ریسک پنهان مسکن
مجید اعزازی
1- در شرایطی که قیمت مسکن طی ماه‌های سپری شده از سال جاری رشدی در حدود 6.6 درصدی داشته است و نسبت به دوره‌های مشابه در سال 99 و به ویژه سال 98 مسیری کم‌نوسان‌تر را طی کرده است، نرخ دلار در لاین موازی، فراز و نشیب خاص خود را داشته است. هر متر مربع مسکن طی 8 ماهه نخست سال جاری حدود 2 میلیون تومان (6.6 درصد) رشد کرده و این شاخص از 30 میلیون تومان در پایان اسفند سال 99 در پایان آبان سال جاری 32 میلیون تومان گزارش شده است. نرخ هر دلار امریکا اما از 23 هزار و 960 تومان در آخرین روز معاملاتی سال گذشته، دیروز حدود 30 هزار و 500 تومان قیمت خورد و رشدی بیش از 27 درصد را ثبت کرد.
2- نرخ دلار بنا به دلایل متعدد در اقتصاد ایران به سنجه‌ای برای سنجش انتظارات تورمی تبدیل شده و با نوسان آن، سیر حرکت سایر بازارها از جمله مسکن نیز دستخوش تغییر می‌شود، به گونه‌ای که در طولانی‌مدت، همسویی شدیدی میان نرخ دلار و قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از سوی برخی از اقتصاددانان رصد و کشف شده است. بر این اساس بود که نگارنده، طی یادداشتی با عنوان «درد و درمان مسکن» در 8 مهر ماه سال جاری، «تطابق دوباره این دو شاخص» طی ماه‌های آینده را پیش‌بینی کرد. به این معنا که به دلیل چسبندگی قیمت‌های اسمی مسکن، این قیمت‌ها هیچ‌گاه - مگر در موارد بسیار استثنایی و نادر- از موضع خود عقب‌نشینی نخواهند کرد و از همین رو، نرخ ارز خود را با نرخ مسکن تطبیق خواهد داد. در بخشی از یادداشتی تصریح شد که ارزش ریالی هر یک هزار دلار امریکا در فروردین سال 97 حدود 5 میلیون تومان و در همان ماه نیز متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود 5 میلیون تومان بود. اگر چه در پایان شهریورماه سال 1400 ارزش ریالی هر هزار دلار امریکا به 28 میلیون تومان رسید و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به 32 میلیون تومان نزدیک شد، اما طی سه سال گذشته طی چند ماه، قیمت این دو شاخص نعل به نعل پیش رفتند و تطابق دوباره آنها طی ماه‌های پیش رو، دور از ذهن نیست.
3- اما همان‌طور که گفته شد، جهش قیمت کالاها اعم از مسکن، دلار و به‌طور کلی «تورم»، نشانه‌ای از بروز اختلال و بیماری در مکانیسم اقتصاد است. از آنجا که تورم یک پدیده پولی است، می‌توان ریشه آن را در خلق پول ردیابی کرد. آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات کلان اقتصادی نشان می‌دهد که در مهر ماه نقدینگی 4 درصد و پایه پولی 2.5 درصد رشد کرده است. بر اساس این گزارش، حجم نقدینگی در پایان مهرماه 1400 به حدود 4227.5 هزار میلیارد تومن رسیده است که نسبت به پایان سال 1399 معادل 21.6 درصد رشد یافته است. نرخ رشد نقدینگی در دوازده ماهه منتهی به مهرماه 1400 به 42.8 درصد رسید که نشان‌دهنده رشد 4 درصدی نقدینگی در پایان مهر ماه نسبت به پایان شهریور است.
4- شرایط کنونی و آتی بازار مسکن، بر اساس روندهای تجربه شده طی 4 ساله گذشته در این بازار و همچنین پژوهش‌های انجام شده در مراکز معتبری همچون مرکز پژوهش‌های مجلس، حاکی از سایه سنگین ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن است، به گونه‌ای که معادلات درونی آن همچون افت میزان عرضه واحدهای نوساز یا کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در ساخت وساز نیز به چشم نمی‌آیند. در این حال، نباید از ریسک «نقدینگی» غافل شد. ریسکی که قابلیت تبیین همه عوامل سیاسی و سیاستی موثر بر اقتصاد ایران را نمایندگی می‌کند. با افزایش نقدینگی، ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و به عبارتی، قیمت کالاها و دارایی‌ها بدون اضافه شدن ارزش افزوده‌ای به آنها، دچار رشد و جهش می‌شوند. افزایش نقدینگی اما خود ریشه در افزایش هزینه‌های دولت دارد. هزینه‌هایی که منجر به تشدید شکاف کسری بودجه سالانه می‌شود و دولت را ناگزیر از استقراض از بانک مرکزی یا تامین منابع از نظام بانکی می‌کند که در هر دو صورت، به معنی چاپ پول و افزایش نقدینگی و تشدید رشد آن است که در آخرین آمارهای رسمی بازتاب یافته است و به آن اشاره شد؛ و این همه در شرایط عدم دسترسی به درآمدهای ارزی و تحریم‌های یکجانبه امریکا، تشدیدشده و می‌شود و با لغو احتمالی تحریم‌ها به صورت موقتی، التیام خواهد یافت، چرا که ظاهرا داستان افزایش صعودی هزینه‌های دولت، تشدید کسری بودجه، چاپ پول، رشد نقدینگی، تورم و تضعیف بنیه مالی بیش از پیش طبقات متوسط و کم‌برخوردار پایانی ندارد.
