اجاره‌بها در قله قیمت‌ها
گروه راه و شهرسازی|
در حالی که اجاره بها طی 4 ماهه اخیر رکورد‌های تاریخی تازه‌ای را ثبت کرده است، برخی آمارها حاکی از این است که این رشد جهش گونه اجاره بها در بهمن ماه سال جاری نیز تداوم داشته است، به گونه‌ای که در نیمه اول بهمن ماه ۱۴۰۰ نیز بر اساس آماری که از یک سامانه ملکی به دست آمده قیمت هر متر مربع رهن واحدهای مسکونی شهر تهران ۳.۲ درصد نسبت به نیمه دوم دی ماه افزایش یافته است.
اگر چه از مهر ماه سال گذشته، تورم نقطه‌ای اجاره بها از مرز 30 درصد عبور کرد و به‌طور ملایم مسیری صعودی را در پیش گرفت، اما از ابتدای سال جاری این روند با شیب تندتری پی گرفته شد. به‌طور دقیق‌تر از اردیبهشت سال جاری، همزمان با افت تورم نقطه‌ای قیمت مسکن، رشد اجاره بها شتاب گرفت تا اینکه در مهرماه به اوج خود رسید و یک رکورد تاریخی را ثبت کرد. بر این اساس، متوسط اجاره‌بهای مسکن در مهرماه سال 1400 بیش از ۴۸درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل جهش کرد و همه نرخهای رشد میانگین سالانه طی سه دهه گذشته را پشت سر گذاشت. اما این رکورد شکنی محدود به مهر ماه باقی نماند و در آبان ماه دوباره رکورد تازه‌ای را در تاریخ ثبت کرد و به 52 درصد رسید، در حالی که تورم نقطه‌ای قیمت مسکن در این ماه به یک سوم این رقم نزول کرده بود. تحت چنین شرایطی بود که بانک مرکزی در گزارشی تحت عنوان «تحلیل تحولات اقتصاد کلان و اقدامات بانک مرکزی» دلیل تورم آبان‌ماه 1400 را رشد نرخ اجاره‌بهای مسکن اعلام کرد. در آخرین ماه پاییز اما تورم نقطه‌ای اجاره بها با اندکی افت، در کانال 50 درصد باقی ماند و بازهم باعث شگفتی شد. آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرد، بررسی شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل51.2 و 54.2 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است . این پدیده نوظهور در بازار اجاره در دیماه 1400 نیز با اندکی افت، دوباره تکرار شد، به گونه‌ای که اجاره‌بها در دی ماه سال جاری نسبت به دی ماه سال گذشته ۵۰.۷ درصد رشد کرد و شکاف میان تورم نقطه‌ای قیمت مسکن با تورم نطقه‌ای اجاره‌بها، به بیش از 30 درصد رسید.
ورود به فاز تازه از مهرماه
بررسی‌ها و مشاهدات «تعادل» نشان می‌دهد، وضعیت تورم اجاره‌بها در سال جاری و به ویژه از مهر ماه وارد فاز تاره‌ای شده و همزمان به دلیل افت تورم ماهانه قیمت مسکن، دچار گسل بسیار بزرگی میان این دو شاخص شده است. همانطور که در نمودار دیده می‌شود، چنین شکافی، البته با حجم و مساحت بسیار کمتری در طی فاصله یک ساله میان مرداد 1398 تا مرداد 1399 ایجاد شده بوده است. به این ترتیب، می‌توان گفت که در سال ۱۴۰۰ فشار زیادی به مستاجران ایرانی وارد شده است و بیش از نیمی از مستاجران تورم بالاتر از نرخ میانگین کشور را تجربه کرده‌اند. آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، مستاجران در بهار و تابستان امسال بیشترین تورم اجاره‌بها در پنج سال گذشته را تجربه کرده‌اند. بر اساس جدیدترین گزارش مرکز آمار، تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در تابستان ۱۴۰۰ به ۲۷.۶ درصد رسیده و این شاخص در بهار امسال ۲۸.۸ درصد بوده است که این اعداد بالاترین نرخ تورم سالانه اجاره‌بها از سال ۹۵ تاکنون است.
علل رشد تورم اجاره‌بها
به گزارش «تعادل»، بی‌گمان مهم‌ترین عامل در رشد جهش وار اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر را باید در فضای ناپایدار و متشنج اقتصاد کلان سراغ گرفت، جایی که از ناحیه رشد پایه پولی، حجم نقدینگی و تورم دچار عفونت شده و این عفونت را به قیمت کالاها و خدمات نیز سرایت داده است. همانطور که می‌دانیم، بیش از 80 درصد از موجران ایرانی، اشخاص حقیقی هستند و دریافت اجاره ملک به نوعی کمک هزینه تامین معیشت آنها به شمار می‌رود و از همین رو است که یکی از عوامل کلیدی اما پنهان در تعیین نرخ اجاره‌بها حتی از سال‌های گذشته، میزان نیاز موجر به نقدینگی ماهانه بوده و هست. از این رو، طبیعی است که با رشد مخارج زندگی، موجران نیز به فکر افزایش اجاره‌بها بر می‌آیند. در عین حال، سایر عوامل همچون رشد شدید قیمت مسکن طی سال‌های گذشته، کمبود فایل‌های اجاره متناسب با حقوق و دستمزد مستاجران، و مداخله دستوری دولت در تعیین سقف رشد سالانه اجاره‌بها در دو سال اخیر را نباید از نظر دور داشت.
مقایسه کرایه خانه با نیمه اول سال
در شرایطی که معمولا بازار اجاره در نیمه دوم سال افت می‌کند، بررسی‌ها از رشد محسوس اجاره‌بها نسبت به نیمه اول امسال حکایت دارد؛ این در حالی است که دی ماه امسال تورم سالانه اجاره ۳۰ درصد بالاتر از تورم خرید و فروش مسکن بود.
به گزارش ایسنا، بازار اجاره مسکن در سال جاری مسیری متفاوت از بازار خرید و فروش در پیش گرفت؛ به‌طوری که نرخ رشد آن در شهر تهران ۳۰ درصد بالاتر از نرخ افزایش سالانه قیمت مسکن بوده است. دی ماه ۱۴۰۰ متوسط رشد سالانه اجاره‌بها در تهران ۵۰.۷ درصد و در کل کشور ۵۴ درصد بود؛ در حالی که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران ۲۰.۳ درصد بود که نشان می‌دهد اجاره‌بها ۳۰.۴ درصد از تورم مسکن پیشی گرفته است.
دلایل مختلفی درخصوص رشد سنگین اجاره‌بها عنوان می‌شود که از جمله آن می‌توان به تورم بالای ۴۰ درصد و جهش قیمت مسکن اشاره کرد اما مهم‌ترین عامل می‌تواند جبران عقب ماندگی بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن باشد. در سال جاری که تورم بازار مسکن در بخش خرید و فروش به‌طور محسوسی کاهش یافته و از ۹۹ درصد در سال قبل به حدود ۲۰ درصد رسیده، فضا به نوعی برای انتقال تورم به بازار اجاره فراهم شد.
با اینکه میانگین رشد قیمت ها در بازار اجاره شهر تهران بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی ۵۰.۷ درصد اعلام شده، گزارش‌های میدانی گویای آن است که در مواردی مستاجران با افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره‌بها مواجه شده‌اند. کرایه خانه حتی در نیمه دوم نسبت به نیمه اول سال جاری با افزایش مواجه شده است؛ در حالی که سال‌های قبل معمولا با ورود به شش ماهه دوم و پایان فصل جابه‌جایی، کرایه خانه با افت مواجه می‌شد.
رشد اجاره‌بها در نیمه اول بهمن
در نیمه اول بهمن ماه ۱۴۰۰ نیز بر اساس آماری که از یک سامانه ملکی به دست آمده قیمت هر متر مربع رهن واحدهای مسکونی شهر تهران ۳.۲ درصد نسبت به نیمه دوم دی ماه افزایش یافته است. تعداد آگهی‌های اجاره نیز ۱.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این گزارش نرخ های اجاره مسکن شهر تهران در نیمه اول را با نرخهای فعلی مقایسه کرده‌ایم. به دنبال ارایه گزارش مرکز آمار که مشخص کرد اجاره مسکن در کل کشور رتبه سوم تورم ماهیانه کالاها و خدمات را در دیماه ۱۴۰۰ به خود اختصاص داده، دولت تدوین بسته‌ای برای حمایت از اجاره‌نشینان را در دستور کار قرار داد و مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی دولت با هدف کنترل رشد اجاره‌بها سیاستی را در این زمینه تدوین کند.
سرنوشت تعیین سقف برای اجاره‌بها چه شد؟
پیش از آن هم دولت دوازدهم در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ راهکارهایی را به منظور کنترل بازار اجاره در پیش گرفت؛ از جمله این برنامه‌ها می‌توان به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها تا سقف ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در دیگر کلان‌شهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرهای کشور و همچنین پرداخت تسهیلات کمک ودیعه تا سقف ۷۰ میلیون تومان اشاره کرد؛ سیاست‌هایی که آمار، بی‌تاثیری آن را به اثبات می‌رساند. بنا بر اعلام بانک مرکزی در آذرماه امسال نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در کل کشور ۵۴ درصد و در شهر تهران ۵۱ درصد بوده است. از آذر تا دیماه نیز طبق گزارش مرکز آمار، اجاره‌بها ۴.۶ درصد افزایش یافته که پس از دخانیات و غلات، بازار اجاره رتبه سوم تورم ماهیانه را به خود اختصاص داد. از سوی دیگر برخی گزارش‌های غیررسمی حاکی از آن است که تعداد مستاجران در شهر تهران که تا سال ۱۳۹۸ به میزان ۴۲ درصد بوده است به بالای ۵۰ درصد رسیده و در واقع تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.
