چشم‌انداز «مسکن منهای تحریم»
گروه راه و شهرسازی|
پس از گذشت یک سال از پایان «ریسک ترامپ» حالا دوباره مذاکرات هسته‌ای استارت خورده است. در چنین شرایطی است که فعالان اقتصادی و اغلب مردم منتظر نتیجه این دور از مذاکرات هسته‌ای هستند و می‌خواهند بدانند که مسیر آینده زندگی کاری و خانوادگی آنها روی چه ریلی قرار خواهد گرفت. آیا همچون نیمه دوم آبان، آذر و دی سال 99 انتظارات تورمی تعدیل خواهند شد یا داستان بهمن و اسفند سال گذشته تکرار خواهد شد؟
پاییز سال گذشته، اغلب بازارها و از جمله بازار مسکن همچون 35 ماهه قبل از آن، تحت تاثیر «ریسک ترامپ» قرار داشت. اگر چه انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا چند هفته به طول انجامید اما تا یکی دو روز پس از روز اصلی انتخابات در میانه آبان سال 99 سایه «ریسک ترامپ» بر سر بازارها وجود داشت به گونه‌ای که در مهرماه سال گذشته قیمت دلار به 30 هزار تومان رسید و میانگین قیمت هر متر مربع مسکن نیز به 26 میلیون و 720 هزار تومان افزایش یافت. تعداد معاملات ملک در مهر ماه نیز از کف رکودی فاصله گرفته و به 8 هزار و 656 فقره رسیده بود. این مساله نشان می‌داد که تمایل به خرید ملک برخلاف رشد متوالی قیمت‌ها در سال 99 (به‌طور متوسط ماهانه یک میلیون تومان به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن افزوده می‌شد) بسیار زیاد است. این شرایط تا نیمه آبان سال گذشته وجود داشت اما از نیمه دوم آبان 99 ورق برگشت به‌طور که رشد قیمت در آن ماه از حدود 10 درصد در ماه مهر 99 به 1.8 درصد افت کرد و تعداد معاملات نیز منفی 48 درصد را تجربه کرد. این شرایط جدید که از نیمه دوم آبان سال گذشته استارت خورده بود، حاکی از کاهش انتظارات تورمی و عقب‌نشینی متقاضیان از بازار تا زمان استقرار دولت جو بایدن و بازگشت دوباره امریکا به توافق هسته‌ای موسوم به برجام بود. روند بازار مسکن در نیمه دوم آبان سال گذشته در آذر و دی ماه 99 نیز تکرار شد اما با استقرار دولت بایدن درکاخ سفید مشخص شد که دولت جدید مسائل مهم‌تر از «برجام» را در دستور کار خود دارد و بازگشت به برجام در اولویت‌های بعدی او است. همزمان با ارسال این سیگنال به بازار مسکن ایران، بار دیگر شاهد رشد همزمان قیمت‌ها و تعداد معاملات طی ماه‌های بهمن و اسفند بودیم به گونه‌ای که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در انتهای سال گذشته به متری 30 میلیون تومان رسید. با از سر گیر مذاکرات هسته‌ای در اردیبهشت ماه و همچنین با توجه به تعطیلی‌های کرونایی، بار دیگر شرایط آبان، آذر و دی 99 تکرار شد. ضمن اینکه در سال 1400، متغییر بیرونی انتخابات ریاست‌جمهوری سیزدهم نیز به متغیر‌های غیر اقتصادی قبلی اضافه شده بود. مذاکرات وین به نتیجه مشخصی نرسید و همزمان مناظره‌های انتخاباتی داخلی نیز سیگنال مثبتی به بازارها ارسال نمی‌کرد، در نتیجه از خرداد سال جاری، بازار مسکن دچار چرخش شد و قیمت‌ها روند صعودی را در پیش گرفتند با این تفاوت که تعداد معاملات در حدود 5 هزار فقره در ماه متوقف مانده بود. بنا براین شاهد فاز تازه‌ای از رکود تورمی در بازار مسکن بودیم. مساله‌ای که طی 8 ماهه رفته از سال کمابیش تکرار شده است با این تفاوت که روند رشد قیمت اسمی در مجموع 8 ماهه زیاد نبوده و همچنین در اغلب این ماه‌ها از تورم ماهانه عمومی کمتر بوده است. از این رو، می‌توان گفت که تخلیه حباب مسکن – البته نه به میزان 30 درصد مورد نظر برخی از کارشناسان اقتصادی- طی 8 ماه گذشته با روندی بسیار کند و آهسته تداوم داشته است. از سوی دیگر، پیشروی
متوسط قیمت مسکن در تهران (32 میلیون تومان) از ارزش ریالی هر 1000 دلار امریکا (در حال حاضر حدود 29 میلیون تومان) حاکی از این است که تعدیل قیمت اسمی مسکن در طول زمان و متناسب با پیشروی نرخ تورم انجام خواهد شد.
اثر نرخ دلار بر بازار مسکن
یکی از شاخص‌های بسیار مهم برای اغلب بازارها، نرخ دلار امریکا است. این نرخ اگر چه نشانه میزان «تورم» موجود در اقتصاد نیست، اما به مثابه نشانه‌ای از فراز و فرود «انتظارات تورمی» عمل می‌کند. با رشد نرخ دلار، مردم و بازارها نسبت به آینده نگران می‌شوند و با کاهش ارزش دلار در برابر ریال، فعالان اقتصادی انتظارات تورمی خود را تعدیل می‌کنند. از همین رو است که تحولات بازارها و از جمله بازار مسکن به توافق هسته‌ای گره خورده است. در صورتی که ایران و طرف‌های غربی به توافق برسند، به‌طور قطع در کوتاه‌مدت نرخ دلار امریکا به دلیل ایجاد چشم‌انداز مثبت از ورود پول‌های بلوکه شده ایران و همچنین رفع تحریم‌های نفتی و مالی، دچار افت خواهد شد و از همین رو، انتظارات تورمی نیز متعادل می‌شود و در نتیجه بازارها در کوتاه‌مدت نفسی تازه خواهند کرد. در این حالت، انتظار می‌رود، میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن بیشتر شود. چون از سویی، فروشندگان می‌دانند که قیمت مسکن دیگر رشد نخواهد کرد و فایل‌های خود را با قیمت‌های پیشنهادی مناسب‌تر وارد بازار می‌کنند. متقاضیان نیز متوجه خواهند شد که قیمت‌ها به ثبات رسیده و می‌توان بدون دغدغه وارد بازار شد و از میان تعداد فایل‌های بیشتر، مسکن مناسب‌تر را خریداری کرد. در عین حال، اگر مذاکرات هسته‌ای به نتیجه مثبتی نرسد یا طولانی شود، همچنان شاهد تعمیق رکود تورمی بازار مسکن خواهیم بود.
رشد سنگین قیمت نداریم
در همین حال، عباس زینعلی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه رشد نسبی معاملات و قیمت مسکن در آبان ماه اهمیت چندانی ندارد گفت: اگر برجام به نتیجه برسد احتمالا بازار ملک به رونق نسبی می‌رسد اما ظرفیتی برای رشد سنگین قیمت ندارد.
زینعلی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: افزایش ۱.۲ درصدی قیمت و رشد ۳۳ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در یک ماه گذشته از دو علت رخوت بازارهای موازی و نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال نشأت می‌گیرد. در واقع کم‌تحرکی بورس، ارز و طلا باعث شد برخی سفته‌بازان اقدام به خرید مسکن کنند تا شب عید آن را با مقداری سود به فروش برسانند.
وی افزود: من تحرک فعلی بازار املاک را رونق نمی‌بینم؛ چرا که مصرف‌کننده واقعی قدرت خرید ندارد و تا زمانی که این توان ایجاد نشود ظرفیتی در بازار به وجود نخواهد آمد. برخی از فعالان اقتصادی در بازارهای موازی امکان سرمایه‌گذاری را ندارند تا بتوانند سود قابل ملاحظه‌ای ببرند، به همین دلیل برای افزایش یا تثبیت سرمایه در شرایط تورمی به سمت مسکن آمدند. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مذاکرات هسته‌ای در سرنوشت بازار مسکن اثرگذار خواهد بود گفت: اخباری که از نزدیک شدن به زمان مذاکرات شنیده می‌شود در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در تمامی بازارها تاثیرگذار است. به هر حال بخش قابل توجهی از نقدینگی کشور به صورت سپرده‌گذاری مردم در بانک‌ها است که در صورت نتیجه بخش بودن برجام می‌تواند خارج شود و به هریک از بازارهای مسکن، بورس، طلا، ارز یا ارزهای دیجیتال ورود کند. زینعلی تاکید کرد: به ثمر رسیدن برجام به رونق معاملات مسکن منجر می‌شود اما همانطور که گفتم ظرفیتی برای رشد قیمت وجود ندارد. دست کم در کوتاه‌مدت این احتمال بعید است. پیش بینی بنده این است که تا پایان سال همین روند ریزنوسانات را در بازار مسکن خواهیم داشت. وی طرح نهضت ملی مسکن را در وضعیت بازار ملک بی‌تاثیر دانست و گفت: اثر این پروژه همان ابتدای ثبت نام به شکل افت معاملات خود را نشان داد و تاثیر دیگری نخواهد داشت. اگر این طرح به نتیجه برسد و دولت موفق به اجرای آن شود احتمالا سه تا چهار سال دیگر نتایج آن بروز می‌کند اما فعلا نمی‌توان به اثرات آن در بازار خوشبین بود.
