بازار مسکن در فاز استراحت
گروه راه و شهرسازی|
در شرایطی که وضعیت شاخص‌های کلان اقتصاد از جمله نرخ رشد نقدینگی، تورم و نرخ ارز نسبت به ماه‌های گذشته در وضعیت مناسب‌تری قرار ندارند، بررسی‌های میدانی حاکی از این است که بازار مسکن تهران در شهریورماه جاری از افت و خیز تابستانی و سنتی خود فاصله داشته است. نه تعداد معاملات و نه قیمت‌ها نسبت به مردادماه رشد قابل توجهی نداشته‌اند و از همین رو، به باور برخی از مشاوران بنگاه‌های ملکی، قیمت‌ها در بازار مسکن به ثبات رسیده و در صورتی که نوسان قابل توجهی در نرخ ارز رخ ندهد، قیمت مسکن در نیمه دوم سال همچنان به این روند ادامه خواهد داد. این در حالی است که به اعتبار بررسی‌های اقتصاددانان، گزارش‌های آماری و میدانی کوتاه‌مدت نمی‌تواند ملاک قابل اتکایی برای تحلیل وضعیت بازار مسکن باشد. به عبارت دیگر، بررسی وضعیت بازار مسکن مستلزم بررسی روندهای بلندمدت و ارتباط این روندها با سیر شاخص‌های کلان در طول زمان است. از این رو، از آنجا که وضعیت شاخص‌های کلان اقتصاد بهبود نیافته است و همچنان سرنوشت مهم‌ترین عامل غیراقتصادی حاکم بر مناسبات اقتصاد کشور- مذاکرات هسته‌ای و رفع تحریم‌ها - در هاله‌ای از ابهام قرار دارد، می‌توان گفت که بازار مسکن در فاز استراحت و انتظار قرار دارد. در عین حال، اندک معاملات صورت گرفته طی ماه‌های اخیر از جنس تقاضای مصرفی یا نیاز به تبدیل ملک بوده است که نشانه خروج کامل سفته بازان از بازار ملک است. بی‌گمان، این نوع تقاضا در هر شرایطی به محض اینکه به تقاضای موثر تبدیل می‌شود، راهی بازار شده و خرید مناسب را انجام می‌دهد. در آن سو، اما تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته بازی در انتظار بروز شرایط مناسب برای خرید باقی می‌ماند. در چنین شرایطی است که به غیر از فروشندگان پول لازم، سایر فروشندگان نیز با احتیاط در بازار حضور دارند و ترجیحا تلاش می‌کنند وارد معامله نشوند. در همین حال، اگر چه دیروز در بازار سهام قیمت اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) در نخستین واکنش به افزایش سقف وام مسکن در همه نمادها دچار رشد قیمت شد اما فقط در سه نماد مربوط به اردیبهشت، تیر و مرداد سال جاری، تعداد معاملات بیش از 10 هزار فقره بود و در سایر نماد تعداد معامله کمتر از 1000 فقره بود. این مساله نشان می‌دهد که در عمل تقاضای موثری، دست کم در نخستین روز معاملاتی اوراق تسه پس از افزایش سقف وام وجود نداشته است و برخی از فعالان بازار سهام با هدف نگه داشتن اوراق تسه، تازه‌ترین اوراق منتشره – که تا دو سال دیگر اعتبار دارند- را خریداری کرده‌اند تا در فرصت مناسب به قیمت بالاتری بفروشند.
بازار مسکن در شهریور «بی‌جان» بود
اگرچه برخی مالکان تلاش می‌کنند قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران را به شکل مصنوعی، بالا نگه دارند، اما بازار خرید و فروش در شهریورماه نیز همانند ماه‌های قبل راکد بوده است.
آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بازار مسکن که از ابتدای سال جاری دچار ثبات قیمت و رکود معاملات شده در شهریورماه نیز چنگی به دل نزد و گزارش‌های میدانی از ادامه کسادی خرید و فروش ملک در شهر تهران حکایت دارد. در مردادماه فقط ۵۴۹۹ معامله مسکن در تهران انجام شد که در مقایسه با سال‌های گذشته تقریبا به یک سوم رسیده و به همین دلیل قیمت‌ها مقداری افت کرده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که در هفته‌های اخیر همانند ماه‌های گذشته نرخ‌های پیشنهادی، به خصوص در نیمه شمالی پایتخت روند نزولی داشته است. نگرانی از کاهش بیشتر قیمت باعث افزایش عرضه آپارتمان در مناطق ۱ تا ۵ شده است. در نیمه جنوبی تهران به خصوص در مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ به دلیل کمبود فایل‌های نوساز، پایین بودن قیمت ها نسبت به شمال تهران و وجود تقاضای مصرفی، معاملات از نوع تبدیل به احسن تا حدی جریان دارد. در عین حال مشاوران املاک از رکود معاملات در سه منطقه پرتقاضای تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ سخن می‌گویند. در مناطق ۱ تا ۳ که معمولا خرید و فروش‌های سرمایه‌ای جریان دارد با کاهش ۲ تا ۱۲ درصدی قیمت در مردادماه نسبت به تیرماه مواجه بوده‌ایم و گزارش‌های میدانی از ادامه این روند در شهریورماه حکایت دارد. از این رو، کارشناسان معتقدند اگر شوکی از جانب بازارهای موازی شامل ارز و طلا متوجه بازار مسکن نشود در نیمه دوم سال جاری نیز قیمت مسکن ثبات خواهد داشت و حتی ممکن است در مناطق هدف سفته‌بازان با کاهش قیمت مواجه شویم.
بر اساس این گزارش، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه سال جاری ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد و نسبت به مشابه سال قبل ۳۴ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات نیز ۵.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۸.۴ درصد افزایش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۳۹.۴ کاهش را نشان می‌دهد.
واکنش اوراق به افزایش سقف وام مسکن
در پی افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تا ۴۸۰ میلیون تومان، همه نمادهای اوراق تسهیلات مسکن در معاملات دیروز به سقف ۵ درصدی دامنه نوسان رسیدند. به گزارش مهر، در ساعات پایانی آخرین روز کاری هفته گذشته، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن تا دو برابر ارقام فعلی موافقت کرد که با توجه به بسته بودن زمان بازار سرمایه در چهارشنبه ۲۴ شهریور، مجالی برای تغییر در قیمت این اوراق پیش نیامد و شنبه ۲۷ شهریور، نخستین واکنش‌ها به این افزایش سقف تسهیلات مسکن در معاملات بازار این اوراق، رقم خورد.
جدیدترین قیمت اوراق تسهیلات مسکن
قیمت اوراق تسهیلات مسکن در معاملات دیروز شنبه ۲۷ شهریور تقریباً در همه نمادهای زیرمجموعه نماد تسه با سد محکم «سقف دامنه نوسان ۵ درصدی» مواجه شدند و رشد ۲ تا ۳.۵ هزار تومانی را تجربه کردند. در حال حاضر بازه قیمتی اوراق تسهیلات مسکن ۶۲ تا ۶۳ هزار و ۵۰۰ تومان است.
به جز سه نماد تسه ۰۰۰۲، تسه ۰۰۰۳ و تسه ۰۰۰۵ (اوراق مسکن اردیبهشت، خرداد و مرداد امسال) که به ترتیب ۱۲، ۱۳ و ۳۲ هزار برگه فروش داشتند، در سایر نمادها، فروش اوراق کمتر از هزار برگه بود.
برای دریافت وام مسکن انفرادی در تهران (۲۸۰ میلیون تومان) متقاضیان باید ۵۶۰ برگه خریداری کنند که با احتساب هر برگه ۶۳ هزار تومان، ۳۵ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان باید بپردازند.
همچنین زوجین تهرانی که قصد دریافت وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دارند باید ۹۶۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که با احتساب هر برگه ۶۳ هزار تومان، ۶۰ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان هزینه این وام خواهد بود. با این حال بخش زیادی از متقاضیان دریافت این تسهیلات هنوز دست نگه داشته‌اند تا از وضعیت پرونده خود مطلع شوند سپس اقدام به خرید اوراق تسهیلات کنند؛ این بلاتکلیفی سبب شده تعداد معاملات این اوراق و برگه‌های به فروش رسیده در معاملات روز ۲۷ شهریور به‌شدت کاهش یابد.
به گفته کارشناسان، از دیگر علل عدم استقبال از وام مسکن ۴۸۰ میلیون تومانی، پایین بودن قدرت خرید آن نسبت به هزینه تمام شده یک واحد ۵۰ متری در تهران و نیز بالا بودن مبلغ اقساط ماهانه آن است.
