تابستان سوزان بازار اجاره

گروه راه و شهرسازی|

بازار اجاره در تابستان سال جاری بیش از همیشه مستاجران را آزار داد و به اصطلاح نقره‌داغ کرد. بررسی‌های میدانی و همچنین مشاهدات طی شش ماه گذشته حاکی از این است که در سه ماه گذشته، نرخ رشد اجاره‌بها بسیار فراتر از نرخ‌های مصوب دولت بوده است و همین مساله توان مالی مستاجران را به‌شدت تضعیف کرده است. به‌طور مثال، یک واحد آپارتمان 60 متری در میدان امام حسین با رهن 50 میلیون و اجاره 3.5 میلیون در ماه فایل شده است. در غرب تهران اما یک واحد 50 متری به 350 میلیون تومان رهن کامل فایل شده است.آمارهای رسمی نیز حاکی از این است که در فصل بهار متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهای ساکن در مناطق شهری که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ۳۹.۸ درصد بوده است. این در حالی است که از ابتدای تابستان سال 99 تاکنون، دولت با توجه به افزایش فشارهای مالی ناشی از تحریم، تورم و کووید 19 روی دوش مستاجران، به‌طور دستوری به تمدید اجباری اجاره نامه‌ها با سقف افزایش قیمت 25 درصدی در تهران، 20 درصدی در کلان‌شهرها و 15 درصدی در سایر شهرها رای داده بود. اما آمارهای فصول تابستان، پاییز و زمستان سال گذشته نشان داد که رعایت سقف رشد حداکثر 25 درصدی اجاره‌بها نه تنها در تهران که در کل کشور رخ نداده است. در حالی که بخشنامه سال گذشته در سال جاری نیز با همان سقف‌های قیمتی تمدید شد، حالا آمارهای بهار نیز موید این است که میزان رشد اجاره‌بها بسیار بیشتر از سقف‌های تعیین شده بوده است.

در این حال، به گفته اغلب کارشناسان مسکن، سابقه نشان داده روش‌های تعیین دستوری قیمت جواب نمی‌دهد. فقط هم مختص بازار مسکن نیست در همه بازارها این تجارب موجود است و نتایجش هم موجود است. در بازار مسکن دو سال است که صحبت از سقف اجاره‌بها و حمایت از مستاجران می‌شود که در عمل می‌بینیم اتفاق خاصی در کاهش قیمت‌ها نمی‌افتد. حتی می‌تواند اثرات التهابی در بازار مسکن ایجاد کند. با توجه به تورم حدود ۵۰ درصد اگر به مالک بگوییم حق ندارد بیش از ۲۵ درصد نرخ‌ها را افزایش دهد به مرور واحدهای اجاره‌ای را از بازار خارج می‌کنند. واحدهای نوساز نیز به بازار فروش و اجاره عرضه نمی‌شود. در نتیجه با فشار تقاضا مواجه می‌شویم که می‌تواند به رشد قیمت مسکن منجر شود. اگر نرخ‌ها را سرکوب می‌کنیم باید گزینه جایگزین هم بگذاریم تا صاحبان سرمایه در آن سرمایه‌گذاری کنند. اما گزینه جایگزین نداریم و بیش از ۸۰ درصد سرمایه‌ها در حوزه مسکن قرار دارد. بنابراین با نرخ‌گذاری فقط با افزایش پرونده‌های مالک و مستاجری در قوه قضاییه مواجه می‌شویم و شورای حل اختلاف مگر به چه تعداد پرونده می‌تواند رسیدگی کند؟ فقط نمی‌توان منافع مستاجر را لحاظ کرد. چه بسا بسیاری از مالکان با پول اجاره امرار معاش می‌کنند و با تعیین سقف کمتر از نرخ تورم، زندگی آنها را مختل می‌کنیم.

      راهکار حمایت از مستاجران چیست؟

در شرایطی که تعیین دستوری اجاره‌بها، راهکار شکست خورده‌ای به نظر می‌رسد، این سئوال همچنان وجود دارد که دولت در حمایت از مستاجران چه اقدامی باید انجام دهد؟ آیا راه‌اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای می‌تواند مشکل مستاجران را کاهش دهد؟ طرحی که طی یکی دو سال اخیر، مباحث زیادی پیرامون آن شکل گرفته و هم اینک طرح وزارت راه و شهرسازی روی میز دولت قرار دارد. آیا خانه‌دار کردن مستاجران از طریق قوانینی همچون قانون جهش تولید و تامین مسکن می‌تواند، مصایب اجاره نشینی را کاهش دهد؟در همین رابطه، سیدمحمد مرتضوی، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان بر این باور است که تولید مسکن در سطحی که دولت برنامه‌ریزی کرده است، بازار اجاره را از فشار تقاضا و افزایش قیمت‌ها خارج می‌کند.مرتضوی در گفت‌وگو با ایرنا درباره وضعیت بازار اجاره و راهکار کنترل آن افزود: بسیاری از مردمی که امروز دنبال اجاره واحد مسکونی هستند با تغییر الگوی سکونتی و دسترسی به منازل مناسب از نظر قیمت و کیفیت، به‌جای رهن واحد یک میلیاردی در شمال شهر تهران اقدام به خرید خانه می‌کنند.وی ادامه‌داد: اگر در جنوب تهران واحدهای مناسب با متراژ پایین ساخته شود بسیاری از مستاجران شمال پایتخت امکان خرید خانه را خواهند داشت و برای رسیدن به این وضعیت نیاز به تولید مسکن داریم و اگر در سطوحی که دولت برنامه‌ریزی کرده است تولید مسکن شکل بگیرد و مسکن مناسب با متراژهای پایین و با کیفیت ساخته شود مردمی که دنبال اجاره هستند مالک و ساکن منازل خود خواهند شد.عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان تاثیر ساخت طرح میلیونی مسکن را در تعادل بخشی به بازار عرضه و تقاضا مهم دانست و گفت: آمارها حکایت از افزایش ۴۰ درصدی اجاره‌نشینی در یک سال گذشته دارد که ناشی از پایین آمدن قدرت خرید مسکن است.وی با بیان اینکه از سال ۹۷ تاکنون اجاره‌نشینی با شیب تندی درحال افزایش است، ادامه‌داد: سال به سال قدرت خرید مردم به عنوان بهره‌برداران اصلی ساختمان کمتر شده و کاهش قدرت خرید مسکن به عاملی برای افزایش تقاضا در بازار تبدیل شده است و به‌طور طبیعی در هر حوزه‌ای تقاضا ازعرضه پیشی بگیرد با گرانی کالا مواجه می‌شویم.مرتضوی گفت: اکنون تقاضا به یک‌باره از حد نرمال بالاتر رفته و موجب افزایش قیمت شده است؛ بخشی از این افزایش قیمت هم پیشنهاد خود مالکین است؛ درشرایطی که برای یک خانه چند مشتری وجود دارد بنگاه‌ها و مشاورین املاک نیز از این رقابت بهره‌برداری می‌کنند.وی ادامه‌داد: عامل دوم گرانی فایل‌های رهن و اجاره بحث «افزایش دارایی‌های ملکی» است، وقتی قیمت متوسط مسکن در تهران از متری چهار میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان افزایش یافته است و با افزایش هفت برابری متوسط قیمت مسکن در تهران مواجه هستیم، به همین تناسب افزایش قیمت اجاره خواهیم داشت.به گفته این فعال بخش مسکن، وقتی ارزش دارایی ملکی افزایش می‌یابد مالکان به همان نسبت خود را موجه می‌بینند که اجاره بیشتری دریافت کنند، چون معتقد هستند مسکنی که یک میلیارد می‌ارزید هفت میلیارد شده است و باید هفت برابر اجاره دریافت شود. البته رقم اجاره هفت برابر نشده است چون توان پرداخت اجاره به نسبت رشد قیمت وجود ندارد.

      چند نفر کمک ودیعه مسکن گرفتند؟

یکی از روش‌هایی که دولت طی دو سال اخیر برای حمایت از مستاجران در نظر گرفته و تا حدودی اجرایی کرده است، اعطای وام ودیعه اجاره است. مساله‌ای که برخلاف متقاضیان میلیونی آن، به گفته علیرضا قیطاسی، دبیر شورای هماهنگی بانک‌های دولتی و نیمه دولتی شامل 250 هزار نفر شده است.قیطاسی در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: همه بانک‌ها وام ودیعه مسکن را پرداخت نمی‌کنند و از بین بانک‌های عضو شورای هماهنگی بانک‌های دولتی و نیمه دولتی تنها پنج بانک ملی، ملت، تجارت، صادرات و سپه این تسهیلات را می‌پردازند که باقی بانک‌های عامل خصوصی هستند و شامل بانک شهر، آینده، اقتصاد نوین، پاسارگاد، پارسیان، سامان، کارآفرین، موسسه اعتباری ملل و گردشگری می‌شود. وی افزود: بانک‌های عامل اعم از دولتی و خصوصی براساس مقررات، بخشنامه‌ها و تفاهمی که با وزارت راه و شهرسازی دارند، در حال پرداخت کمک ودیعه مسکن هستند و ممکن است از بین بانک‌های عامل سهمیه خود برای ودیعه مسکن را پرداخت کرده باشد و افراد نتوانند در برخی استان‌ها آن بانک را به عنوان بانک عامل در سامانه ثبت‌نام ودیعه مسکن انتخاب کنند. دبیر شورای هماهنگی بانک‌های دولتی و نیمه دولتی با تاکید براینکه متقاضیان ودیعه مسکن برای دریافت این وام به شعب مراجعه نکنند، گفت: تاکنون بانک‌های عضو شورای هماهنگی بانک‌های دولتی و نیمه دولتی که بانک عامل پرداخت کمک ودیعه مسکن هستند، به بیش از ۲۵۰ هزار نفر این وام را پرداخت کرده‌اند که سهم بانک‌های ملی، ملت، سپه، تجارت و صادرات به ترتیب بیش از ۱۰۰ هزار نفر، بیش از ۴۰ هزار نفر، حدود ۴۰ هزار نفر، حدود ۴۰ هزار نفر و حدود ۲۰ هزار نفر است. طبق این گزارش، از سال گذشته طرح پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به عنوان یکی از برنامه‌های ستاد ملی کرونا به اجرا درآمد که پارسال مبلغ این وام در تهران ۵۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۳۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۱۵ میلیون تومان بود، اما برای امسال افزایش یافت و سقف وام ودیعه مسکن در تهران از ۵۰ به ۷۰ میلیون تومان و در دیگر کلان‌شهرها و سایر شهرها نیز به ترتیب ۴۰ و ۲۵ میلیون تومان شد. در این بین، متقاضیان وام ودیعه مسکن می‌توانند تا پایان شهریور امسال در سامانه tem.mrud.ir ثبت‌نام و بانک‌ها ملزم هستند که تا آذر ماه این تسهیلات را پرداخت کنند.