تعدیل قیمت مسکن با تورم جهانی

مجید اعزازی|

قیمت مسکن در نخستین ماه از قرن نو، در مسیر نزولی قرار گرفت، به گونه‌ای که قیمت اسمی و قیمت واقعی (تعدیل شده با تورم) آپارتمان در شهر تهران به ترتیب رشد منفی 2.4 درصد و منفی 5.7 درصد را تجربه کرد. 

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران طی فروردین سال جاری حاکی از این است که متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران طی ماه گذشته 34 میلیون و 270 هزار تومان ثبت شده که در مقایسه با متوسط قیمت ثبت شده 35 میلیون و 120 هزار تومان به ازای هر متر مربع مسکن طی اسفند 1400 بالغ بر 2.4 درصد کاهش یافته است. در عین حال این قیمت نسبت به فروردین سال گذشته 16.9 درصد افزایش داشته است. گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، تعداد معاملات بازار مسکن تهران با کاهش 49.9 درصدی از 6834 فقره در اسفنده سال گذشته به 3400 فقره در فروردین سال جاری رسیده است. این میزان در مقایسه با فروردین 1400 حاکی از رشد 63.7 درصدی است.

    علت افت و خیز قیمت طی دو ماهه اخیر

به گزارش «تعادل»، شوک «حمله روسیه به اوکراین و متعاقب آن تعویق دستیابی به توافق هسته‌ای و در نتیجه صعود دوباره نرخ دلار و افزایش انتظارات تورمی» یکی از علل اصلی پرواز 5 درصدی قیمت واقعی مسکن در اسفند سال گذشته به شمار می‌رود. در این حال، با توجه به تداوم شرایط جنگی در شرق اروپا و همچنین «مکث» در مذاکرات هسته‌ای و به تبع تعویق پیامدهای مثبت آن برای اقتصاد ایران، این سوال مطرح می‌شود که چرا روند قیمت مسکن تهران در نخستین ماه سال جاری کاملا برعکس و در جهت مخالف روند آن در اسفند سال گذشته است؟ در پاسخ باید اذعان کرد که تحولات بازار مسکن در فروردین سال جاری دقیقا منطبق با روند این بازار در 11 ماهه نخست سال 1400 است، و تحولات ملک در اسفند 1400، در این بافت تاریخی چندین ماهه همچون وصله ناجور به شمار می‌رود. در عین حال، شوک جنگ روسیه علیه اوکراین با تداوم و طولانی شدن این جنگ، در شرایطی که اقتصاد جهان هنوز غبار رکود کرونا را از رخ خود پاک نکرده است، منجر به رشد بیشتر قیمت کامودیتی‌ها و افزایش قابل توجه تورم جهانی شده است. مساله‌ای که یکی از علل اصلی رشد بازده 10.61 درصدی شاخص کل بورس تهران طی نخستین ماه سال جاری ارزیابی می‌شود، اما اغلب از دید تحلیلگران وطنی پنهان مانده و به رسانه‌ها راه نیافته است. به این ترتیب، می‌توان گفت که با رشد قیمت جهانی دارایی‌ها و جذاب شدن معامله سهام شرکت‌های ایرانی عرضه‌کننده کامودیتی، از جذابیت مسکن کاسته شده است. به عبارت روشن‌تر، اگر در شرایط عود بیماری هلندی اقتصاد ایران، زمینه برای پرواز قیمت کالاهای غیرقابل تجارت و به‌طور مشخص «مسکن» فراهم می‌آید، در شرایط جهش تورم جهانی، زمینه پرواز قیمت دارایی‌ها و کامودیتی‌ها یا همان «کالاهای قابل تجارت» داخلی مهیا می‌شود. از آنجا که هنوز درآمدهای نفتی به میزان قابل توجهی زیاد نشده، نشانه‌های بیماری هلندی اقتصاد ایران نیز به‌طور کامل بروز و ظهور نیافته‌اند، اما در مقابل و در شرایطی که همچنان سرنوشت مذاکرات هسته‌ای و رشد درآمدهای نفتی کشور در ماه‌های آتی نامعلوم است، تورم جهانی و به‌طور مشخص تورم سرسام آور ایجاد شده در اروپا و امریکا، فیتیله قیمت کامودیتی‌ها را بالا برده است و به تبع سهام شرکت‌های بورسی ایرانی صادر‌کننده این دسته از کالاها برای سهامداران بورس تهران جذاب شده است و به همین علت، طی ماه گذشته پول‌های حقیقی زیادی روانه بازار سهام شده است.

    حال مسکن در سال 1400 چگونه بود؟

به گزارش «تعادل»، بازار مسکن در 11 ماهه نخست سال 1400، زیر سایه مذاکرات وین در بهار، صبر و انتظار برای استقرار دولت جدید در تابستان، و در نهایت صبر و انتظار برای بلند شدن دود سفید از ساختمان هتل کوبورگ وین، محل مذاکرات هسته‌ای طی پاییز و زمستان سال گذشته، دچار فراز و نشیب‌های قیمتی جزیی شده اما برآیند کار، کاهش تدریجی قیمت اسمی و تخلیه حدود 18 درصد از حباب قیمتی مسکن ثبت شد. با وجود این، آغاز حمله روسیه به خاک اوکراین در نخستین روزهای اسفند 1400 و تحولات تحریم‌آمیز (علیه روسیه) متعاقب آن، مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+4 را به محاق برد. این ماجرا و یکی دو مورد دیگر، باعث تاخیر در دستیابی به توافق هسته‌ای شده است. در چنین شرایطی، روند نزولی نرخ دلار (به مثابه نماگر انتظارات تورمی)، از ابتدای اسفند سال گذشته تاکنون معکوس شد و نرخ ارز دوباره روندی صعودی در پیش گرفت. مساله‌ای که منجر به رشد 5 درصدی قیمت واقعی مسکن و همچنین انجام حدود 7 هزار فقره معامله در تهران طی اسفند سال گذشته شد.

   اثر 2 عامل در وضعیت مسکن  طی سال‌های اخیر

«تحریم» و «کرونا» دو عامل اثر گذار در تحولات بازار مسکن تهران طی 5 ساله اخیر و به‌طور خاص طی فروردین سال‌های 1398، 1399، 1400 و 1401 بوده است. بررسی رکوردهای ثبت شده از تحولات بازار آپارتمان طی فروردین ماه 7 سال گذشته موید این مساله است، به گونه‌ای که پیش از خروج دولت امریکا از «برجام» در تاریخ 18 اردیبهشت 1397، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین سال‌های 95، 96 و 97 زیر 5 میلیون تومان بوده است. اما این شاخص پس از خروج امریکا از برجام، در فروردین 3 سال گذشته به ترتیب، به 11 میلیون و 270 هزار تومان، به 15 میلیون و 300 هزار تومان، به 29 میلیون و 330 هزار تومان، و در فروردین سال جاری به 34 میلیون و 270 هزار تومان جهش یافته است. این روند اما درباره حجم معاملات در «ماه نیمه تعطیل» فروردین 7 ساله گذشته معکوس بوده است. به گونه‌ای که در فروردین سال‌های 95، 96 و 97 حجم معاملات ملکی در تهران بالای 5 هزار فقره در ماه بوده است، اما با همدستی تحریم و تعطیلی‌های ناشی از کرونا، این شاخص در فروردین 98 به کمتر از 3500 فقره، در فروردین 99 به 1200 فقره و در فروردین 1400 به 2100 فقره رسید. این روند اما در فروردین سال جاری تا حدی تعدیل شده و حجم معاملات به 3427 فقره افزایش یافته است. بی‌گمان، عبور جامعه از شرایط پاندمی و عدم تعطیلی اجباری کسب و کارها و از جمله بنگاه‌های املاک، یکی از علل اصلی تفاوت آمارهای معاملاتی در نخستین ماه از سال جاری و سال‌های گذشته است. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که حجم معاملات در فروردین سال جاری به سطح حجم معاملات در فروردین سال 1398 (3423 فقره) - به دوران قبل از کرونا- نزدیک شده است. 

    وضعیت مسکن در مناطق تهران

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران طی فروردین سال جاری، در میان مناطق 22 گانه، ‌بیشترین متوسط قیمت با 75 میلیون و 160 هزار تومان برای منطقه یک و کمترین با 15 میلیون و 770 هزار تومان متعلق به منطقه 18 بوده است. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران طی فروردین امسال نشان می‌دهد، به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع سهمی معادل 56.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. ضمن اینکه 59.3 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع یعنی 32 میلیون و 270 هزار تومان معامله شده است. 45.3 درصد از معاملات نیز مربوط به واحدهایی با ارزش کمتر از 2 میلیارد تومان بوده است. شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران و کل مناطق شهری طی فروردین سال جاری نیز به ترتیب نشان‌دهنده رشد 45.6 و 50.1 درصد نسبت به فروردین 1400 است.