شارژ دلاری مسکن در مرداد
مجید اعزازی|
اگر چه از ابتدای خردادماه سال جاری، بازار مسکن در تهران «تغییر جهت» داده بود، اما با توجه به تازه‌ترین آمارهای رسمی منتشره از تحولات بازار مسکن تهران به نظر می‌رسد، در مردادماه، قیمت در بازار مسکن نیز همچون بازار سرمایه و طلا تحت تاثیر روند صعودی نرخ ارز با شتاب بیشتری نسبت به ماه‌های خرداد و تیر، به پیش رفته است. البته همه بازارها و از جمله بازار ارز تحت تاثیر عوامل کلانی همچون تغییر جهت انتظارات تورمی، رشد 39 درصدی نقدینگی در بهار سال جاری و همچنین مبهم شدن سرنوشت مذاکرات هسته‌ای و رفع تحریم‌ها هستند، اما از آنجا که نرخ ارز، از حساسیت بالایی نسبت به تحولات سیاسی و اقتصادی برخوردار است، برای سایر بازارها به نوعی «لیدر» تبدیل شده است. در چنین شرایطی بود که شاخص کل بورس تهران در مردادماه رشد 15.6 درصدی، نرخ دلار افزایش 11.6 درصدی و هر قطعه سکه بهار آزادی رشد 13.9 درصدی را ثبت کردند. تورم ماهانه مسکن نیز در مردادماه به 3.1 درصد رسید. آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن شهر تهران در مرداد سال جاری را گزارش کرده است، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسیده است. رشد ۳ درصدی میانگین قیمت در مرداد نسبت به تیرماه در حالی است که روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافته است. بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در مرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۴ درصد افزایش یافته است، این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیرماه ۱۴۰۰ به ترتیب، ۹۱.۷؛ ۶۹.۷؛ ۵۶.۶ و ۴۳.۷ درصد بوده است. اگر چه طی ماه‌های گذشته نرخ رشد تورم نقطه به نقطه مسکن روندی نزولی را طی کرده است اما قیمت اسمی مسکن همچنان روندی صعودی دارد و حتی قیمت تعدیل شده مسکن با تورم نیز (به غیر از فروردین و اردیبهشت) نشانه‌ای از تخلیه حباب مسکن را آشکار نکرده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مرداد امسال ۵ هزار و ۴۹۹ فقره معامله در پایتخت به ثبت رسیده که نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۱۴۰۰) رشد ۸.۴ درصدی داشته ولی نسبت به ماه مشابه سال گذشته (مرداد ۹۹) کاهش ۳۹.۴ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته (تیر ۱۴۰۰) که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی ۳۰ میلیون و ۴۴ هزار تومان رشد ۳.۱ درصدی داشته است. این در حالی است که در مرداد سال گذشته متوسط هر متر واحد مسکونی ۲۳ میلیون و ۱۰۷ هزار تومان بود و متوسط قیمت مسکن در مردادماه امسال ۳۴ درصد بیشتر از ماه مشابه سال گذشته است.
گران ترین منطقه تهران؟
بر اساس این گزارش، گران‌ترین منطقه پایتخت از نظر قیمت مسکن، منطقه یک با میانگین قیمت هر متر ۶۴ میلیون و ۵۵۸ هزار تومان است و ارزان‌ترین خانه‌های تهران در منطقه ۱۸ با میانگین قیمت هر مترمربع ۱۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان است که از تفاوت بیش از ۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع حکایت دارد. به عبارت دیگر، میانگین قیمت مسکن در منطقه یک تهران حدود ۴.۵ برابر میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۸ است! منطقه‌های واقع در دامنه قیمتی تا متری ۲۰ میلیون تومان، شامل منطقه ۱۰ با متری ۱۹ میلیون و ۸۵۳ هزار تومان، منطقه ۱۲ با متری ۱۸ میلیون و ۶۶۵ هزار تومان، منطقه ۱۷ با میانگین متری ۱۵ میلیون و ۶۷۲ هزار تومان، منطقه ۱۸ با متری ۱۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان، منطقه ۱۹ با میانگین متری ۱۷ میلیون و ۱۵۹ هزار تومان، منطقه ۲۰ با میانگین متری ۱۷ میلیون تومان و منطقه ۱۱ با میانگین متری ۲۰ میلیون و ۹۷۳ هزار تومان است. میانگین قیمت مسکن در منطقه‌های جنوبی پایتخت ۱۷ میلیون و ۶۷۶ هزار تومان است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۷ تهران که در دامنه بالای ۳۰ میلیون تومان در هر متری مربع قرار دارند، ۴۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. بنابراین اختلاف قیمت مسکن در دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت، حدود ۲۸ میلیون تومان (۲۷ میلیون و ۹۲۴ هزار تومان) در هر متر مربع است.
فرصت تخلیه حباب مسکن سوخت
به گزارش «تعادل»، بر خلاف پیش بینی‌ها و روندهای پیشین در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری، قیمت اسمی مسکن در خرداد، تیر و مرداد کاهش نیافت و میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی خرداد ماه سال جاری با 3 درصد رشد به 29 میلیون و 673 هزار تومان رسید. در تیرماه نیز قیمت هر متر مربع مسکن با رشد 1.3 درصدی از مرز 30 میلیون تومان عبور کرد. این در حالی است که این شاخص در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری به ترتیب نسبت به ماه قبل از آن 3.1 درصد و 1.8 درصد رشد منفی را تجربه کرده بودند. در این حال، بررسی‌ها و محاسبات «تعادل» حاکی از این است که رشد تورم واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم عمومی) برای 4 ماهه نخست سال 1400 به ترتیب برابر با منفی 5.8، منفی 2.5، نیم درصد، و منفی 2.2 درصد است. این شاخص برای مرداد ماه 2.7 درصد ثبت شده است. افزون بر این، برخی از کارشناسان مسکن با توجه به حبابی بودن قیمت مسکن و همچنین امکان تعدیل انتظارات تورمی در صورت دستیابی به توافق هسته‌ای، پیش بینی کرده بودند که در نیمه نخست سال جاری، قیمت مسکن حدود 30 درصد افت را تجربه کند. در پایان اسفند سال گذشته، میانگین قیمت هر متر آپارتمان 30 میلیون و 274 هزار تومان بود و افت 30 درصدی آن به معنی رسیدن متوسط قیمت مسکن تهران به حدود متری 20 میلیون تومان بود. مساله‌ای که در دو ماهه نخست سال جاری تا حدودی در فرایند تحقق یافتن قرار گرفت اما در خرداد، تیر و مرداد از این فرایند و مسیر خارج شد و بازار مسکن دوباره به فاز رکود تورمی وارد شد.
