آدرس محله‌های گران و ارزان پایتخت

گروه راه و شهرسازی|

بنا بر برخی آمارهای غیررسمی، روند رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ کند شد به گونه‌ای که در سال 1400 نسبت به سال قبل از آن، از 94 درصد به ۱۶ درصد رسید. افت قیمت ملک در پایتخت، در آمارهای رسمی از معاملات خرید و فروش مسکن نیز حدود 23 تا 33 درصد بازتاب داشته است.  به گزارش «تعادل»، تورم 12 ماهه ملک در پایان سال 1399 از سوی مرکز آمار 79 درصد اعلام شده است که در قیاس با تورم 33 درصدی سال 1400 حدود 46 درصد دچار افت شده است. همچنین این شاخص در پایان سال 1399، حدود 80 درصد از سوی بانک مرکزی اعلام شده است که با تورم 22.19 درصدی محاسبه شده برای سال 1400، حدود 68 درصد دچار کاهش شده است.

در این حال، برخی آمارهای غیررسمی از شهر تهران نشان می‌دهد، سال ۱۴۰۰ محله‌های مرادآباد در منطقه ۵، باغ فردوس، زعفرانیه، حصار بوعلی و تجریش در منطقه یک بیشترین میزان رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن را به خود اختصاص داده‌اند و در مقابل پنج محله که چهار تای آن در منطقه ۲۲ واقع شده‌اند کمترین میزان افزایش قیمت را داشتند.  روند تغییرات قیمت سالانه مسکن برای ۳۲۰ محله شهر تهران که از اطلاعات غیررسمی استخراج شده حاکی از آن است محله مرادآباد در منطقه ۵ با افزایش ۴۲ درصد، بیشترین میزان رشد قیمت مسکن در آگهی‌های ملکی را در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده و پس از آن باغ فردوس با ۳۱.۴ درصد، زعفرانیه با ۳۰ درصد، حصار بوعلی با ۲۹.۶ درصد و تجریش با ۲۹ درصد قرار دارند. تمامی چهار محله مذکور در منطقه یک هستند. به گزارش ایسنا، کمترین رشد پیشنهادی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال قبل از آن هم به ترتیب مربوط به محله هرندی در منطقه ۱۲ با ۱۸ درصد، شهید باقری در منطقه ۲۲ با ۱۸.۶ درصد، شریف در منطقه ۲۲ با ۱۹.۱ درصد، آبشار در منطقه ۲۲ با ۱۹.۱ درصد و دریاچه چیتگر در منطقه ۲۲ با ۱۹.۳ درصد تعلق داشته است. بر اساس اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید، روند رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ کند شد و از ۹۴ درصد در پایان سال قبل از آن به ۱۶ درصد رسید. در این بین نرخ‌های پیشنهادی نیز افت کرد. البته داده‌های میان‌مدت گویای آن است که کاهش سرعت رشد در همه‌ محله‌ها و مناطق شهر تهران یکسان نبوده است. به‌طور مثال، از آذرماه ۱۳۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰ میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه ۱۰، ۳ و ۲۲ بالغ بر ۶۰۵ درصد بوده در حالی که طی بازه زمانی مذکور این رقم برای منطقه ۱۲ به میزان ۴۷۲ درصد بوده که کمترین رشد را در بین مناطق شهر تهران به خود اختصاص داده است.

   گران‌قیمت‌ترین محله‌ سال ۱۴۰۰

در سالی که سپری شد محله زعفرانیه با رقمی معادل ۷۶.۱ میلیون تومان در هر متر مربع گران‌قیمت‌ترین محله در فروردین‌ماه بود که این پیشتاز بودن در ماه‌های بعد نیز حفظ شد و در اسفندماه به متری ۹۸.۹ میلیون تومان رسید. به همین منظور در سال ۱۴۰۰ محله زعفرانیه گران‌قیمت‌ترین محله برآورد شده است. پس از زعفرانیه محله باغ فردوس، محمودیه، حصار بوعلی و در نهایت ولنجک در جرگه گران‌قیمت‌ترین محله‌های تهران قرار گرفته‌اند.

    ارزان‌قیمت‌ترین محله سال ۱۴۰۰

اما در سال گذشته در فروردین‌ماه محله خاورشهر در منطقه ۱۵ شهرداری تهران با رقمی معادل ۱۰.۱ میلیون تومان در هر متر مربع ارزان‌قیمت‌ترین محله محسوب شد که این رقم در اسفندماه به متری ۱۲.۵ میلیون تومان رسید. در کنار محله خاور شهر محله یافت‌آباد جنوبی، تقی‌آباد، قیام دشت وعلایین نیز در جرگه ارزان‌قیمت‌ترین محله‌های تهران در سالی که گذشت قرار گرفتند.

    منطقه پیشتاز در میانگین قیمت

با توجه به افزایش قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی در کلان‌شهر تهران در سالی که سپری شد در مناطق مختلف کلان‌شهر تهران تنوع قیمتی بسیاری دیده شد اما این تنوع قیمت به‌گونه‌ای بود که بازهم همچون سال‌های گذشته منطقه ۱ در رأس گران‌قیمت‌ترین مناطق شهر تهران قرار گرفت.

در این منطقه که گران قیمت‌ترین واحدهای مسکونی قراردارند قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اسفند ماه به اوج خود رسید و شاهد میانگین ۸۶.۵ میلیون تومان در آگهی‌ها بود. اما منطقه ۱۸ در اسفندماه با میانگین ۱۸.۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع، ارزان‌ترین منطقه تهران در آگهی‌ها بود.

با بررسی آگهی‌های ثبت شده بر مبنای قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ازابتدای سال ۱۴۰۰ تا به امروز به‌خوبی مشهود است که قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی همچنان سیر صعودی را طی می‌کند.

   آمارهای رسمی چه می‌گویند؟

بر پایه آمارها و داده‌های بانک مرکزی در سال ۱۴۰۰ بیشترین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ماه‌های آذر و دی به میزان ۹.۸ هزار واحد مسکونی بوده و این در حالی است که در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ هر ماهه بالاترین میزان معاملات را به خود اختصاص داد. به‌طوری که فروردین‌ماه ۲۹۶، اردیبهشت ۶۰۱، خرداد ۷۰۸، تیر ۷۳۱، مرداد ۸۸۸، شهریور ۱۱۰۹، مهر ۷۹۳، آبان، ۱۰۱۱، آذر ۱۴۰۰، دی ۱۴۵۴، بهمن‌ماه ۱۲۶۲ و اسفندماه ۹۷۴ فقره معامله در منطقه ۵ به ثبت رسیده است. اما کمترین تعداد معاملات در این ۱۲ ماه نیز مربوط به منطقه ۱۹ شهرداری تهران در فروردین‌ماه به میزان ۱۵ فقره بوده است که در ماه‌های اردیبهشت نیز ۵۱، خرداد ۴۴، تیر ۴۴، مرداد ۴۱، شهریور ۵۲، مهر ۳۷، آبان ۵۶، آذر ۹۷، دی ۹۳، بهمن‌ماه ۶۴ و اسفند ماه ۵۴ فقره قرارداد منعقد شده است در سالی که سپری شد، میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیر بنای واحدهای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به ۳۵.۱ میلیون تومان در اسفند ماه رسید که این میزان سیر صعودی قیمت‌ها را با سرعتی کند نشان داده است. از سوی دیگر اگر نیم‌نگاهی به بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده در بین مناطق ۲۲ گانه کلان‌شهر تهران در سال ۱۴۰۰ داشته باشیم بالاترین قیمت‌ها را در اسفندماه و در منطقه یک شهرداری تهران به عنوان لوکس‌ترین و مرفه‌نشین‌ترین منطقه به میزان ۷۷.۴ میلیون تومان خواهیم دید و کمترین متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی را در اردیبهشت‌ماه و منطقه ۱۸ شهرداری تهران به میزان ۱۱.۹ میلیون تومان مشاهده خواهیم کرد.

بررسی داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، از نظر سن بنا بیشترین معاملات سال گذشته شهر تهران در واحدهای کمتر از پنج سال انجام شده است. سهم واحدهای کمتر از پنج سال ساخت در خردادماه ۳۵.۸ درصد از کل معاملات بوده و پس از آن اردیبهشت‌ماه با ۳۵.۷ درصد درصد و فروردین‌ماه با ۳۵.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

سال ۱۴۰۰ بیشترین حجم معاملات به لحاظ سطح زیربنای واحدهای مسکونی به واحدهای مسکونی با متراژ زیر ۸۰ متر اختصاص‌یافته است. بر پایه آمارها و داده‌های بانک مرکزی واحدهای مسکونی کمتر از ۸۰ مترمربع زیربنا در آبان‌ماه بیشترین میزان معاملات را به خود اختصاص داده این در حالی است که پس از این ماه، دی با ۵۸.۵ درصد و آذرماه با ۵۸ درصد در رتبه‌های بعدی بیشترین معاملات برای واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر را داشته‌اند.

از طرف دیگر در سال گذشته وضعیت اجاره مسکن آن‌چنان تعریفی نداشته است؛ زیرا بر پایه آمارها و داده‌های منتشر شده هر ماه شاخص کرایه مسکن استیجاری نیز در سال ۱۴۰۰ با افزایش مواجه بوده؛ به شکلی که در شهر تهران میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال ۱۳۹۹ از ۳۲.۳ درصد در فروردین‌ماه به ۵۱.۶ درصد در آبان‌ماه رسیده و در اسفندماه این شاخص ۴۶ درصد بوده است. در واقع روند افزایش قیمت اجاره مسکن در کلان‌شهر تهران از آبان ماه به بعد کندتر از قبل شده است. امید می‌رود با ادامه روند کاهشی در سال ۱۴۰۱ وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن اجاره‌ای ادامه یابد.

اما در کل مناطق شهری کشور نیز وضعیت شاخص‌های مسکن استیجاری به‌گونه‌ای بوده که در آبان‌ماه در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته بیشترین میزان رشد به میزان ۵۴.۹ درصد مشاهده شده و کمترین میزان رشد نیز در فروردین‌ماه با ۳۶ درصد افزایش بوده است. از فروردین‌ماه تا آبان‌ماه شاخص مسکن استیجاری صعودی بوده و در آذر تا اسفندماه نیز روند کاهشی مشاهده شده است.

    وقتی تبلیغات جواب نمی‌دهد

بر پایه داده‌های مذکور، آگهی‌های ملک در سال ۱۴۰۰ به‌گونه‌ای بوده که در کل کلان‌شهر تهران در بهمن‌ماه بیشترین آگهی فروش به ثبت رسید. از بین مناطق تهران نیز، بیشترین میزان آگهی‌های خرید و فروش مربوط به منطقه ۱ و کمترین آن به منطقه ۲۰ تعلق داشته است. اما در کنار شرایطی که برای خریدوفروش آپارتمان در سال ۱۴۰۰ وجود داشت بسیاری از شهروندان که به دلیل افزایش قیمت‌ها قادر به خریداری واحد مسکونی موردنیاز خود و خانواده نبودند نیز به جرگه متقاضیان اجاره آپارتمان در تهران پیوستند به شکلی که بر اساس آگهی‌های اجاره بیشترین میزان آگهی‌های اجاره ثبت شده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران مربوط به خردادماه و کمترین آگهی به اسفند ماه اختصاص‌یافته است.