اختلاف 20 میلیونی قیمت‌های «معاملاتی» و «پیشنهادی»
گروه راه و شهرسازی|
در شرایطی که شمارش معکوس برای امضای توافق هسته‌ای میان ایران و کشورهای عضو گروه 1+4 آغاز شده است، مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک از کاهش نیم درصدی متوسط قیمت مسکن طی دو هفته اخیر خبر داده است. از آنجا که اتحادیه مشاوران املاک به واسطه سامانه‌هایی که در اختیار دارد، به‌طور روزانه می‌تواند تحولات بازار مسکن را رصد کند و اظهارات خسروی از این جهت دارای پشتوانه آماری و معتبر به شمار می‌رود. تحولات بازارهای موازی نیز طی هفته‌های اخیر، گویای تعدیل قیمت‌ها در پی افت دو کانالی نرخ ارز به کانال 26 هزار تومان است. نرخ ارز در اقتصاد ایران همواره شاخص «انتظارات تورمی» را نمایندگی کرده و می‌کند به این معنی که افزایش نرخ ارز به معنی انتظار صعود نرخ تورم و کاهش آن به معنی انتظار افول نرخ تورم در آینده است. در چنین شرایطی است که از ابتدای سال جاری، اگر چه نرخ اسمی قیمت مسکن از حدود 30 میلیون تومان در هر متر مربع به بالای 32 میلیون تومان رسیده اما از آنجا که رشد قیمت مسکن طی حدود 11 ماه گذشته، کمتر از نرخ رشد شاخص قیمت‌ها (تورم) بوده است، قیمت «واقعی» مسکن دچار افت شده است. با توجه به اینکه در صورت دستیابی ایران به توافق هسته‌ای در کوتاه‌مدت، تحت تاثیر هیجانات روانی ناشی از این توافق، بازارها روزهای آرامی را سپری خواهند کرد، انتظار می‌رود، قیمت مسکن نیز دست کم در نیمه اول سال آینده، دستخوش رشدی کمتر از نرخ تورم شود و به این ترتیب، بخش دیگری از حباب قیمتی مسکن که طی 4 سال اخیر ایجاد شده، تخلیه شود. اما همانطور که خسروی تاکید کرده است، هر گونه ریزش قیمتی در بازار سال آتی مسکن بعید است. در این حال، نباید از نظر دور داشت که برخلاف حذف ریسک سیستماتیک سیاست خارجی طی روزهای آتی، همچنان ریسک سیستماتیک سیاست‌گذاری‌های اشتباه وجود دارد و بارزترین آن، تداوم فعالیت پرشتاب موتور خلق نقدینگی و افزایش پایه پولی در کشور است. از این رو، در صورتی که طی ماه‌های آینده، سیاست‌ها و ساختارهای تورم زا اصلاح نشوند، نباید بهبود اقتصاد به‌طور عام و بهبود وضعیت مسکن به‌طور خاص را در میان مدت و طولانی مدت به انتظار نشست.
مصایب نرخ‌های دلبخواه در بازار مسکن
مصطفی‌قلی خسروی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: متوسط قیمت مسکن در تهران طبق آمار رسمی حدودا متری ۳۲ میلیون تومان است اما میانگین قیمت های پیشنهادی در سایت های فروش بیش از ۵۰ میلیون تومان است. این یعنی هر کس هر قیمتی دلش می‌خواهد برای خانه خود تعیین می‌کند و مدیران این سامانه‌ها هیچ نظارتی بر آن ندارند. بارها اعلام کردیم، نرخ‌های دلبخواه باعث ایجاد تنش در بازار مسکن می‌شود اما کماکان شاهد قیمت‌های کاذب در سامانه‌های ملکی هستیم.
کاهش قیمت مسکن
وی افزود: خوشبختانه در ماه‌های اخیر بازار مسکن به ثبات رسیده است. مقدار زیادی از این آرامش مرهون تلاش دولت سیزدهم در طرح نهضت ملی مسکن و اخبار امیدوارکننده از مذاکرات هسته‌ای است. با کاهش قیمت دلار؛ قیمت طلا، خودرو و مسکن نیز پایین آمد و بررسی‌های ما از کاهش حدود نیم درصدی قیمت خانه در تهران طی دو هفته گذشته حکایت دارد. رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه آرامش فعلی بازار مسکن باید با همدلی مردم و مسوولان حفظ شود گفت: معمولا سه گروه شامل افراد غیرکارشناس، مراکز آماری و سامانه‌های فروش ملک باعث ایجاد تنش در بازار املاک می‌شوند. تقاضای ما این است که افراد غیرکارشناس از انجام مصاحبه‌های تنش‌زا در رسانه‌ها خودداری کنند. سامانه‌های فروش نیز بعضا فقط به ضریب نفوذ و منافع خودشان فکر می‌کنند و برایشان اهمیت ندارد که با اعلام نرخ‌های نجومی چه بلایی بر سر بازار می‌آید.
کاهش ضریب امنیت معاملات اینترنتی
خسروی تاکید کرد: ما یکی از سامانه‌های پرمخاطب فروش ملک را تحریم کردیم. حدود ۵۰ نفر به دلایل مختلف از این سایت شکایت کردند. مثلا عنوان می‌شود که سامانه مورد نظر با دور زدن مشاوران املاک اقدام به عقد قرارداد می‌کند که ضریب امنیت را به‌شدت کاهش می‌دهد. البته این سایت تکذیب کرد اما به هر حال این شکایات به ما واصل شده است. بنای ما بر تعامل بود و اعلام کردیم، بیایند مذاکره کنند که نیامدند. اما آنچه باعث دلخوری مردم از این سامانه‌ها می‌شود اعلام قیمت‌های پرت است که به افزایش قیمت مسکن می‌انجامد. وی گفت: برخی سایت‌ها باعث ایجاد رقابت کاذب در بازار مسکن شده‌اند. فرد وارد موبایلش می‌شود و می‌بیند همسایه او قیمت خانه‌اش را متری ۴۰ میلیون تومان گذاشته، او هم متری ۴۵ میلیون تومان تعیین می‌کند. شخص سوم در کوچه بغلی متری ۵۰ میلیون تومان می‌گذارد و این روند افزایشی ادامه می‌یابد. این موضوع باید ساماندهی شود.
ریزش شدید قیمت‌ها بعید است
رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به اینکه چقدر می‌توان به ریزش قیمت مسکن امیدوار بود، تصریح کرد: همانطور که بعد از جهش قیمت‌ها انتظار افزایش مجدد وجود ندارد، طبیعتا انتظار ریزش شدید هم غیرمنطقی است. همین که بازار مسکن به ثبات رسیده اتفاق خوبی است که می‌تواند در آینده به افزایش قدرت خرید متقاضیان منجر شود. با طرح نهضت ملی مسکن بسیار امیدواریم که عرضه و تقاضا به تعادل برسد و نرخ‌ها منطقی شود. خسروی با بیان اینکه قیمت واحدهای نهضت ملی مسکن، تناسب چندانی با توان مردم ندارد گفت: دولت باید منابع بیشتری به این پروژه اختصاص دهد و بانک‌ها به تعهد قانونی خود مبنی بر اختصاص سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان به این طرح عمل کنند. الان هر از گاهی ۴۰ میلیون تومان از متقاضیان مطالبه می‌شود. اگر مردم چنین پول‌هایی داشتند که اصلا نیاز نبود در این طرح ورود پیدا کنند.
وی اظهار کرد: در عین حال من به پشتکار آقای رییسی ایمان دارم و مطمئن هستم اگر قول داده شده دولت سالانه یک میلیون مسکن بسازد، این وعده را عملیاتی خواهد کرد. آشنایی بنده با آقای رییسی به سال‌ها قبل برمی‌گردد و می‌دانم که در همه سطوح بخش مسکن از کد رهگیری گرفته تا ساماندهی بازار و افزایش ساخت و ساز، دغدغه و برنامه دارد.
تردید در تحقق وعده دولت
اگر چه خسروی نسبت به ساخت سالی یک میلیون مسکن امیدوار است، اما پیش بینی‌های کارشناسی و همچنین علایم متعددی وجود دارد که تحقق این وعده را با تردید مواجه می‌کند. یکی از مهم‌ترین مسائل و نهاده‌های تولید مسکن دولتی، «زمین» بوده و هست. مساله‌ای که قرار بود در دو ماهه اول اجرای قانونی جهش تولید و تامین مسکن حل و فصل شود اما تاکنون این مساله حل نشده است.
در این حال، فردین شاکری، عضو هیات‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن از رفع مشکلات تامین زمین برای احداث مسکن ملی (پروژه قبلی دولت نه پروژه جدید ساخت سالی یک میلیون مسکن) در برخی شهرها خبر داد و گفت: شناسایی اراضی دولتی در تصدی سایر ادارات، تغییر کاربری، افزایش تراکم یا الحاق به محدوده از طریق مجاری قانونی از راهبردهای تامین اراضی کسری است. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، شاکری درباره تخصیص نیافتن زمین به برخی پروژه‌های نهضت ملی مسکن با وجود واریز هزینه اولیه گفت: به دلیل رعایت نشدن سهمیه اعلامی سازمان در ثبت‌نام متقاضیانی که به صورت پیامکی انجام شده است، برنامه تامین زمین سازمان ملی زمین و مسکن به تعداد ۳۶۸ هزار و ۲۹۸ واحد مسکونی تعیین شده بود که در این خصوص برای ۴۳۱ هزار و ۸۹۴ واحد مسکونی، زمین تامین شد. با این حال زمین در برخی شهرها از جمله سنندج، همدان و برخی شهرهای دیگر با وجود واریز وجه میسر نشده است.
وی افزود: به منظور تامین اراضی کسری در شهرهای سنندج و همدان و برخی شهرهای دیگر اداره‌های کل استان به راهبری واحد املاک و حقوقی سازمان اقدام و گزینه‌های متعددی را بررسی کرده و مجموعه راهبردهایی را اجرایی کرد. از جمله آنها می‌توان به شناسایی اراضی دولتی در تصدی سایر ادارات، تغییر کاربری، افزایش تراکم یا الحاق به محدوده از طریق مجاری قانونی اشاره کرد.
عضو هیات‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن خاطرنشان کرد: با اقدام‌های انجام شده تعداد کسری زمین نسبت به واریز وجه که در اواخر سال ۱۳۹۹ به میزان ۱۶ هزار و ۹۷۲ واحد بوده در تاریخ ۱۳ اردیبهشت امسال به تعداد ۱۱ هزار و ۳۰۹ واحد کاهش یافت. با این حال در مدت زمان اعلام شده به واریز وجه شده‌های شهرها نیز اضافه شد و واریز وجه روند افزایشی داشت. شاکری ادامه داد: از سال گذشته تاکنون با برگزاری جلسه‌های متعدد با کارگزاران و اداره‌های کل راه و شهرسازی پیگیری مجدانه‌ای برای تامین کسری زمین انجام شد و در حال حاضر تعداد کسری زمین نسبت به واریزکنندگان وجه به میزان ۹ هزار و ۵۴۲ واحد رسیده است. به گفته وی، عمده کسری اراضی در استان کردستان به تعداد ۴ هزار و ۴۳۷ واحد و استان همدان به تعداد ۴ هزار و ۳۵ واحد است که واحد املاک و حقوقی سازمان ملی زمین و مسکن پیگیر رفع مشکلات تامین زمین در شهرهای ذکر شده است که گزارش کسری اراضی و تامین آن هفتگی به روز رسانی می‌شود.
