ضرورت بهبود برنامه بانک‌ها برای افزایش سهم اندک مسکن از تسهیلات

گروه بانک و بیمه |

 سهم بخش ساختمان و مسکن و خرید مسکن از کل تسهیلات بانک‌ها در سال 1400 حدود 6 درصد بوده و از حدود 3 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانک‌ها به بخش‌های اقتصادی تنها 195 همت به بخش مسکن و ساختمان و خرید مسکن اختصاص یافته است. دلیل این امر از یک‌سو رکود بخش ساختمان و مسکن بوده و از سوی دیگر، قوانین سخت‌گیرانه در مورد ضامن، قدرت خرید پایین مردم، قیمت بالای اوراق تسهیلات مسکن، نبود ضامن کافی با حقوق بالای 9 میلیون تومان و سایر مشکلات و محدودیت‌هایی است که عملا دریافت تسهیلات خرید مسکن را نیز با مشکل مواجه کرده است و با وجود در رهن بودن ملک موقع دریافت تسهیلات، بانک‌ها بازهم درخواست معرفی ضامن با حقوق بالای 9 میلیون تومان دارند.  براین اساس لازم است که رویکرد دولت، بانک مرکزی و بانک‌ها درجهت بهبود سهم مسکن از تسهیلات، رشد تسهیلات دهی بخش مسکن و کمک به قدرت خرید مردم تغییر کند. از سوی دیگر، باید توجه داشت که مطالبات معوق بانک‌ها در بخش مسکن کمترین میزان را داشته است زیرا مردم نسبت به خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنند و بابت آن وام گرفته‌اند، احساس تعلق و مسوولیت بیشتری دارند و در پرداخت وام و اقساط تسهیلات مسکن، بیشترین مشارکت و همراهی را با بانک‌ها دارند. لذا سخت‌گیری بانک‌ها باید کاهش یابد و به رشد تسهیلات بخش مسکن به خانوارهای دارای قدرت خرید پایین و مستاجران کمک کنند.  عملکرد دولت سیزدهم به ویژه چشم‌انداز همکاری بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در زمینه تأمین مالی نهضت ملی مسکن، امیدواری‌ها برای افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را افزایش داده است. داشتن یک سرپناه برای بخش بزرگی از مردم کشور به یک رویا بدل شده است. بر اساس سرشماری مربوط به سال ۹۵ سهم ملک استیجاری خانوارهای شهری حدود ۳۱ درصد بوده است اما با توجه به جهش قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ و ۹۸ می‌توان برآورد کرد که این نرخ احتمالا هم‌اکنون بالای ۴۰ درصد قرار دارد. سال گذشته محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که حدود ۸.۵ میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد و اکثرا به این دلیل است که درآمد کافی برای خرید مسکن ندارند. به همین دلیل دولت سیزدهم مهم‌ترین وعده خود را ساخت ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال اعلام کرد تا شاید با جبران بخشی از عقب‌ماندگی و کم‌کاری دولت قبل در حوزه ساخت مسکن، شرایط را مقداری تسهیل کند و باری از دوش مردم بردارد. طبق آخرین آمار، بیش از ۵ میلیون نفر از نهضت ملی مسکن استقبال کرده‌اند که عموما در انتظار پالایش متقاضیان هستند. همچنین تاکنون چیزی کمتر از ۲۰۰ هزار نفر در قالب ۱۱ هزار ۹۶۷ پروژه به بانک عامل برای پرداخت تسهیلات مسکن معرفی شده‌اند. اجرای یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌های کلان کشور موانع خود را دارد. از آنجایی که در اقتصاد بانک‌محور ایران بیش از ۸۰ درصد تأمین مالی از مسیر شبکه بانکی می‌گذرد، بنابراین مهم‌ترین چالش این حوزه هم بحث تأمین مالی آن است. طی ۱۰ سال گذشته تسهیلات پرداختی بانک‌ها به بخش مسکن از ۱۷.۵ درصد به حدود ۵ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است، یعنی سهم تسهیلات این بخش به‌طور مداوم کاهش یافته است. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی درخصوص مقاصد تسهیلات پرداختی در بخش‌های اقتصادی در ۱۲ ماهه سال ۱۴۰۰، سهم بخش مسکن از ۲۹۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی بانک‌ها تنها ۶ درصد بوده است. این در حالی است که علی نادری‌شاهی، کارشناس حوزه پول و بانک در گفت‌وگو با ایبِنا می‌گوید: «تقریبا بیش از ۴۰ درصد مانده تسهیلات در امریکا مرتبط با مسکن و مستغلات می‌باشد. این عدد برای سوییس حدود ۵۰ درصد، برای آلمان حدود ۲۰ درصد است». وی می‌افزاید: «نسبت دیگری که در این زمینه مورد استفاده قرار می‌گیرد، نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی است. این نسبت در هلند ۱۰۴ درصد، دانمارک ۹۳ درصد، امریکا ۶۲ درصد، انگلستان ۸۰ درصد و در ایران ۱۵ درصد است. این آمار نشان می‌دهد تسهیلات رهنی مسکن درصد بالایی از تسهیلات را در کشورهای پیشرفته تشکیل می‌دهد».

   پشتوانه قانونی تأمین مالی

مجلس شورای اسلامی برای ریل‌گذاری ساخت و افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی، قانون جهش تولید و تامین مسکن را تصویب کرد که بر مبنای ماده ۴ این قانون بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد. البته مجلس شورای اسلامی مساله تسهیلات ساخت مسکن را به قانون جهش تولید و تامین مسکن محدود نکرد و در قانون بودجه سال ۱۴۰۰، نظام بانکی را به پرداخت تسیهلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی به حوزه ساخت مسکن مکلف کرد که البته در عمل تحقق نیافت.

   برخورد با متخلفان

اقدام مهم دیگر مجلس، پیش‌بینی برخورد قانونی با بانک‌های متخلف بود. بر این اساس تصویب شد «در صورتی که یک بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی از پرداخت سهمیه تسهیلات تعیین شده توسط بانک مرکزی خودداری کند، بانک مرکزی موظف است متناسب با تعهد انجام نشده نسبت به افزایش سپرده قانونی آن بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی اقدام و از طریق سایر بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی نسبت به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن اقدام کند».

   اراده دولت‌ها

با وجود پشتوانه‌های قانونی متأسفانه در دولت قبل اقدماتی متناسب با اهمیت موضوع مسکن صورت نگرفت. علاوه بر اینکه در دوره حضور عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی در ۵ سال ابتدای دولت تدبیر و امید اساسا اراده‌ای برای ساخت مسکن دولتی وجود نداشت، پس از آن هم تغییر اقدام موثری مشاهده نشد. به عنوان مثال با وجود اینکه بر اساس قانون بودجه ۱۴۰۰ بانک مرکزی وقت تا انتهای فروردین ماه برای تعیین سهیمه هر بانک به منظور پرداخت تسهیلات مسکن زمان داشت، پس از گذشت ۷ ماه از زمان قانونی سهمیه هر بانک را مهیا کرد که خود نشان از بی‌میلی برای اجرای قانون داشت. هر چند قانون تخصیص تسهیلات مسکن در دولت قبل عملی نشد، اما با روی کار آمدن دولت سیزدهم و مطرح شدن وعده ساخت مسکن به عنوان اصلی‌ترین شعار دولت، مردم هم امیدوار شدند. مثلا با پیگیری گسترده وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم، سرانجام در تاریخ ۱۲ آبان ماه سال ۱۴۰۰ یعنی ۲ ماه پس از آغاز به کار رسمی دولت، بانک مرکزی تسهیلات موضوع قانون بودجه سال ۱۴۰۰ را به سایر بانک‌های کشور ابلاغ کرد.

   همکاری  بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی

بدون شک اراده دولت جدید و اقدامات صورت گرفته تا امروز را می‌توان نشانه تحقق وعده دولت دانست. به عنوان مثال ۳۰ فروردین‌ماه امسال در اقدامی کم‌سابقه، وزیر راه و شهرسازی به نشست دوره‌ای رییس کل بانک مرکزی با مدیران عامل بانک‌ها دعوت شد تا در حضور متولی ساخت مسکن در کشور، در زمینه تأمین مالی آن گفت‌وگو شود. علی صالح‌آبادی؛ رییس کل بانک مرکزی در این نشست با تاکید بر استفاده از ظرفیت‌های صندوق ملی مسکن تصریح کرد: «برای حمایت و تامین مالی بخش مسکن علاوه بر تسهیلات بانکی، روش‌هایی مانند تامین مالی زنجیره‌ای، انتشار اوراق و سایر ابزار تکمیلی نیز در دستور کار بانک‌ها قرار می‌گیرد». هر چند در دوره‌های گذشته بانک‌ها در برابر ارایه تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن مقاومت می‌کردند، اما به نظر می‌رسد در دوره جدید بانک مرکزی با نگاه ویژه‌ای که به موضوع مسکن وجود دارد، می‌توان نسبت به تحقق قانون تخصیص ۲۰ درصد از تسهیلات بانک‌ها به این بخش امیدوار بود.

   تفاوت نهضت ملی مسکن با مسکن مهر

یکی از ابهامات درباره هدایت اعتبارات بانکی به سمت تولید، نگرانی از تبعات تورمی آن است؛ به ویژه آنکه تجربه مسکن مهر نیز در این رابطه وجود دارد. برخی معتقدند ممکن است بانک‌ها با حفظ قدرت تسهیلات دهی خود به بخش‌های دیگر، به سراغ تامین منابع مالی این قانون با اضافه برداشت از منابع بانک مرکزی بروند که درآن صورت تبعات تورمی آن قابل پیش بینی خواهد بود. اما رستم قاسمی؛ وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این نگرانی معتقد است: «مسکن مهر تورم‌زا بود اما نهضت ملی مسکن تورم‌زا نیست؛ چرا که مانند مسکن مهر خط اعتباری بانک مرکزی برای اجرای آن در نظر گرفته نشده است. بانک مرکزی برای ساخت مسکن مسکن مهر خط اعتباری اختصاص داد و زمانی که این منابع وارد بازار شد تورم به وجود آمد. منبع مالی طرح نهضت ملی، تسهیلات بانک‌ها است که در گذشته به موضوعات دیگر اختصاص داده می‌شد اما اکنون و بر اساس مصوبه مجلس و قانون جهش تولید مسکن ۲۰ درصد تسهیلات باید به بخش مسکن تعلق بگیرد». برخلاف تصور تورم‌زا بودن تسهیلات ساخت مسکن، نظرات کارشناسی بر این دیدگاه استوار است که تسهیلات ساخت مسکن خود می‌تواند از عوامل کاهنده تورم باشد. علی نادری‌شاهی؛ کارشناس حوزه پول و بانک در گفت‌وگو با ایبِنا می‌گوید: «هدایت تسهیلات به سمت ساخت مسکن از آنجا که یک دارایی به اقتصاد عرضه می‌کند، با ثبات سایر شرایط می‌تواند بر اساس رابطه مقداری پول، به کاهش تورم بیانجامد. از سوی دیگر به دلیل ویژگی خاص مسکن به عنوان یک دارایی امن برای سرمایه‌گذاری در شرایط تورمی، افزایش قیمت و بازده انتظاری این بخش، منجر به حرکت بخشی از نقدینگی موجود به سمت آن می‌شود و یک تورم القایی هم ایجاد می‌کند. بنابراین اگر تورم انتظاری بخش مسکن کنترل شود، می‌توان چرخه معیوب تورمی را کنترل کرد که یکی از مزایای اعطای تسهیلات به این بخش است». به نظر می‌رسد پیگیری احیای سهم تسهیلات ساخت مسکن از کل تسهیلات نظام بانکی نشانه امیدبخشی از تغییر ریل رویکرد دولت در حوزه مسکن است که مردم را نسبت به خانه‌دار شدن امیدوار کرده است؛ موضوعی که در پی اتفاقات دهه ۹۰ به یک رویا بدل شده بود.