رشد نیم درصدی قیمت اسمی مسکن

گروه راه و شهرسازی|

 در حالی که بازار سهام در آذرماه سال جاری دچار افت حدود 5 درصدی بازده شد، برآوردهای اولیه از بازار مسکن پایتخت در آخرین ماه پاییز نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن حدود نیم درصد رشد را تجربه کرده است و تعداد معاملات نیز نسبت به آبان ماه سال جاری بیشتر شده است. به گزارش «تعادل»، در آذرماه بازار سهام روند نزولی خود طی ماه‌های گذشته را تداوم داد و رشد منفی 5 درصدی را بر جای گذاشت. سایر بازارها از جمله دلار و طلا طی آخرین ماه پاییز روند صعودی در پیش گرفتند و هر یک رشد‌های بالاتر از 5 درصد را تجربه کردند. در این میان، وضعیت قیمت مسکن بر اساس برآوردهای اولیه، در میانه دو سر طیف بازده بازار سهام از یک سو و بازار دلار و طلا از سوی دیگر ایستاده است که نشانه وزن سنگین مسکن در معادلات مالی خانوارها و همچنین مصونیت بیشتر این بازار از هیجان‌های حاکم بر بازارهای موازی است. اطلاعات غیررسمی نشان می‌دهد، بازار مسکن شهر تهران در آذرماه به لحاظ حجم عرضه و تقاضا با تحرک حدود ۳۰ درصد مواجه شده و متوسط قیمت‌ها در عین حال که از کانال ۳۲ میلیون تومان در هر متر مربع فراتر نرفته مقدار اندکی افزایش یافته است.  این در حالی است که به گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات ملکی انجام شده در آبان ماه سال جاری حدود ۷.۳ هزار فقره بوده که نسبت به ماه قبل از آن و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین درآبان ماه سال جاری متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۹ هزار تومان گزارش شده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۱۷.۷ درصد افزایش یافته است.  به گزارش «تعادل»، اگر چه تعداد معاملات ملکی انجام شده در آبان سال جاری (7.3 هزار فقره) تا تعداد معاملات در دوران رونق بازار مسکن (حدود 20 هزار فقره در ماه) فاصله زیادی دارد اما از آنجا که در یک سال گذشته و به ویژه در 8 ماهه اخیر، برای دومین بار از مرز 7 هزار فقره در ماه عبور کرده است، حایز اهمیت است. پیش از این، صرفا در شهریور ماه تعداد معاملات ملکی در تهران حدود 7.8 هزار فقره ثبت شده بود. تعداد معاملات مسکن به استثنای فروردین و اردیبهشت سال جاری که کمتر از 4 هزار فقره در ماه ثبت شده بود، در سایر ماه‌ها حدود 5 هزار فقره بود. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که بار دیگر، تعداد معاملات از میانگین ماهانه در یکساله اخیر، حدود 2 هزار فقره فاصله گرفته است.  بر اساس این گزارش، از ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۰ سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله در شهر تهران ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. در پی افزایش سقف وام، در مهر ماه تقاضا برای خرید اوراق «تسه» افزایش یافت که منجر به رشد قیمت آن نیز شد، به گونه‌ای که در ابتدای آبان ماه قیمت این اوراق به اوج و به قیمت 70 هزار تومان رسید. متقاضیان وام مسکن برای دریافت وام می‌توانند اوراق تسهیلات خریداری کرده و بر مبنای آن از بانک مسکن برای خرید خانه وام دریافت کنند. اعتبار هر کدام از اوراق برای گرفتن وام 500 هزار تومان تعیین شده است. از این رو، برای دریافت وام 480 میلیون تومانی، متقاضیان باید 960 ورقه «تسه» خریداری کند.

    افزایش معاملات ملکی در آذرماه

آنگونه که ایسنا با استناد به داده‌های استخراج شده از سایت‌های درج آگهی مسکن گزارش کرده است، بررسی‌ها از رونق نسبی بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال حکایت دارد. طرف تقاضا تحت تاثیر نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال به عنوان مهم‌ترین عامل محرک در کنار عواملی همچون انتظار برای بهبود وضعیت اقتصادی، مقاومت بازار مسکن نسبت به کاهش قیمتها و ارزیابی‌ها از رسیدن قیمتها به کف، وارد بازار شده و تقاضای بالقوه در آذرماه حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. همین مساله به افزایش حدود نیم درصدی قیمت نسبت به آبان ماه منجر شده است. آذرماه امسال اغلب مناطق شمالی تهران با مقدار اندکی افزایش و برخی مناطق جنوبی با کاهش قیمت نسبت به آبان ماه مواجه شدند. نرخهای پیشنهادی هر متر مربع بر اساس اطلاعات به دست آمده از آگهی‌های سامانه کیلید ۳.۴ درصد افزایش یافته و رشد قیمت بر اساس وزن‌دهی به مناطق مطابق معاملات قطعی ۰.۴ درصد بوده است. بر اساس این اطلاعات، آذرماه ۱۴۰۰ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران ۳۲.۹ میلیون تومان بوده که در مقایسه با ماه قبل ۰.۴۳ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که میانگین نرخهای پیشنهادی در آذرماه بر اساس آگهی‌های سامانه مذکور ۵۱.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به آبان ماه ۳.۴ درصد افزایش یافته است. بازار در حالی با تحرک نسبی مواجه شده که عرضه و تقاضا تقریبا به یک میزان افزایش پیدا کرده است. آذرماه امسال تعداد آگهی‌های سامانه مذکور ۲۳ درصد افزایش یافته و در سوی مقابل، میزان بازدید از آگهی‌ها با رشد ۳۰ درصدی مواجه شده است. ماه قبل از آن نیز معاملات قطعی در تهران ۳۳ درصد نسبت به مهرماه افزایش پیدا کرده بود. نمایه‌های مذکور حاکی از آن است به همان میزان که تمایل برای خرید افزایش یافته، اولین گروه از سفته‌بازان شب عید نسبت به عرضه واحدهای خود اقدام کرده‌اند. این افراد کسانی هستند که عمدتا آپارتمانهای زیر قیمت را طی یک سال گذشته خریداری کرده‌اند و با توجه به ثبات نسبی قیمتها در ۹ ماه گذشته چشم‌انداز جهشی برای بازار نمی‌بینند. به خصوص اینکه در یک سال اخیر قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد از تورم عمومی عقب مانده است. در خصوص وضعیت این روزهای بازار مسکن باید گفت بازار کماکان با یک سوم ظرفیت معمول به کار خود ادامه می‌دهد. از سوی دیگر با اینکه قیمتها با افزایش چندانی مواجه نشده اما در مقابل کاهش نیز مقاومت نشان می‌دهد. ظاهرا بازار در کانال ۳۲ میلیون تومان در حال کف‌سازی است. جدا از افزایش خریدهای مصرفی در فاصله چهار ماه مانده به پایان سال، به نظر می‌رسد یک عامل محرک در روزهای پایانی آذرماه بر افزایش تمایل برای خرید مسکن موثر بوده است. روز ۲۳ آذر سال ۱۴۰۰ بانک مسکن هزینه دریافت وام اوراق که هم‌اکنون تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان در تهران است به نصف کاهش داد. به دنبال این خبر، قیمت هر برگه اوراق تا میانگین ۱۱۱ هزار تومان افزایش یافت اما در ادامه کاهش پیدا کرد و روز یکم دی ماه به ۸۷ هزار تومان رسید. بر این اساس زوجین تهرانی با پرداخت حدود ۴۲ میلیون تومان، وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دریافت خواهند کرد که حدود ۶۰ تا ۸۰ درصد خانه‌های ارزان قیمت در مناطق جنوبی تهران را پوشش می‌دهد. پیش‌بینی‌ها از بازار مسکن در ماه‌های پیش رو حکایت از آن دارد که بازار ظرفیت رشد سنگین قیمت را ندارد. ممکن است ریزنوساناتی در حدود ۵ درصد تا پایان سال اتفاق بیفتد اما رشد غیرمترقبه قیمت دور از ذهن خواهد بود. به گفته عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن، تحرک فعلی بازار املاک رونق نیست؛ چرا که مصرف‌کننده واقعی قدرت خرید ندارد و تا زمانی که این توان ایجاد نشود ظرفیتی در بازار به وجود نخواهد آمد. برخی از فعالان اقتصادی در بازارهای موازی امکان سرمایه‌گذاری را ندارند تا بتوانند سود قابل ملاحظه‌ای ببرند، به همین دلیل برای افزایش یا تثبیت سرمایه در شرایط تورمی به سمت مسکن آمدند. زینعلی با بیان اینکه مذاکرات هسته‌ای در سرنوشت بازار مسکن اثرگذار خواهد بود افزود: اخباری که از نزدیک شدن به زمان مذاکرات شنیده می‌شود در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در تمامی بازارها تاثیرگذار است. به هر حال بخش قابل توجهی از نقدینگی کشور به صورت سپرده‌گذاری مردم در بانک‌ها است که در صورت نتیجه‌بخش بودن برجام می‌تواند خارج شود و به هریک از بازارهای مسکن، بورس، طلا، ارز یا ارزهای دیجیتال ورود کند.