عقب‌نشینی 4 درصدی قیمت مسکن
گروه راه و شهرسازی |
در حالی که بنا به گزارش بانک مرکزی تورم ماهانه ملک در شهر تهران طی آبان سال جاری 1.2 درصد بوده است، مرکز آمار ایران عدد این شاخص را نسبت به مهر ماه سال جاری منفی 4 درصد اعلام کرده است. به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولاتی قیمت ماهانه مسکن شهر تهران طی شهریور 1400 را در روزهای پایانی مهرماه سال جاری گزارش کرد. انتشار این گزارش که به روش «هدانیک» انجام می‌شود، طی آبان و آذر (برای گزارش تحولات مهر و آبان) نیز صورت گرفت. این مرکز پیش از این، صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد. در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده شده است. آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.
افت 4 درصدی تورم ماهانه مسکن
بر اساس گزارش مرکز آمار، منظور از نرخ تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به عدد شاخص ماه قبل است که در آبان ماه 1400 این اطلاع به عدد منفی 0.5درصد رسیده است. به این ترتیب، تورم ماهانه آبان ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (3.5 درصد)، 4 واحد درصد کاهش داشته است. عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در آبان1400، بر اساس ماه پایه فروردین 1395 به عدد 774، 8 رسید که نسبت به ماه قبل (778.6)، 0.5 درصد کاهش داشته است.
کاهش تورم نقطه‌ای
بر اساس این گزارش، منظور از نرخ تورم نقطه‌ای، درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم نقطه‌ای در آبان ماه 1400 به عدد 20.2 درصد رسیده است؛ یعنی خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران بایستی نسبت به آبان 1399، به‌طور متوسط 20.2 درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل (22.4) 2.2 واحد درصد کاهش داشته است.
کاهش تورم سالانه
منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه آبان ماه 1400 املاک مسکونی شهر تهران به عدد 51، 8 درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (59.3)، 7.5 واحد درصد کاهش داشته است.
مقایسه بازده بازار مسکن در آبان
در آبان ماه سال جاری، قیمت سکه رشد 5.84 درصدی را تجربه کرد و در صدر فهرست بازارهای موازی ایستاد. نرخ دلار اما با 2.5 درصد بازدهی در جایگاه دوم قرار گرفت. جایگاهی همتراز تورم ماهانه نیز بود. مسکن اما (به گزارش بانک مرکزی) با تورم 1.2 درصدی در جایگاه سوم نشست. بازار سهام نیز با افت 3.44 درصدی با فاصله معناداری از سایر رقبا در انتهای فهرست بازارهای موازی جای گرفت. اما حالا با درنظر گرفتن رشد منفی 4 درصدی قیمت مسکن با روش هدانیک، می‌بینیم که بازدهی مسکن حتی از بازار سهام نیز بیشتر بوده است و انتهای فهرست بازده بازارهای موازی قرار گرفته است.
رشد قابل توجه معاملات ملک
آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تعداد معاملات انجام شده در آبان ماه حدود ۷.۳ هزار فقره بوده که نسبت به ماه قبل از آن و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد.
به گزارش «تعادل»، اگر چه تعداد معاملات ملکی انجام شده در آبان سال جاری (7.3 هزار فقره) تا تعداد معاملات در دوران رونق بازار مسکن (حدود 20 هزار فقره در ماه) فاصله زیادی دارد اما از آنجا که در یک سال گذشته و به ویژه در 8 ماهه اخیر، برای دومین بار از مرز 7 هزار فقره در ماه عبور کرده است، حایز اهمیت است. پیش از این، صرفا در شهریور ماه تعداد معاملات ملکی در تهران حدود 7.8 هزار فقره ثبت شده بود. تعداد معاملات مسکن به استثنای فروردین و اردیبهشت سال جاری که کمتر از 4 هزار فقره در ماه ثبت شده بود، در سایر ماه‌ها حدود 5 هزار فقره بود. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که بار دیگر، تعداد معاملات از میانگین ماهانه در یک‌ساله اخیر، حدود 2 هزار فقره فاصله گرفته است. بر اساس این گزارش، از ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۰ سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله در شهر تهران ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. در پی افزایش سقف وام، در مهر ماه تقاضا برای خرید اوراق «تسه» افزایش یافت که منجر به رشد قیمت آن نیز شد، به گونه‌ای که در ابتدای آبان ماه قیمت این اوراق به اوج و به قیمت 70 هزار تومان رسید. متقاضیان وام مسکن برای دریافت وام می‌توانند اوراق تسهیلات خریداری کرده و بر مبنای آن از بانک مسکن برای خرید خانه وام دریافت کنند. اعتبار هر کدام از اوراق برای گرفتن وام 500 هزار تومان تعیین شده است. از این رو، برای دریافت وام 480 میلیون تومانی، متقاضیان باید 960 ورقه «تسه» خریداری کند.
خروج تدریجی بازار مسکن از بلاتکلیفی
در همین حال، به نظر می‌رسد، رکود بازار مسکن به تدریج فاصله نرخهای پیشنهادی با قیمت معاملات را کاهش داده است. در همین رابطه، دیروز ایسنا گزارش کرد که میانگین نرخهای قطعی مسکن در شهر تهران از متری ۲۷ میلیون تومان در آبان‌ماه سال گذشته به ۳۲ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که قیمت‌های پیشنهادی از متری ۵۶ میلیونی تومان به ۵۰ میلیون تومان کاهش یافته است.
اگرچه هنوز قیمت هر متر مربع واحدهای موجود در بازار مسکن اختلاف حدود ۱۸ میلیون تومانی با نرخهای قطعی دارد اما نزدیک شدن قیمت‌هایی که در ذهن مالکان است با آنچه کف بازار معامله می‌شود در کنار افزایش ۶۳ درصدی معاملات نسبت به آبان پارسال دو علامت را به بازار ملک مخابره می‌کند؛ اول اینکه بازار از حالت سردرگمی به سمت پذیرش رکود پیش می‌رود و دیگر آنکه تقاضای مصرفی به تدریج در حال تقویت است. سال گذشته به دلیل ابهاماتی که از شرایط اقتصادی و سیاسی وجود داشت بازار مسکن با مشکل عدم قطعیت مواجه شده بود. نرخ رشد سالانه قیمت در مناطق مصرفی تهران، کمتر از مناطق دارای تقاضای سرمایه‌ای بوده است. این در حالی است که دو منطقه شمالی پایتخت با رکود معاملات مواجهند، در عین حال نرخها در منطقه یک با وجود نوسانات ماهیانه، رشد قابل توجهی را در مقایسه با آبان سال گذشته نشان می‌دهد. حجم بالای عرضه مسکن در دو منطقه شمالی پایتخت از رکود بازار مسکن در این مناطق حکایت دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بیشترین فایلهای فروش آپارتمان در شهر تهران به منطقه ۲ مربوط می‌شود و پس از آن منطقه یک قرار دارد. این در حالی است که منطقه پنج رتبه اول را از نظر تعداد معاملات به خود اختصاص می‌دهد. اما تورم یک ساله مسکن در این منطقه کمتر از مناطق ۱ و ۲ بوده است.
منطقه ۲ حدود ۲۵ درصد فایلهای فروش آپارتمان در کل شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد؛ در حالی که سهم این منطقه از معاملات قطعی در آبان ماه ۱۴۰۰ به میزان ۸.۳ درصد اعلام شد که از عرضه بیش از تقاضا در این منطقه حکایت دارد. آبان‌ماه ۱۴۰۰ منطقه یک با افزایش ۳۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالاترین میزان رشد سالانه قیمت در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. ادامه این وضعیت در ماه‌های آینده می‌تواند نشانه‌ای از ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن تلقی شود. این در حالی است که رشد سالانه قیمت در منطقه ۲ که رتبه سوم معاملات را در اختیار دارد ۱۳.۶ درصد بوده است. در منطقه ۵ نیز به عنوان پرمعامله‌ترین منطقه پایتخت، رشد قیمت نسبت به آبان پارسال فقط ۷.۳ درصد بود. متوسط افزایش سالانه قیمت در کل شهر تهران نیز ۱۷.۷ درصد گزارش شد.
