تصویر مبهم از تحولات دی‌ماه بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

داده‌های به دست آمده از یک سامانه آگهی ملک در فضای مجازی حاکی از رشد 4.4 درصدی عرضه فایل‌های آگهی شده در دیماه نسبت به ماه گذشته است. در این دوره زمانی، بازدید از آگهی‌های ملکی 35 درصد (حدود 7 برابر رشد تعداد آگهی ها) افزایش یافته است. به گزارش «تعادل»، این داده‌های به خودی خود حاوی معنای خاصی نیستند. چه آنکه بر اساس پژوهش‌های انجام شده در علوم ارتباطات، آگهی‌دهندگان، پس از درج آگهی، به دلیل نیاز به رصد بازار و اطلاع از نوسان‌های قیمتی به یکی از بازدیدکنندگان آگهی تبدیل می‌شوند تا در صورت لزوم قیمت درج شده برای آگهی خود را تعدیل کنند. از این رو، دستکم 5 درصد (حداکثر 15 درصد) از رشد 35 درصدی آگهی‌ها، مربوط به این پدیده ارتباطی است. اما رشد 20 تا 30 درصدی بازدید از آگهی‌ها فروش ملک الزاما به معنای خرید ملک یا تناظر یک به یک هر بازدید، یک معامله نیست. رشد 2.5 درصدی قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها را نیز می‌توان به عنوان یک «مانع» در انجام معامله ملکی در ماه گذشته به شمار آورد. چه آنکه در دی ماه، بنابر آمار مراجع رسمی، تورم ماهانه حدود 0.7 درصد بوده و در نتیجه قیمت‌های پیشنهادی بسیار فراتر از نرخ تورم ماهانه پیشنهاد شده‌اند که به احتمال زیاد همین اضافه «پرش» در شرایطی که متغیرهای غیراقتصادی مانند مذاکرات هسته‌ای، در روند مثبتی قرار دارند، منجر به تعمیق رکود معاملاتی در دیماه شود. در عین حال، برای تحلیل شرایط بازار مسکن در دیماه باید منتظر انتشار آمار رسمی از تحولات این بازار باشیم.

    رشد 2.5 درصدی قیمت‌های پیشنهادی

آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، آمار غیررسمی، رشد ۳۵ درصدی بازدید از آگهی‌های ملکی و افزایش ۲.۵ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در دی ماه نسبت به آذرماه را نشان می‌دهد. مطابق بررسی‌های خام که از آگهی‌های ملکی شهر تهران با وزن‌دهی به مناطق بر اساس معاملات قطعی به دست آمده، متوسط قیمت مسکن از متری ۳۲.۹ میلیون تومان در آذرماه ۱۴۰۰ به ۳۳.۷ میلیون تومان در دی ماه رسیده که از افزایش ۲.۵ درصدی حکایت دارد.

در ماه گذشته تمایل برای خرید مسکن در پایتخت نیز افزایش یافته است. تغییرات میزان بازدید آگهی‌های دی ماه در مقایسه با آذرماه از افزایش ۳۵ درصدی حکایت دارد. تعداد آگهی‌ها نیز که به عنوان شاخصی برای میزان عرضه و تمایل برای فروش مسکن تلقی می‌شود ۴.۴ درصد رشد نشان می‌دهد که نسبت به افزایش تقاضا بسیار کمتر بوده است. بر اساس این آمار که از سامانه کیلید به دست آمده، تقاضا برای رهن و اجاره در تهران نسبت به ماه قبل تغییر محسوسی نداشته، اما نرخ اجاره مسکن در آگهی‌ها ۴.۲ درصد در مقایسه با ماه گذشته افزایش دارد. این برآورد با آمار مرکز آمار ایران که رشد ۴.۶ درصدی ماهیانه قیمت اجاره در کل کشور را نشان می‌دهد تطبیق دارد.

رشد نسبی قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال، مساله‌ای دور از انتظار نیست و معمولا در سال‌های گذشته نیز اتفاق افتاده است. با پیش‌فرض مطابقت این آمارهای غیررسمی با گزارش بانک مرکزی که طی روزهای آینده ارایه می‌شود در سه ماه گذشته تورم ماهیانه مسکن در تهران به ترتیب ۱.۲ درصد، ۱.۸ درصد و ۲.۵ درصد بوده که نشان می‌دهد مطابق پیش‌بینی‌ها بازار با نزدیک شدن به شب عید مقداری رونق گرفته است.

با تحرک بازار مسکن همزمان با مذاکرات ۱+۴ بازارهای ارز، بورس و کریپتو (رمزارز) با مقداری ریزش مواجه شده‌اند. این در حالی است که پس از زمزمه‌های انتشار اولین لیست خانه‌های خالی به منظور اعمال مالیات که در روزهای پایانی دی‌ماه محقق شد، انتظار می‌رفت بازار مسکن مقداری افت کند. اما طرف تقاضا احتمالا با هدف مصون ماندن از تورم و به دلیل بازده پایین سرمایه در بازارهای مولد، سرمایه خود را به خرید مسکن اختصاص داده است. از بازارهای ارز و طلا نیز خبر می‌رسد که از ابتدای هفته‌ای که گذشت تا روز پایان چهارشنبه بازار از ثبات پایداری برخوردار بود اما از صبح روز پنجشنبه با افزایش ۱۷ دلاری قیمت اونس جهانی نسبت به روز پیش از آن و نوسان هرچند محدود نرخ ارز، هر گرم طلای ۱۸ عیار نسبت به روز پیش از آن (چهارشنبه) ۲۶ هزار تومان و هر قطعه سکه تمام طرح جدید ۳۰۰ هزار تومان افزایش قیمت داشت. 

بنا به گفته نادر بذرافشان دبیر هیات‌مدیره اتحادیه طلا و جواهر تهران طی ۲۰ روز گذشته بازار قیمت‌ها به ثبات خوبی رسیده اما در پی اخبار سیاسی اقتصادی و اخبار مربوط به مذاکرات، مردم احتمال می‌دهند که این روند ثبات شکسته شود و به سمت کاهشی شدن میل کند. تجربه ما نشان می‌دهد با توجه به روند اونس جهانی و نرخ ارز، احتمالا طی هفته‌های آینده مابین سه الی پنج درصد نوسان (افزایش/کاهش) قیمت ایجاد شود.

به هر ترتیب در شرایط فعلی، تمامی بازارها در یک حالت سردرگمی به سر می‌برند. اگرچه قیمت مسکن تا حدود اندکی افزایش یافته اما فراموش نکنیم که نرخ رشد سالانه آن از حدود ۹۹ درصد در سال گذشته به ۲۱ درصد در سال جاری رسیده که از ثبات این بازار حکایت دارد.