شلیک بی هدف

مجید اعزازی

1-بسیار خوانده و شنیده‌ایم که در کشور سالانه باید یک میلیون مسکن ساخته شود یا طی 10 سال آینده به 20 میلیون مسکن نیاز داریم. آخرین مورد از این دست اظهارات، سخنان یکی از مسوولان وزارت راه و شهرسازی دولت دهم در گفت‌وگو با یک خبرگزاری است. به گفته او، «تقریبا تعداد واحد مسکونی موجود در کشور از تعداد خانوار بیشتر است. اما اگر ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را از این سیستم جدا کنیم و نقش پراکندگی واحدهای مسکونی در کشور را در نظر بگیریم، دقیقا ۲ میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم. اگر به این عدد زوج‌های جوانی که ازدواج می‌کنند، ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده که باید احیا شوند و نرخ استهلاک واحدهای مسکونی غیر فرسوده فعلی را اضافه کنیم، مجموعا می‌توان تخمین زد که طی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده به تولید ۲۰ میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود.» اما هیچگاه برای راستی آزمایی چنین تحلیل‌هایی، پژوهشی انجام نشده است. «بازاریابی» شاید واژه ناآشنایی در بازار مسکن ایران یا حتی در سایر صنایع کشور باشد، اما بی‌گمان، تکنیکی علمی است برای شناسایی تقاضا، نیازها و سلایق مشتری و در یک کلام، روشی است برای شکل دادن به کمیت و کیفیت تولید. بی‌گمان، در غیاب بازاریابی و نیازسنجی، فعالیت تولید کننده مانند تک‌تیراندازی است که به سوی هدفی نامشخص و کور شلیک می‌کند. او مخاطب و مشتری کالای تولیدی خود را نمی‌شناسد و از همین رو، از علایق و سلایق و نیازهای او بی‌خبر است و فقط کالایی را بر اساس طرح خود تولید می‌کند. پس نتیجه چیزی جز تولید کالای بلااستفاده و غیرمقبول نخواهد بود. متاسفانه شلیک بی‌هدف در طرح‌های ساختمانی دولتی مشهود و مورد انتقاد کارشناسان اقتصادی بوده و هست.

2- مطابق نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی بوده است. اما آنچه در اختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار دارد حدود ۲۳ میلیون واحد است و به عبارت دیگر با ۲.۵ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی که حداکثر شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد، مواجهیم. بنابراین حدود 4.6 میلیون واحد مسکونی در کشور خالی و نیمه خالی است. چرا بخشی از این واحدهای خالی و نیمه خالی به بدمسکن‌ها (8 میلیون واحد فرسوده) اختصاص نمی‌یابد؟ بر فرض، اگر طی 10 سال آینده 20 میلیون آپارتمان هم در کشور ساخته شود، آیا مشکل مالکان و ساکنان خانه‌های فرسوده حل خواهد شد یا تعداد واحدهای خالی و نیمه خالی کشور اضافه می‌شود؟ از نظر کسانی که بازار مسکن کشور را از منظر اقتصاد کلان بررسی می‌کنند، پاسخ روشن است. ساخت و ساز فله‌ای و بدون بازاریابی و مشارکت جویی متقاضیان، نتیجه‌ای جز ثروتمندتر شدن گروه قلیلی از مردم به قیمت فقیرتر شدن گروه کثیری از مردم از طریق تملک خانه‌های دوم و سوم و ... در بر نخواهد داشت.

3- مالکیت مسکن در اغلب کشورهای جهان به عنوان نماد و نشانه ثروت به شمار می‌رود و حتی در برخی کشورها مانند لیتوانی هدف از خرید خانه این است که آن را به فرزندان یا نوه‌های خود ارث بدهند. از این رو، برای گریز از افزایش شکاف نابرابری ثروت و دارایی (ملک) در ایران از طریق توزیع رانت مسکن دولتی، شناسایی متقاضیان واقعی و نیازهای آنان (نوع مسکن، محل استقرار مسکن متناسب با شغل فرد، مساحت و...) و جلب مشارکت آنان در تامین مالی ضروری است. در غیر این صورت، با پدیده‌هایی همچون شهرهای جدید پردیس و پرند مواجه خواهیم شد که چیزی جز انبوهی از آپارتمانِ خارج از مناطق شهری نیست. هم فاقد سیستم‌های آموزشی، بهداشتی، امنیتی، فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و... است و هم محروم از سیستم حمل و نقل انبوه بر به شهر اصلی و مادر! شهرهایی که حکم سکوی پرش از نقاط محروم کشور به پایتخت را برای مهاجران وطنی دارند.