اثر روانی مسکن دولتی بر بازار تهران

گروه راه و شهرسازی | 

بررسی‌های میدانی و نظرسنجی از واسطه‌های ملکی در مناطق مختلف تهران حاکی از این است که در مهرماه، حجم معاملات ملکی نه تنها افزایش نیافته است که حدود 30 درصد نیز کمتر شده است. همچنین، رشد قیمت‌ها در بازار مسکن تهران اندک بوده است. اگر چه قیمت مسکن تهران از خرداد سال جاری تاکنون، روندی صعودی داشته اما در مجموع با توجه به حجم اندک معاملات در پایتخت، بازار مسکن در فاز رکود تورمی به ثباتی نسبی رسیده است. بی‌گمان، منشأ رکود تورمی در بازار مسکن، تحولات کلان حوزه اقتصاد و سیاست خارجی است. از سویی، همه فعالان اقتصادی منتظر آغاز دوباره مذاکرات هسته‌ای هستند و از سوی دیگر، موتور رشد نقدینگی و تورم با سرعت بیشتری در حال چرخش است. به همین دلیل از سویی، به‌طور مداوم قدرت متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران و سازندگان در حال تضعیف است و از سوی دیگر، صبر و انتظار بر فعالیت‌های هر دو طرف عرضه و تقاضا سایه انداخته است و در این میان، قیمت مسکن به نرمی روندی صعودی را طی می‌کند.

آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی شهریورماه سال جاری را گزارش کرده، در این ماه، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با 2.4 درصد افزایش نسبت به ماه قبل (و 30.5 درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. همچنین تعداد معاملات با رشد 41.6 درصدی نسبت به ماه قبل (و رشد منفی 0.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 7789 فقره افزایش یافت.

     روایت دوم از تورم مسکن

در این حال، در روزهای پایانی مهرماه، مرکز آمار ایران روایت متفاوتی از تورم مسکن طی سال‌های اخیر ارایه کرد. بر اساس این گزارش مرکز آمار، تورم مسکن در شهریور 1400 نسبت به مرداد ماه سال جاری منفی 4.8 درصد بوده است. علت تفاوت این دو گزارش نیز در استفاده از روش «هدانیک» در گزارش مرکز آمار ایران است. روشی که به جای استفاده از میانگین قیمت اسمی در کل شهر تهران، با استفاده از شاخص‌سازی برای قیمت مسکن حاصل آمده است. بر این اساس، عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در شهریور ١٤٠٠ بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به عدد ٧٥٢,٦ رسید که نسبت به ماه قبل (٧٦١.٧) ١.٢ درصد کاهش داشته است. بنا براین، تورم ماهانه شهریور در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٣.٦ درصد)، ٤.٨ واحد درصد کاهش داشته است.

    معمای فراز و فرود معاملات  در شهریور و مهر

آن‌گونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی شهریورماه سال جاری را گزارش کرده است، در این ماه، تعداد معاملات با رشد 41.6 درصدی نسبت به ماه قبل (و رشد منفی 0.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 7789 فقره افزایش یافت که تقریبا طی یک سال گذشته بالاترین حجم معامله در شهر تهران بوده است. همچنین این عدد جهش قابل توجهی به کف معاملات ثبت شده طی چهار سال اخیر داشته است. در این حال، با توجه به کاهش تورم ماهانه حدود 5 درصدی مسکن (گزارش مرکز آمار) و رشد حدود 42 درصد معاملات ماهانه، به نظر می‌رسد، در غیاب متقاضیان مصرفی ملک در بازار به دلیل افت شدید قدرت خرید آنها، متقاضیان سرمایه‌گذاری و احتمالا متقاضیان سفته بازی

 در بازار مسکن تهران فعال شده‌اند. چه آنکه بازار مسکن بهترین پناهگاه برای ذوب شدن نقدینگی سرمایه‌گذاران بوده است. در این حال، از آنجا که همچنان جنس معاملات انجام شده حول و حوش آپارتمان‌های قدیمی، کوچک متراژ و ارزان قیمت در مناطق جنوبی شهر می‌چرخد، به نظر می‌رسد، سرمایه‌گذاران بزرگ وارد بازار مسکن تهران نشده‌اند و به همین دلیل حجم معاملات از 10 هزار فقره بالاتر نرفته است. اما سرمایه‌گذاران نه چندان حرفه‌ای با سرمایه‌های اندک خود و با هدف فرار از تورم احتمالی در ماه‌های پیش رو وارد بازار مسکن شده‌اند. در شهریور ماه و حتی تاکنون هنوز چشم‌انداز مثبتی از مذاکرات هسته‌ای و لغو تحریم‌ها و در پی آن کاهش انتظارات تورمی ترسیم نشده است و در عوض آمارهای مربوط به رشد نقدینگی و افزایش تورم در ماه‌های آتی برخی از افراد را نسبت به آینده هوشیار کرد. بر اساس اعلام بانک مرکزی، طی 6 ماهه نخست سال جاری، بیش از 52 هزار و 452 میلیارد تومان به حجم نقدینگی اقتصاد افزوده شده است. با این حال، به نظر می‌رسد، میزان نقدینگی در دست اشخاص حقیقی بسیار اندک است یا اینکه در سایر بازارها به گردش درآمده است، چه آنکه افت معاملات مسکن در مهرماه حاکی از خروج سرمایه‌گذاران جز از بازار مسکن است. در عین حال، برخی از مشاهدات نیز حاکی از اثر‌گذاری روانی آغاز ثبت نام در طرح ساخت یک میلیون مسکن در یک سال است. طرحی که طی روزهای گذشته 400 هزار متقاضی داشته است. در این میان، نباید به آغاز تحویل بیش از 4 هزار واحد مسکونی در شهر پردیس (واقع در 17 کیلومتری تهران) بی‌توجه بود، چه آنکه عرضه 4 هزار واحد مسکونی آماده، تقریبا به میزان متوسط معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران طی یک سال گذشته بوده است و از این رو، در این شرایط، رقم قابل اعتنایی به نظر می‌رسد.

    کاهش قراردادها در بازار ملک

آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بازار مسکن متاثر از ثبت نام برای طرح جهش تولید و تامین مسکن با تعمیق رکود مواجه شد. واسطه‌های ملکی از کاهش تا ۳۰ درصدی قراردادهای خرید و فروش نسبت به شهریورماه خبر می‌دهند. قیمت‌های پیشنهادی نیز از ثبات نسبی برخوردار است و کماکان فروشندگان پول لازم تا ۳۰ درصد تخفیف می‌دهند. در هفته‌های اخیر حضور طرف تقاضا در بازار مسکن پس از کارهای مقدماتی دولت برای اجرای پروژه طرح جهش تولید و تامین مسکن با هدف‌گذاری ساخت 4 میلیون خانه در 4 سال، مقداری کمرنگ شده است. وعده دولت برای تولید انبوه مسکن منجر به انتظارات کاهشی در بازار شده و بنا به گفته کارشناسان، فضای کلی بازار به خصوص پس از آغاز فرآیند ثبت نام در نهضت ملی مسکن آرام شده است. در حال حاضر دو دیدگاه متفاوت نسبت به آینده بازار ملک وجود دارد؛ گروهی منتظر هستند تا با عرضه انبوه مسکن توسط دولت نرخ‌ها کاهش پیدا کند یا دست کم در محدوده فعلی باقی ماند. دسته دیگر معتقدند که به دلیل کف‌سازی بازار در نرخهای فعلی اگر دولت نتواند به اهداف خود در ساخت و ساز جامه عمل بپوشاند قیمت واحدهای موجود ظرفیت رشد را دارد؛ هرچند به دلیل جهش حدود ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در چهار سال گذشته، رشد سنگین قیمت در نیمه دوم سال محال به نظر می‌رسد. بر اساس این گزارش، از بازار مسکن خبر می‌رسد که معاملات کساد شده و حباب قیمت در حال تخلیه شدن است. یکی از مشاوران املاک در منطقه یک تهران در این رابطه گفت: بازار مسکن مدت‌هاست در حالت انتظار و سکون قرار دارد. از دلایل اصلی ایجاد ثبات در بازار، تثبیت نرخ ارز و وعده‌های دولت مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون مسکن است.

     ارزیابی رییس اتحادیه املاک  از وضعیت فعلی

رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز با توصیه به مالکان برای پایین آوردن قیمت مسکن گفت: بازار نه تنها ظرفیت پرش قیمت ندارد بلکه بسیاری از نرخ‌های فعلی هم نامتعارف است و نمی‌شود که هرکس هر قیمتی دلش خواست برای آپارتمان خود تعیین کند؛ نرخ‌های موجود در سامانه‌های ملکی باید توسط دستگاه‌های ناظر رسیدگی شود.

مصطفی قلی خسروی با اشاره به قیمت‌های پیشنهادی که در مناطق شمالی تهران ارایه می‌شود، گفت: متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه یک بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان است. لذا قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان فقط در ظاهر است و با این نرخ‌ها خرید و فروش بسیار به ندرت انجام می‌شود. وقتی از میانگین حدود ۷۰ میلیون تومان صحبت می‌کنیم یعنی ممکن است واحدهایی با نرخ متری ۵۰ میلیون تومان تا نهایتا ۸۰ میلیون تومان فروخته شود. عجیب است که مالکان در سایت‌ها قیمت‌های ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعیین می‌کنند. این رویه در سامانه‌های ملکی باید توسط دستگاه‌های ناظر رسیدگی شود. وی درباره تاثیرگذاری طرح جهش تولید مسکن که ثبت نام آن به تازگی آغاز شده است، گفت: این برنامه‌ها قطعا در بلندمدت موثر است و می‌تواند به کنترل بازار املاک کمک کند. اما به هر حال باید در نظر داشت که ساخت و ساز بین ۱.۵ تا ۳ سال طول می‌کشد و توقع اینکه سریعا نرخها در بازار مسکن پایین بیاید مقداری دور از ذهن است. جدا از اثرات اقتصاد کلان بر بازار مسکن، افزایش عرضه و ساخت و ساز می‌تواند به ساماندهی این بازار کمک کند. بنابراین دولت و مجلس، مسیر خوبی را انتخاب کرده‌اند.