ساخت وساز در «رکود»

گروه راه و شهرسازی|

با افت 14 واحدی شامخ ساختمان در آبان، «رشد شکننده ساخت و ساز مهر» به «رکود» فعالیت‌های ساختمانی تبدیل شد. این در حالی است که ثبت نام از متقاضیان بزرگ‌ترین پروژه ساخت مسکن دولتی در ایران از 28 مهرماه سال جاری آغاز شده و تا پایان آذرماه نیز ادامه دارد. از همین رو، انتظار می‌رود که فعالیت‌های ساختمانی در کشور افزایش یابد، کما اینکه دیروز محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن به خبرگزاری تسنیم اعلام کرد که تاکنون از محل آورده متقاضیان مسکن دولتی 5 هزار میلیارد تومان به حساب سازندگان طرح موسوم به «نهضت ملی مسکن» واریز شده است. اما با وجود تحرکات و مداخلات دولت در بازار ساخت و ساز، مدیران فعال در حوزه ساختمان در نظر سنجی شامخ ساختمان هیچ گونه نشانه‌ای از دریافت و تزریق این مبالغ یا سایر تحرکات دولتی ارایه نکرده‌اند. به گزارش «تعادل» به نقل از اتاق تعاون ایران، عدد شاخص شامخ ساختمان در آبان ماه به عدد ٤٢,٨ رسید . این شاخص در مهرماه به قله 56.92 واحد رسیده بود. از این رو، این نتایج نشان‌دهنده توقف سیر صعودی فعالیت‌ها ارزیابی می‌شود. فعالیت‌هایی که از مردادماه شروع شده بود و در آبان ماه به میزان قابل توجهی کاهش یافت. در همین حال، شاخص «انتظارات تولید در ماه آینده» با رقم ٣٩,٣٨ نسبت به ماه قبل با رقم ٤٥,٣٨ کاهش یافت. از همین رو، انتظار می‌رود، وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در آذر ماه نسبت به آبان «بدتر» شود. آنگونه که اتاق تعاون ایران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختمانی ١٣٠ شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت وساز تخصصی ساختمان گزارش کرده است، مولفه‌های «میزان سفارشات جدید»، «سرعت انجام و تحویل سفارش»، «مواد اولیه خریداری شده»، «میزان استخدام»نیز نسبت به ماه قبل کاهش داشتند.

   وضعیت قیمت‌ها در بازار ساخت وساز

بر اساس بیست و ششمین گزارش طرح شاخص مدیران خرید ساختمان، شاخص «میزان قیمت مواد اولیه» با ثبت عدد ٦٨,٤٩ نسبت به ماه قبل کاهش داشت که نشان‌دهنده تداوم کاهشی شدن قیمت‌ها در چند ماه گذشته و حرکت به سمت ثبات نسبی قیمت مصالح پایه است . با این حال همچنان تورم قیمت‌ها در بخش صنعت ساختمان وجود دارد. قیمت محصولات تولید شده (یا خدمات ارایه شده) نیز به مقدار جزئی نسبت به ماه قبل افزایش یافته است که توقف روند نزولی قیمت ساخت را نشان می‌دهد.

به گزارش «تعادل»، طی ماه‌های خرداد و تیر، رشد سرسام آور مصالح ساختمانی باعث گلایه و شکایت انبوه‌سازان شده بود و آن را مهم‌ترین مانع برای آغاز و انجام پروژه‌های ساختمانی اعلام کرده بودند. در نخستین روزهای تابستان، با اوج‌گیری مصرف برق در کشور، دولت با هدف کاهش خاموشی‌ها، به تعطیلی کارخانجات مختلف از جمله تولیدکنندگان مصالح ساختمانی رای داد و به همین دلیل، قیمت مصالح از جمله سیمان به‌شدت افزایش یافت. به نظر می‌رسد، با عبور از پیک مصرف و بازگشایی کارخانجات و همچنین انجام برخی تمهیدات دولتی برای مهار قیمت مصالح ساختمانی، این مانع موقت بر سر راه ساخت وساز برداشته شده است. در عین حال، با توجه به کمبود و افت فشار گاز در ماه‌های سرد سال، احتمال اینکه کارخانجات تولید سیمان بار دیگر در زمستان مجبور به تعطیلی شوند، وجود دارد.

   افت چشمگیر میزان فروش

بر اساس این گزارش، شاخص میزان فروش نیز با ثبت عدد ٤١,٠٩ نسبت به ماه قبل کاهش چشمگیری داشته است. عدد شاخص «انتظار بهبود فعالیت‌های کسب و کار» در بین فعالان بخش ساختمان با کاهش نسبت به ماه قبل به مقدار ٣٩,٣٨ رسیده است. از این رو، با در نظر گرفتن نتایج به دست آمده از مولفه‌های ذکر شده در آبان ماه و همچنین طبق پیش بینی در شامخ مهرماه شدت فعالیت‌ها در این ماه کاهش قابل توجهی داشت. باتوجه به شاخص «انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت درماه آینده» و نشانه‌های ثبات قیمت بازار در مهرماه همچنین کاهش شاخص میزان فروش در صورتی که برنامه‌ریزی و تصمیمات جدید دولت در قالب تحریک بازار مسکن صورت نپذیرد، دوباره شاهد رکود بیشتر در این صنعت خواهیم بود.

بررسی‌های «تعادل» از روند بازار مسکن در دوران جهش قیمت مسکن و تعمیق شرایط «رکود تورمی» حاکی از این است که به میزان قابل توجهی از جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاران کاسته شده است. از این رو، به نظر می‌رسد، دستکم این افت قدرت جذب تا پایان برطرف شدن شرایط مه آلود در فضای اقتصاد و سیاست خارجی ایران تداوم داشته باشد. در واقع، در شرایطی که انتظارات تورمی تحت تاثیر افزایش احتمال برگزاری مذاکرات هسته‌ای و رفع یا لغو تحریم‌ها و همچنین برخی تغییرات جزیی در کیفیت رشد پایه پولی و تورم، کاهش یافته است، بازیگران بازار مسکن نیز از فعالیت‌های غیرضروری در این بازار اجتناب می‌کنند تا با برگشت ثبات، دوباره فعالیت‌های خود را رونق دهند. اما در عین حال، از آنجا که همچنان سیاست‌های پولی و مالی دولت جدید غیرشفاف است و موتور رشد نقدینگی و تورم همچنان با شتاب به حرکت خود ادامه می‌دهد، به نظر نمی‌رسد که رشد ارزش ریالی دارایی‌ها در برابر رشد نقدینگی دچار سستی و عقب ماندگی شوند. به عبارت روشن‌تر، همچنان عوامل و عناصر بنیادین رشد قیمت دارایی‌ها و از جمله ملک فعال است، به همین دلیل، سکون و توقف رشد قیمت‌ها دایمی نخواهد بود، مگر اینکه تحولات اساسی در مذاکرات هسته‌ای و چشم‌انداز کوتاه‌مدت اقتصاد متاثر از تحولات سیاسی رخ دهد.

   احیای معاملات ملکی با وام

آن گونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تعداد معاملات انجام شده در آبان ماه حدود ۷.۳ هزار فقره بوده که نسبت به ماه قبل از آن و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین درآبان ماه سال جاری متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۹ هزار تومان گزارش شده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۱۷.۷ درصد افزایش یافته است.  به این ترتیب، همزمان با شکل‌گیری چهارمین افت ماهانه بازار سهام طی آبان ماه، شتاب موتور تقاضا برای اخذ وام خرید آپارتمان از طریق اوراق تسهیلات مسکن موسوم به «تسه» به اوج رسید و در نهایت، افزایش قابل توجه تعداد معاملات ملک در دومین ماه پاییز را رقم زد. البته این افزایش معامله ملکی همچنان با تعداد معاملات ملکی در روزهای رونق بازار فاصله بسیار دارد و در روندهای بلندمدت قابل توجه نیست. بازار سهام به عنوان یکی از بازارهای موازی و رقیب، در آبان برای چهارمین ماه متوالی دچار افت شد و رکورد رشد منفی 3.44 درصد را از خود برجای گذاشت. همزمان، بازار مسکن تحت تاثیر افزایش سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن که در اواخر شهریورماه سال جاری تصویب شده بود، توانست سطوح بالاتری از حجم معاملات ملکی را تجربه کند. دور تازه جهش قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها که از ابتدای سال 97 آغاز شده، افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای ملک را به‌شدت تضعیف کرده است. با تغییر سقف وام از طریق اوراق، بخشی از این افت قدرت خرید جبران شده است و بخشی از سرمایه‌گذاران در بازار سهام را متقاعد کرده تا با خروج از این بازار و دریافت وام تقویت شده، سرمایه خود را به بازار مطمئن‌تر مسکن منتقل کنند تا هم جلوی زیان بیشتر در بازار سهام گرفته شود و هم نقدینگی آنها از گزند تورم در امان باقی بماند. این در حالی است که همچنان سایه عوامل غیراقتصادی خارج از بازار مسکن- انتظارات تورمی و مذاکرات هسته ای- بر سر این بازار سنگینی می‌کند و همچنان، دوطرفه عرضه و تقاضا را دچار تردید کرده است.