علل جهش قیمت مسکن در اسفند 1400

گروه راه و شهرسازی|بازار شب عید مسکن تهران، بر اساس تازه‌ترین گزارش آماری بانک مرکزی از تحولات بازار ملک پایتخت، از سویی دچار تورم 6.2 درصدی قیمت مسکن شد و از سوی دیگر، حدود 20 درصد گستره معاملاتی آن نسبت به بهمن ماه کوچک‌تر شد. از آنجا که افزایش غیرمنتظره و جهش وار قیمت مسکن در اسفند سال گذشته ناشی از افزایش تقاضا نبود، بلکه بر عکس، منجر به افت تقاضا و معاملات شد، روزنامه «تعادل» در گزارش تحلیلی خود از تحولات آماری بازار مسکن تهران، علت جهش قیمت مسکن را در خارج از این بازار و حتی در خارج از مناسبات اقتصادی داخل کشور جست‌وجو کرد و به ریسک‌های «غیراقتصادی» مرتبط با مذاکرات هسته‌ای و اثر جنگ روسیه روی کند شدن یا توقف این مذاکرات رسید. مساله‌ای که منجر به رشد مقطعی انتظارات تورمی در اسفند شد و بازارهای موازی را نیز دستخوش نوسان کرد به گونه‌ای که هریک از بازارهای دلار، سکه، و بازار سهام در آخرین ماه سال گذشته، به ترتیب 3.23 درصد، 4.24درصد و 4.9 درصد رشد قیمت را تجربه کردند. 

در عین حال، سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن گفت: علت افزایش قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه تقاضای انباشته‌ای بود که به قصد ارزانی یک سال منتظر مانده بود و با توجه به احتمال تورم ۳۰ درصدی کالاها و خدمات، کسانی که خرید کردند برنده شدند. به گزارش «تعادل»، این استدلال با توجه به افت معاملات ملک در آخرین ماه از سال گذشته نمی‌تواند تفسیر دقیقی از تحولات بازار اسفند ملک به دست دهد. آسویار اما در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مردم از آن‌جا که دیدند برجام فعلا به نتیجه نرسیده و قیمت دلار کاهش چشمگیری نیافته، مقداری نگران شدند و برای مصون ماندن از تورم احتمالی سال بعد اقدام به خرید مسکن کردند. اصلی‌ترین دلیل رشد ۶ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه، انجام خریدهایی بود که طی یک سال به امید ارزانی جمع شده بود. وی افزود: انتظارات تورمی همواره در اقتصاد ایران وجود دارد که اواخر سال بروز پیدا می‌کند. تصور عمومی این بود که در سال ۱۴۰۱ قیمت کالاها و خدمات حدود ۳۰ درصد به‌طور میانگین افزایش می‌یابد. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رشد تا ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته تاکید کرد: کسانی که در اواخر سال گذشته اقدام به خرید مسکن کردند به نظر من برنده شدند؛ چرا که قیمت تمام شده ساخت در سال جاری افزایش می‌یابد.

آسویار بیان کرد: قیمت مصالح ساختمانی ۵۰ درصد و عوارض شهرداری ۴۰ درصد افزایش یافته است. زمین شهری قابل ساخت نیز وجود ندارد. بنابراین قیمت زمین بالا می‌رود. نرخ دستمزد هم در ظاهر ۵۷ درصد رشد داشته اما عملا وقتی وارد نیروی کار می‌شود به ۷۰ تا ۱۰۰ درصد می‌رسد؛ زیرا سازنده‌ای که به‌طور مثال ۱۰۰ نفر پرسنل در پروژه خود دارد در مواقع بیکاری و بارندگی باید دستمزد بدهد. وی در تشریح وضعیت بازار ساخت و ساز در اواخر سال گذشته گفت: از نیمه دوم اسفندماه، دلالان آهن، کاشی، ‌سرامیک و به‌طور کلی مصالح ساختمانی از فروش خودداری می‌کردند؛ زیرا اگر می‌فروختند باید در اردیبهشت با قیمت‌های بالاتری همان کالاها را می‌خریدند. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: با فروکش کردن هیجانات، مردم مقداری نسبت به اتفاقات مثبت در اقتصاد ناامید شده‌اند. البته شخصا به انجام کارهای مهم در این دولت اعتماد دارم و معتقدم این نیروهایی که صورت جهادی در وزارت راه و شهرسازی حضور یافته‌اند توانایی افزایش ساخت و ساز را دارند.

سیگنال افزایشی گزارش بانک مرکزی

از سوی دیگر، خشایار باقرپور، کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که انتشار گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از متوسط قیمت مسکن در تهران، به بروز تورم انتظاری و افزایش احتمالی قیمت مسکن در ماه‌های آتی دامن می‌زند. باقرپور در گفت‌وگو با مهر درباره تحلیل گزارش بانک مرکزی اظهار کرد: افزایش ۶.۲ درصدی در اسفند سال گذشته ظرف ۱۸ ماه گذشته بی‌سابقه بوده و طی یک سال و نیم گذشته ما در هیچ ماهی افزایش قیمت ۶.۲ درصدی را تجربه نکرده بودیم. وی افزود: اگر بخواهیم عوامل موثر بر این افزایش قیمت در اسفند سال گذشته را شناسایی کنیم باید بگوییم این همان فنر فشرده شده قیمت‌ها در بهمن‌ماه است که دیدیم افزایش قیمت به زیر نیم درصد رسید. برخی کارشناسان اعلام کردند تورم بازار مسکن مهار شده و قیمت به سمت کاهشی حرکت کرده است. درحالی که در اسفند خیلی زود این فنر آزاد و به رشد بالای ۶ درصد قیمت‌ها انجامید که اصلی‌ترین دلیل آن هم تورم حاکم بر فضای تولید مسکن است. کارشناس صنعت ساختمان یادآور شد: نکته مهم بعدی کاهش تعداد معاملات است، یعنی در اصل همان رکود تورمی که انتظار داشتیم در اسفندماه مجدداً نمود پیدا کرد و نسبت به ماه قبل ۲۰ درصد تعداد معاملات کمتر شده است. وقتی بازار در اسفند ماه چنین افزایش قیمتی را تجربه می‌کند ولو اینکه این افزایش قیمت مربوط به چند منطقه خاص در تهران باشد، قطعاً طی چند ماه آینده به دلیل افزایش انتظارات تورمی، شاهد افزایش تعداد معاملات خواهیم بود. چراکه خریدارانی که منتظر کاهش قیمت بودند با  گزارش اخیر بانک مرکزی این سیگنال را دریافت کردند که قیمت مسکن رو به افزایش است بنابراین با هر بودجه‌ای به سمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد.

    کمبود مسکن نوساز و تورم انتظاری

وی با بیان اینکه برداشت جامعه از گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از بازار مسکن، صرفاً به ارقام و آمارهای نشانگر افزایش میانگین قیمت در تهران توجه می‌کنند، گفت: اگرچه این افزایش متوسط ماهانه قیمت مسکن به‌واسطه چند منطقه خاص مانند مناطق ۱، ۳ یا ۵ ایجاد شده، اما مردم تنها همین عدد رشد قیمت یا متوسط کل تهران (۳۵ میلیون تومان در هر متر) را می‌بینند و این گزارش‌ها تنها اثری که دارد ایجاد تورم انتظاری و افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده است؛ از آنجایی هم که پروژه ساخت و ساز در پایتخت وجود ندارد و کمبود مسکن نوساز مصرفی داریم، ممکن است سرمایه‌ها (عمدتاً سرمایه‌های خرد) به سمت وعده‌ها و تبلیغات پیش‌خرید مسکن و از دست دادن سرمایه‌هایشان در بسیاری از پروژه‌های واهی و غیر واقعی که با مبالغ کم اقدام به تبلیغات پیش‌فروش می‌کنند، است.