خیز شهرداری برای شهرفروشی

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که بیش از 500 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران- حدود 100 هزار واحد در منطقه 22- وجود دارد و البته همزمان در مناطق پیرامونی این ابرشهر با پدیده حاشیه نشینی در واحدهای مسکونی غیررسمی رو به رو هستیم، قرار است، طرح تفصیلی پایتخت با هدف گشایش در ساخت و ساز و به عبارتی افزایش درآمدهای شهرداری از محل شهرسازی افزایش یابد، مساله‌ای که به باور گروهی از کارشناسان، بازگشت شهرداری به شهرفروشی است. در این حال، به نظر می‌رسد، پیامد چنین رویکردی، پدیده‌ای جز افزایش خانه‌های خالی شهر تهران نباشد، چه آنکه اگر بدمسکن‌های پیرامونی تهران یا حتی اغلب مستاجران ساکن در شهر تهران توان خرید مسکن داشتند، بخشی از این واحدهای مسکونی به فروش می‌رسید. البته شاید گفته شود که 500 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران از سوی سفته بازان احتکار شده است، از این رو، حتی اگر این واحدها مشتری هم داشته باشند، طرف عرضه، از فروش این واحدها امتناع می‌کند. اما این همه واقعیت نیست. آن طور که هفته گذشته مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک گفته بود، اغلب خانه‌های خالی تهران در مالکیت بانک‌ها و نهادهای دولتی است و به دلیل قیمت‌های بالای کارشناسی شده از سوی دادگستری، به دلیل قیمت‌های فوق نجومی این واحدها کسی توان خرید آنها را ندارد.

    طرح تفصیلی تغییر می‌کند؟

آن‌گونه که سید محمد آقامیری، عضو کمیسیون عمران و حمل و نقل شورای شهر تهران گفته، قرار است طرح تفصیلی پایتخت به نفع افزایش ساخت و ساز تغییر کند و در مناطق پهنه مسکونی (R) تعداد طبقات (تراکم) از سه طبقه فراتر رود. این در حالی است که اساسا طبقات مجاز در این پهنه هم اینک 5 طبقه است. زمزمه تغییر طرح تفصیلی در دو جلسه تقدیم لایحه بودجه 1401 در شورای شهر و همچنین در جلسه تصویب آن در شورای یادشده با اسم رمز «قفل شدن ساخت و ساز» در پایتخت از سوی علیرضا زاکانی، شهرداری تهران مطرح شد. او به صراحت گفت که از سال 92 که طرح یادشده تصویب شده، عملا ما به ساخت و ساز شهر قفل زده‌ایم. این در حالی است که هم اینک، هر گونه ساخت و ساز فراتر از طرح تفصیلی، از منظر قانون، «شهر فروشی» تلقی می‌شود که دارای پیامدهای متعددی برای پایتخت خواهد بود.

    می‌خواهیم ساخت و ساز را به‌صرفه کنیم

آقامیری در گفت‌وگو با ایلنا، درباره بودجه حوزه عمران و حمل و نقل درباره افزایش درآمدهای حوزه شهرسازی اظهار کرد: افزایش درآمد این حوزه مربوط به لوایحی است که در کمیسیون شهرسازی در نظر گرفته شده است. لوایحی مربوط به منطقه ۲۲، لایحه بازبینی طرح تفصیلی در پهنه R (مسکونی) از جمله لوایح پیشنهادی هستند که به ترتیب ارایه می‌شوند و به تدریج گشایشی در بحث ساخت و ساز ایجاد می‌شود. آقامیری در واکنش به اینکه نگرانی از افزایش بی‌رویه صدور پروانه و بازگشت به شهرفروشی وجود دارد، اظهار کرد: بحث فروخته شدن شهر مطرح نیست. می‌خواهیم فضایی را ایجاد کنیم که مردم بتوانند روی ملکی که دارند ساخت و ساز متعارف را انجام دهند. الان در بسیاری از نقاط ساخت و ساز متعارف انجام نمی‌شود، چرا که سه طبقه مجوز داده‌اند که هیچ ارزش افزوده‌ای برای صاحب ملک ندارد. او اضافه کرد: باید سرانه اینها را افزایش دهیم. ضمن اینکه خط آسمان باید از طرف کمیسیون ماده ۵ ابلاغ شود تا ترازی در سطح شهر ایجاد شود. وضعیت تراکم که در پهنه R هم که اصلاح شود برای مردم باعث انگیزه می‌شود که ساخت و ساز را به ویژه در نقاطی که بافت و واحد فرسوده وجود دارد انجام شود.

    مهم‌ترین برنامه دولت در کما

آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، قانون جهش تولید و تامین مسکن (نهضت ملی مسکن) مصوب ۱۷ مردادماه ۱۴۰۰ به عنوان یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت سیزدهم، به اذعان بسیاری از کارشناسان در صورت اجرای مناسب می‌تواند اثرات مثبتی در بازار ایجاد کند. دولت برای ساخت 4 میلیون طی 4 سال واحد برنامه‌ریزی کرده که وزارت راه و شهرسازی، این برنامه را به 2 بخش 2 میلیون واحدی تا سال ۱۴۰۴ تقسیم کرده است.تاکنون به‌طور کلی بیش از ۳.۸ میلیون نفر برای «طرح اقدام ملی» که توسط دولت دوازدهم در حال اجرا بود و «نهضت ملی مسکن» به عنوان طرح دولت سیزدهم ثبت نام کرده‌اند. دولت هر دو پروژه مذکور را در قالب نهضت ملی مسکن با یکدیگر تلفیق کرده است. اما آمار واریز وجه توسط افراد واجد شرایط چندان امیدوارکننده نیست؛ به‌طوری که تا روز ۸ بهمن ماه مجموعا حدود ۲۹۰ هزار نفر برای این واحدها افتتاح حساب و فقط ۱۸۶ هزار نفر معادل یک بیست و یکم ظرفیت پروژه واریز وجه داشتند.از ابتدای ثبت نام نهضت ملی مسکن در ۲۸ مهرماه تا ۱۱ بهمن ماه در شهرهای جدید ۱۲۱۳ نفر افتتاح حساب و ۱۱۱ نفر قسط اول این واحدها به میزان ۴۰ میلیون تومان را واریز کرده‌اند. این در حالی است که قرار است ۶۰۸ هزار واحد در شهرهای جدید ساخته شود و ۶۷۰ هزار نفر ثبت نام کرده‌اند.با توجه به پایین بودن توان متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن، انتظار می‌رفت تمامی بانک‌ها که در کل موظف به پرداخت سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن هستند با این پروژه همراهی کنند اما آنچه عملا تاکنون اتفاق افتاده پرداخت ۹۴۸ میلیارد تومان بوده که آن هم فقط توسط بانک مسکن پرداخت شده و سایر بانک‌ها هیچ عملکردی در این خصوص ارایه نداده‌اند.

    ساخت و ساز نصف شده است

اوایل دهه ۹۰ حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور با محوریت بخش خصوصی تولید می‌شد که سال گذشته به حدود نصف رسید و دقیقا برای ۴۹۰ هزار و ۵۹۷ واحد مسکونی، پروانه صادر شد. اما گفته می‌شود به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، نگاه درآمدی دستگاه‌های خدمات رسان به حوزه ساخت و ساز و طولانی شدن فرآیند صدور پروانه، آمار ساخت و ساز در شهر تهران طی 5 ماهه نخست سال ۱۴۰۰ نسبت به پارسال ۱۸ درصد کاهش یافته و در مقایسه با سال ۱۳۹۰ افت ۸۰ درصدی داشته است. وزارت راه و شهرسازی در ابتدای ثبت نام با فراخوان گسترده خانوارها را برای این پروژه دعوت می‌کرد و گفته می‌شود تاکنون برای ۷۶۰ هزار واحد تامین زمین شده اما به اذعان مسوولان این وزارتخانه ممکن است تمام ۷۶۰ هزار واحد به مرحله اجرا نرسیده باشد و در مراحل مختلف قرار دارد. اما گزارش‌های میدانی و پیام‌هایی که از مخاطبان در سراسر کشور دریافت می‌شود نشان می‌دهد بسیاری از پروژه‌های نهضت ملی مسکن از حد کلنگ زنی فراتر نرفته و اغلب به عملیات اجرایی نرسیده است.از طرف دیگر شاخص دسترسی به مسکن هر سال افزایش پیدا می‌کند و برخی کارشناسان می‌گویند با توجه به فاصله عمیق ایجاد شده بین درآمدها با قیمت مسکن، هم‌اکنون مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در استان تهران به حدود ۶۹ سال رسیده است. اگرچه دولت، مجلس و شهرداری، آستین‌ها را برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن بالا زده‌اند آمار و ارقام می‌گوید با گذشت حدود 7 ماه از آغاز به کار دولت سیزدهم، مهم‌ترین برنامه اقتصادی رییس‌جمهور، یعنی طرح نهضت ملی مسکن آن طور که باید و شاید پیش نرفته است. البته پروژه در بخش‌هایی از کشور توسط بنیاد مسکن و برخی سازندگان بخش خصوصی در حال اجرا است اما خلأ همراهی تمام قد بخش خصوصی که تردیدهایی برای ورود به این طرح دارد کماکان احساس می‌شود.

    تلاش شهرداری برای تسریع  در صدور پروانه

با این حال به تازگی شهرداری تهران اقدام به تشکیل «قرارگاه مسکن شهرداری تهران» کرده که پنجشنبه گذشته جلسه‌ای به ریاست معاون شهرسازی شهرداری تهران، شهرداران مناطق و اعضای مرتبط با این قرارگاه تشکیل و تصمیماتی در این حوزه اتخاذ شد. بنا بر اعلام سیدمهدی هدایت، مدیرعامل سابق شرکت عمران شهر جدید پردیس و شهردار کنونی منطقه ۱۹ تهران شهرداری تهران با تدابیر معاون شهرسازی، شهرداری تهران بر روی موضوع مسکن آسیب‌شناسی کرده است و در این مسیر شورای شهر تهران نیز همراه هستند لذا امیدواریم شاهد اتفاقات خوب در بحث مسکن در شهر تهران باشیم. محوریت بحث‌های جلسه کوتاه کردن زمان اخذ پروانه برای مردم و بخش خصوصی بود.

    ساخت 21 هزار واحد در منطقه 19

هدایت تاکید کرد: استفاده از ظرفیت زمین‌هایی که مربوط به نهادها و بنیادها در شهر تهران است از دیگر محورهای جلسه بود. همچنین بحث شد که بتوانیم تسهیل در صدور پروانه داشته باشیم و با زمین‌ها و اراضی که در مناطق مختلف داریم مثلا منطقه۱۹ اعلام آمادگی کرد از ظرفیت‌های موجود می‌توانیم حدود ۲۱ هزار واحد بسازیم، اقدامات خوبی را در قرارگاه مسکن پیش ببریم. سازمان نوسازی شهرداری تهران نیز اقدامات و تکالیف خوبی را در این حوزه پذیرفته است لذا با این نگاه شهرداری تهران، اقدامات خوبی در حوزه مسکن در شهر تهران روی خواهد داد.بنابراین گزارش، اگر شهرداری همراهی لازم را در مواردی که هدایت به آن اشاره کرده داشته باشد و هم‌افزایی سه گانه‌ای بین دولت، مجلس و شهرداری‌ها ایجاد شود می‌توان بر روی غلتک افتادن طرح نهضت ملی مسکن امیدوار بود.