مسکن ،رفیق نیمه راه بازارها

مجید اعزازی|

تازه‌ترین آمار رسمی تحولات بازار مسکن تهران حاکی از رشد 1.1 درصد قیمت اسمی و 0.5 درصدی حجم معاملات در دی ماه 1400 نسبت به آذر سال جاری است. به این ترتیب، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در ماه گذشته به 32 میلیون و 940 هزار تومان و حجم معاملات به 9 هزار و 816 فقره رسید. در این حال، بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد که طی 10 ماهه نخست سال جاری، رشد قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) منفی 17.9 درصد بوده است که در کاهش انتظارات تورمی طی بهار و پاییز سال جاری ریشه دارد. اوایل سال جاری، برخی از کارشناسان مسکن پیش بینی کرده بودند که حباب مسکن در نیمه نخست سال حدود 30 درصد تخلیه خواهد شد، این مساله اما به دلیل عدم دستیابی به توافق هسته‌ای در بهار سال جاری، سپس تغییر دولت در تابستان و تعلیق مذاکرات هسته‌ای تا پاییز تحقق نیافت. در عین حال، اگرچه مذاکرات هسته‌ای تاکنون به نتیجه مشخصی نرسیده، اما منجر به تعدیل انتظارات تورمی شده و در افت «نرخ دلار» بازتاب یافته است. نرخ دلار طی سال جاری فراز و فرودهای متعددی را پشت سر گذاشته اما در دی ماه رکورد کم سابقه، رشد منفی 7.6 درصدی را ثبت و از کانال 30 هزار تومان به کانال 27 هزار تومان عقب‌نشینی کرده است.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، در حالی که رشد قیمت اسمی مسکن طی سه ماهه گذشته به 4.24 درصد رسیده، رشد معاملات ملکی به بیش از 79 درصد رسیده است. مساله‌ای که به روشنی صف آرایی جدید سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن تهران را به نمایش می‌گذارد. سیگنال ثبات نسبی قیمت اسمی (افت قیمت واقعی) به خریدارانی که از مهرماه توان مالی آنها با افزایش سقف وام مسکن از طریق تسه کمی بهبود یافته است، منجر به رشد تقاضا در بازار مسکن شده و از سوی دیگر، عرضه‌کنندگان را مجاب کرده است تا از قیمت‌های پیشنهادی خود کمی عقب‌نشینی کنند و اصطلاحا قیمت را به معامله برسانند.

در کنار ارسال خبرهای مثبت از مذاکرات هسته‌ای که منجر به افت انتظارات تورمی شده و قیمت ارز و سکه (رشد منفی 6.34 درصد در دی ماه) را تعدیل کرده است، رشد منفی بازار سهام برای سومین ماه متوالی (رشد منفی 3 در دیماه) را نباید از نظر دور داشت. مساله‌ای که در حفظ حجم معاملات ملک زیر 10 هزار فقره اثرگذار بوده است. در عین حال، در میان تحولات بازارها، نباید فراموش کرد که موتور خلق پول همچنان در حال فعالیت است و در پشت صحنه تحولات یادشده، در حال اضافه کردن به ارزش اسمی دارایی‌ها است و از همین رو، در صورتی که در میان مدت و بلندمدت، دولت چاره‌ای اساسی برای تامین منابع مالی مورد نیاز خود نکند، قیمت همه کالاها اعم از مسکن، دلار، سکه، سهام و ... مدت کوتاهی پس از دستیابی به توافق احتمالی هسته‌ای، دوباره روند صعودی به خود خواهند گرفت.

    پیامد ترمیم اندک توان متقاضیان

ترمیم توان مالی متقاضیان خرید مسکن از طریق افزایش سقف وام خرید مسکن طی چهار ماهه گذشته، میزان اقبال به ارزان‌ترین آپارتمان‌های تهران (آپارتمان‌های نقلی ِقدیمی ِواقع در مناطق جنوبی شهر) را افزایش داده است، به گونه‌ای که در آذرماه 62 درصد آپارتمان‌های معامله شده، با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع بنا معامله شدند. این سهم در دی ماه به 62.5 درصد افزایش یافته است. البته هزینه دسترسی به وام خرید مسکن از طریق «تسه» نیز در هفته آخر دی ماه رکورد تازه‌ای را برجای گذاشت و به بالاترین سطح خود در دو سال گذشته رسید. در هفته آخر دیماه قیمت هر ورق تسهیلات مسکن در بازار سهام به 124 هزار تومان افزایش یافت. بی‌گمان افزایش تقاضا برای خرید اوراق تسه یکی از عوامل رشد قیمت این اوراق بهادار است. 

     رشد 180 درصد حجم معاملات 

به گزارش بانک مرکزی در دی ماه سال 1400، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 9.8 هزار واحد مسکونی بالغ شد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 0.5 و 179.3 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال 1400 حاکی از آن است که از مجموع 9816 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 33.6 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با دی ماه سال قبل حدود 5.4 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه‌ها شامل 6 تا 10، 11 تا 15، 16 تا 20 و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است.

توزیع معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه سال 1400 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.8 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 4 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 10 و 8.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در دی ماه سال 1400 نشان می‌دهد که از نظر مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، سهمی معادل 58.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین 62.5 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع مسکن (32 میلیون و 940 هزار تومان) معامله شده و 48.9 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 2 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

    رشد منفی 1.3 قیمت واقعی مسکن

در دی ماه سال جاری، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران 32 میلیون و 940 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل 1.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 20.3 درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه دی ماه سال 1399 (معادل 98.3 درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال جاری است. به گزارش «تعادل» تورم عمومی ماهانه در دی ماه سال جاری نیز 2.7 درصد گزارش شده است. بر این مبنا، می‌توان گفت که رشد 1.1 درصد تورم ماهانه مسکن به میزان 1.3 درصد کمتر از نرخ تورم عمومی بوده که حاکی از تخلیه حباب به میزان یاد شده است. همانطور که پیش تر گفته شد، طی 10 ماهه نخست سال جاری، حدود 17.9درصد از حباب مسکن تخلیه شده که به معنی کاهش قیمت واقعی مسکن به میزان یادشده است.

در میان مناطق 22گانه تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 70 میلیون و 220 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 15 میلیون و 650 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1399 به ترتیب، 17 و 28.8 درصد افزایش نشان می‌دهند.