زمستان ١٣٩٩ (٢٨.٩ درصد)، ٠.٢ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.
در این فصل بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ٣٩.۶ درصد مربوط به استان کرمانشاه و کمترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ١٣.٩ درصد مربوط به استان سیستان و بلوچستان است. به عبارتی در فصل بهار١٤٠٠ خانوارهای استان کرمانشاه به‌طور متوسط ١٠.۵ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان سیستان و بلوچستان به‌طور متوسط ١۵.٢ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند.نرخ تورم اجاره‌بها در چهار فصل منتهی به فصل بهار ١۴٠٠ برابر ۲۸.۸ درصد است. که استان همدان با ٣٨.٣ درصد بیشترین نرخ تورم و استان سیستان و بلوچستان با ١٣.۶ درصد کمترین نرخ تورم را داشته‌اند.
به گزارش «تعادل»، با همه‌گیری بیماری کرونا، دولت تصمیم گرفت در سال جدید همانند سال گذشته قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا همچنان به‌طور اجباری تمدید شود و مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را جواب کنند. در این حال، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که در فصل بهار ١٣٩٩تمدید قرارداد داشته‌اند، ٣٣,٦ درصد، برای کل خانوارهایی که در فصل تابستان ۹۹ تمدید قرارداد داشته‌اند، ۴۱.۲درصد و برای کل خانوارهایی که در فصل پاییز ١٣٩٩ تمدید قرارداد داشته‌اند، 34 درصد بوده است. این شاخص، در فصل زمستان ١٣٩٩ به ۳۸.۶ درصد رسیده است. همانطور که مشاهده می‌شود، آمارهای مربوط به چهار فصل سال گذشته بیانگر افزایش چشمگیر اجاره‌بها از رقم اعلامی از سوی دولت برای تهران (25 درصد) بوده است، حال آنکه آمارهای ارایه شده مربوط به کل کشور است و فاصله آنها بسیار بیشتر با رقم اعلامی 20 درصد برای کلانشهرها و 15 درصد برای سایر شهرهای کشور است.
نرخ‌گذاری در بازار مسکن جواب نمی‌دهد
در این حال، مهدی روانشاد نیا، کارشناس بازار مسکن با اشاره به نرخ گذاری ۲۵ درصدی برای سقف اجاره‌بها از سوی دولت گفت: سابقه نشان داده این روش‌ها جواب نمی‌دهد. فقط هم مختص بازار مسکن نیست در همه بازارها این تجارب موجود است و نتایجش هم موجود است. در بازار مسکن دو سال است که صحبت از سقف اجاره‌بها می‌شود و حمایت از مستاجران می‌شود که در عمل می‌بینیم اتفاق خاصی در کاهش قیمت‌ها نمی‌افتد. حتی می‌تواند اثرات التهابی در بازار مسکن ایجاد کند.به گفته روانشادنیا، با توجه به تورم حدود ۵۰ درصد اگر به مالک بگوییم حق ندارد بیش از ۲۵ درصد نرخ‌ها را افزایش دهد به مرور واحدهای اجاره‌ای را از بازار خارج می‌کنند. واحدهای نوساز نیز به بازار فروش و اجاره عرضه نمی‌شود. در نتیجه با فشار تقاضا مواجه می‌شویم که می‌تواند به رشد قیمت مسکن منجر شود.
وی تاکید کرد: اگر نرخ‌ها را سرکوب می‌کنیم باید گزینه جایگزین هم بگذاریم تا صاحبان سرمایه در آن سرمایه‌گذاری کنند. اما گزینه جایگزین نداریم و بیش از ۸۰ درصد سرمایه‌ها در حوزه مسکن قرار دارد. بنابراین با نرخ‌گذاری فقط با افزایش پرونده‌های مالک و مستاجری در قوه قضاییه مواجه می‌شویم و شورای حل اختلاف مگر به چه تعداد پرونده می‌تواند رسیدگی کند؟ فقط نمی‌توان منافع مستاجر را لحاظ کرد. چه بسا بسیاری از مالکان با پول اجاره امرار معاش می‌کنند و با تعیین سقف کمتر از نرخ تورم، زندگی آنها را مختل می‌کنیم.
راه کنترل بازار مسکن افزایش عرضه است
روانشادنیا، راهکاری که دولت آینده برای کنترل بازار مسکن در پیش بگیرد را افزایش عرضه دانست و گفت: احداث یک میلیون واحد مسکونی که دولت رییسی وعده آن را داده در صورت تحقق می‌تواند مشکل بازارمسکن را تا حد بسیار زیادی کاهش دهد. با ساخت یک میلیون مسکن با فناوری جدید، سرعت ساخت بالا می‌رود، کیفیت سازه‌ها افزایش می‌یابد، اشتغال رونق پیدا می‌کند و از همه مهم‌تر مساله تامین مسکن خانوارها حل می‌شود. تجربه این موضوع را هم داریم. سال ۱۳۹۱ حدود ۹۰۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شد که در سال ۱۳۹۳ واحدها تکمیل شد و دیدیم که تا پایان سال ۱۳۹۶نرخ مسکن به ثبات رسید.
بازار مسکن تا پایان سال آرام است
مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: قیمت مسکن به دلایلی همچون رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم‌انداز تورمی، افزایش چندانی نمی‌یابد و قطعا پایین‌تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
روانشادنیا در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: رشد ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه را به دو دلیل نمی‌شود شروع یک روند افزایشی در بازار دانست؛ زیرا از آذرماه سال گذشته شدت نوسانات بازار مسکن گرفته شده و بازار به ثبات نسبی رسیده است. انتظار می‌رود تا پایان سال ۱۴۰۰ با همین وضعیت مواجه باشیم و قطعا نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
وی افزود: دلیل دوم این است که آنقدر تعداد معاملات کم شده که چندان نمی‌توان روی میانگین قیمت حساب کرد. خرداد امسال در ۱۲ منطقه از تهران تعداد معاملات کمتر از ۲۰۰ فقره بود، بنابراین داده‌های قیمتی گمراه کننده است. با همه ابهاماتی که وجود دارد می‌توان تا حد زیادی به این نتیجه رسید که به دلیل رکود حاکم بر بازار و کاهش انتظارات تورمی در سال ۱۴۰۰ جهش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم داشت.
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: بازارهای رقیب شامل ارز، طلا، مسکن و بورس در حالت انتظار قرار دارند. بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم نیز تا پایان شهریور درگیر بحث ترکیب کابینه خواهیم بود و وضعیت اقتصاد پایدار می‌ماند.
روانشادنیا دو پارامتر نرخ ارز و سیاست خارجی را در اقتصاد ایران بسیار موثر دانست و گفت: به دلیل مذاکرات برجام، چشم‌انداز مثبتی در جامعه ایجاد شده که به ثبات اقتصاد کمک می‌کند. از سوی دیگر به دلیل جهش قیمت مسکن، تقاضای مصرفی به قدری سرکوب شده که حتی نرخهای فروش در بازار، پایین‌تر از نرخ تمام شده است. یعنی از یک طرف با رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی مواجهیم و از طرف دیگر، توان متقاضیان به نرخهای فعلی نمی‌رسد.
وی تصریح کرد: ممکن است در تابستان به دلیل فصل جابه‌جایی با مقداری افزایش تعداد معاملات مسکن مواجه باشیم اما قطعا تابستان امسال یکی از دوره‌های کم رونق سال‌های اخیر را تجربه خواهیم کرد.
