بیم و امیدهای ساخت سالانه یک میلیون آپارتمان

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که به تازگی مجلس در مصوبه‌ای به ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال (هر سال یک میلیون آپارتمان) رای داد، ابراهیم رییسی، رییس‌جمهور منتخب نیز همین وعده را در جریان مبارزات انتخاباتی خود خطاب به مردم و طرفداران خود تکرار کرد. در صورتی که فرض کنیم هر دو طرح ساخت سالانه یک میلیون آپارتمان طی 4 سال پیش رو اجرا شود، انتظار می‌رود در پایان سال 1404 حدود 8 میلیون واحد مسکونی ساخته شده و تحویل اقشار آسیب پذیر جامعه شود. رقمی که با توجه به جمعیت مستاجران کشور (حدود 38 درصد جمعیت کل کشور) و همچنین جمعیت 20 میلیون نفری حاشیه نشینان و بد مسکن‌های کشور کافی به نظر نمی‌رسد اما بسیار چشمگیر و قابل توجه است. در این حال، تحقق ساخت یک یا دو میلیون مسکن در سال، اگر چه بعید به نظر نمی‌رسد اما خالی از اشکال هم نیست و با موانع متعددی و از جمله با مساله بزرگ تامین مالی از سوی دولت و خانوارها مواجه است. در این میان، نکته جالب این است که برخی از نمایندگان مجلس که خود مبدع و تصویب‌کننده طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال هستند، تحقق طرح مشابه رییس‌جمهور منتخب را مشروط به تفکیک وزارت راه از مسکن می‌دانند. مساله‌ای که به نظر غیر واقعی به نظر می‌رسد. اگر چه تفکیک راه از مسکن دارای مزیت‌های متعددی می‌تواند باشد، اما فراموش نکنیم که بزرگ‌ترین طرح مسکنی تاریخ کشور که البته با مشکلات و انتقادات فراوانی رو به رو بوده و هست، در دولت احمدی‌نژاد در شرایطی کلید خورد و پی گرفته شد که وزارت مسکن با وزارت راه ادغام شده بود و به صورت کنونی، به عنوان وزارت راه و شهرسازی شناخته می‌شد.

    کارگران و کارمندان توان مالی ندارند

در این حال، خشایار نادی، کارشناس مسکن با ارایه چند پیشنهاد برای تحقق ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور، گفت: قشر کارگر و کارمند توان مالی تامین آورده طرح ملی مسکن را ندارند. نادی در گفت‌وگو با تسنیم، اظهار کرد: برنامه دولت سیزدهم برای تولید سالانه یک میلیون مسکن عملی است و اگر دولت بخواهد می‌تواند طی چهار سال آینده چهارمیلیون مسکن تحویل دهد. وی اضافه کرد: به جز از مسکن مهر یکی دیگر از راهکارهای رفع مشکل مسکن کشور بازآفرینی بافت‌های فرسوده داخل شهرهاست. یکسری مناطق فرسوده در داخل شهرها وجود دارد و با بازسازی و تجمیع‌سازی در آنها می‌شود مشکل مسکن کشور را حل کرد. نادی یادآور شد: دولت روحانی تعدادی از محلات و مناطق فرسوده را در شهرها انتخاب و به عنوان محلات هدف، برای تجمیع‌سازی فقط روی آنها کار کرده است ولی به نظرم به نتیجه نمی‌رسد. وی با بیان اینکه دولت به‌جای محله محور باید ساختمان محور بودن را ملاک عمل قرار دهد، افزود: به این ترتیب تک تک ساختمان‌های فرسوده مورد توجه قرار می‌گیرند. مثلا در کلانشهر تهران در مناطق مختلف از شمال شهر گرفته تا مرکز و جنوب شهر، ساختمان‌های قدیمی و بلااستفاده زیادی وجود دارد که می‌شود آنها را با بازسازی یا تجمیع‌سازی قابل استفاده و سکونت کرد. خیلی از این ساختمان‌های مخروبه به علت رسیدگی نشدن، محل تجمع معتادین و کارتن‌خواب‌ها شده است. اما از آنجایی که در زمان حاضر بافت فرسوده محله محور است مشمول این ساختمان‌ها نمی‌شود. وی یکی دیگر از راهکارها را افزایش مبلغ وام و دوره بازپرداخت 20 ساله برای احیای بافت‌های فرسوده اعلام کرد و گفت: شورای شهر می‌تواند محله‌هایی را مشخص کند و بگوید در این محله‌ها افراد نمی‌توانند بیشتر از چهار یا پنج یا شش طبقه بسازند آن خانه‌ها را بهسازی کنند یا آپارتمانهای قدیمی تبدیل به احسن شوند. وی با اشاره به اینکه در مناطق 5 و 22 بافت فرسوده کم اما در مناطق 6 و12 و 13 بافت‌های قدیمی زیادی وجود دارد، تصریح کرد: این بافت‌های قدیمی را می‌شود احیا کرد به شرطی که در حوزه شهری هم به آن توجه شود و بر اساس مصوبه شهری تبدیل به برج نشوند. به نظرم در حوزه شهری بهترین کار این است که طرحی روی بافت‌های فرسوده تدوین شود بخشی از برنامه ساخت یک میلیون واحد را محقق کرد. کارشناس مسکن بیان کرد: اگر این خانه‌ها در داخل بافت شهری ساخته شوند آب، برق، معابر، پلیس، مراکز درمانی و... آنها وجود دارد و برای تامین اینها نیاز به منابع مالی کلانی نیست.

      نادی در این رابطه چند پیشنهاد ارایه کرد: 

1- جلوگیری از بلندمرتبه‌سازی در شهرهای بزرگ و کاربری املاک مسکونی با کاربری R121 (نماد اراضی حداقل 480 مترمربع) و نهایتاً R122 (نماد اراضی حداقل 200 مترمربع) چرا که این موضوع توجیه برای ساخت و سوداگری را کاهش داده و با داشتن برنامه‌ای هدفمند می‌توان سرمایه این افراد را به سمتی دیگر سوق داد.

2- در نظر گرفتن زمین‌های صفر برای ساخت شهرک‌های جدید یا گسترش شهرهایی همچون پرند و پردیس و ... به دو شکل زیر: 

الف) زمین‌ها با جواز ساخت و آماده شروع به‌کار بصورت مشارکت در ساخت به افراد واجد شرایط واگذار گردد و در شهرهای حاشیه‌ای با توجه به پایین بودن ارزش عرضه در بدبینانه‌ترین حالت 70 سهم سازنده و 30 سهم مالک آورده زمین و جواز (دولت) می‌باشد.

برای مثال در ساخت یک مجموعه 10 هزار واحدی 3 هزار واحد سهم (دولت) خواهد بود که از فروش این تعداد واحد حدود 2000 میلیارد تومان سودآوری برای دولت دارد که از همین آورده می‌توان در جهت خدمات رسانی و تجهیز شهرک استفاده کرد و برای انجام سریع کار می‌توان واحدهای مذکور را با پیمانکاران در مقابل انجام تعهدات و خدمات رسانی از جمله ساخت خیابان و تاسیسات و... تهاتر نمود.

ب) واگذاری زمین‌هایی در متراژهای حدود 200 متر به مردمی که فاقد مسکن هستند با قیمت پایین با این شرط که در مهلت مثلاً دو ساله اقدام به ساخت و تکمیل واحد کنند و خود در آنجا ساکن شوند، این موضوع در ده سال گذشته در استان مرکزی انجام شد که نتیجه مطلوب داشت و سبب رضایت مردم شد.

وی تاکید کرد: تحقق موارد فوق با افزایش عرضه جوابگوی بخش قابل توجهی از تقاضاهای مردم کم درآمد و مستضعف جامعه خواهد بود و در جهت ایجاد توازن بسیار مفید است. بدیهی است در کنار موارد فوق اقدامات دیگر از جمله در نظر گرفتن تسهیلات ساخت، مقابله با مافیای فولاد و جلوگیری از افزایش غیرمنطقی آیتم‌های اصلی مسکن از جمله آهن و سیمان باید صورت پذیرد.

     وعده رییسی نیازمند تفکیک

 وزارت راه و شهرسازی 

در همین رابطه، محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس گفت: برای اجرای طرح جهش تولید مسکن و تحقق وعده‌های رییس‌جمهور منتخب در زمینه ساخت مسکن باید وزارتخانه مستقل مسکن و شهرسازی تشکیل شود. رضایی کوچی در گفت‌وگو با مهر، با بیان اینکه یک ماه پیش طرح تفکیک وزارت راه و شهرسازی از سوی کمیسیون عمران به هیات رییسه مجلس ارسال شد، گفت: برای اجرای طرح جهش تولید مسکن و تحقق وعده‌های رییس‌جمهور منتخب در زمینه ساخت مسکن باید وزارتخانه مستقل مسکن و شهرسازی تشکیل شود. وی با اشاره به اینکه امروز یکی از اولویت‌های اصلی کشور حل مشکل مسکن است، افزود: امروز بیش از چهار میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم که همین موضوع موجب کاهش نرخ ازدواج شده است. رییس کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از افزایش نرخ مسکن طی سال‌های اخیر، اظهار داشت: بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضای بازار مسکن عامل اصلی افزایش قیمت‌هاست. یکی ازاولویت‌های اصلی کشور حل مشکل مسکن است. بیش از چهار میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم. رضایی کوچی با بیان اینکه طی سال‌های اخیر موضوع شهرسازی عملاً رها شده است، تأکید کرد: علت اصلی این مشکلات این است که دو حوزه مهم و استراتژیک به عنوان مسکن و شهرسازی در وزارت راه ادغام شده است. وی افزود: بنابراین هر وزیری با هر توانمندی در مدیریت حوزه بسیار سنگین راه و شهرسازی که شامل مسکن و شهرسازی، بنادر و دریانوردی، شبکه‌های ریلی، صنعت حمل و نقل هوایی، راه‌های زمینی، راه‌های روستایی است، دچار مشکل خواهد شد.