گمانه‌زنی درباره رشد قیمت مسکن در خرداد

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که تورم ماهانه در خردادماه سال جاری با رشد 12 درصدی رکورد تاریخی تازه‌ای را ثبت کرده است، برخی گزارش‌ها و برآوردهای غیررسمی حاکی از رشد 3 درصدی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی ماه مورد اشاره است. اما با توجه به روند صعودی و رشد حدودی 6 درصدی قیمت مسکن در هریک از ماه‌های اسفند و اردیبهشت (مجموعا 12.3 درصد) به نظر نمی‌رسد، برآورد رشد 3 درصدی درست و دقیق باشد. در اردیبهشت ماه سال جاری، تورم ماهانه مسکن 6.1 درصد ثبت شده بود و نرخ تورم عمومی نیز 3.5 درصد گزارش شده بود و به این ترتیب، تورم مسکن حدود 40 درصد جلوتر از تورم ماهانه عمومی بود. اگر قرار باشد همین الگو در خردادماه نیز تکرار شود (که با توجه به عوامل موثر بر بازار مسکن بسیار محتمل است) تورم ماهانه مسکن در ماه گذشته می‌بایست عددی بین 17 تا 18 درصد باشد. حتی اگر در خردادماه، تورم مسکن همگام با تورم عمومی پیش رفته باشد، قیمت ملک در ماه گذشته دست‌کم باید 12 درصد جهش کرده باشد. برآورد رشد 3 درصدی مسکن در خردادماه از آنجا عجیب است که حدود یک چهارم نرخ تورم عمومی ماه گذشته است! معنی این برآورد این است که در ماه گذشته، بازار مسکن بر خلاف تمام بازارها و کلیت اقتصاد که روندی جهش گونه و صعودی داشته است، روندی لاک‌پشتی و نزولی در پیش گرفته بوده است. فارغ از الگویابی‌های آماری برای تدقیق در برآورد ارایه شده از روندی قیمتی در بازار مسکن، باید به این نکته نیز اشاره کرد که عوامل اثرگذار بر قیمت ملک همچون انتظارات تورمی، نرخ دلار، تداوم رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه تفاوتی نداشته است و بلکه نسبت به دومین ماه از سال، شرایط وخیم‌تری را سپری کرده بوده است. از این رو، پارامترهای بنیادی و کلان نیز موید برآورد 3 درصدی تورم مسکن در خردادماه نیستند. در عین حال، از آنجا که برآوردهای غیررسمی مبتنی بر آمارهای به دست آمده از قیمت‌های پیشنهادی و نه قیمت‌های معاملاتی است، از قابلیت اطمینان اندکی برخوردارند و نمی‌توان به آنها اتکا کرد. حتی اگر در این مورد، کم نمایی صورت گرفته شده باشد. از این رو، به نظر می‌رسد، در خردادماه در اثر رشد دوباره قیمت مسکن و البته در ادامه دو ماه اردیبهشت و اسفند گذشته، حجم معاملات نسبت به اردیبهشت ماه دچار افت شده و به نوعی رکود-تورمی در بازار مسکن تعمیق شده است. آن‌گونه که ایسنا گزارش کرده است، خردادماه امسال بازار مسکن شهر تهران به لحاظ قیمت‌های پیشنهادی با تغییر نسبت به اردیبهشت ماه مواجه شد. داده‌های غیررسمی حاکی از آن است که متوسط قیمت‌های پیشنهادی هر متر مربع مسکن در پایتخت طی یک ماه اخیر ۳ درصد افزایش یافته است. تمایل برای خرید نیز که از بازدید آگهی‌ها استنباط می‌شود با ۵ درصد رشد مواجه شد. تحرک نسبی بازار مسکن شهر تهران در سومین ماه از سال جاری در شرایطی رقم خورد که اردیبهشت ماه هم نرخ‌های پیشنهادی در مقایسه با فروردین ۵.۲ درصد و قیمت‌های قطعی ۶.۱ درصد بالا رفته بود. این تغییرات پس از آن ایجاد شد که قیمت کالاهای اساسی افزایش یافت. مطابق اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید در خردادماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران به ۵۴.۲ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده، در حالی که این رقم در اردیبهشت امسال ۵۲.۶ میلیون تومان بود که از افزایش ۳ درصدی حکایت دارد. در تهران ۱۰.۵ هزار معامله مسکن در اردیبهشت منعقد شد که رشد ۱۶۶ درصدی را در مقایسه با سال قبل ثبت کرد. افزایش معاملات، زمینه را برای تغییر نسبی قیمت فراهم کرد. اواخر سال ۱۳۹۹ میانگین قیمت‌های پیشنهادی سامانه مذکور تا متری ۵۷ میلیون تومان بالا رفته بود که پس از آن به تدریج روند نزولی به خود گرفت و تا حدود ۵۰ میلیون تومان نیز در اواخر ۱۴۰۰ رسید. با این حال آمار، رشد نسبی قیمت‌ها در دو ماهه ابتدای سال جاری را نشان می‌دهد.

    افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن در 3  ماه

تحولات بازار مسکن شهر تهران طی یک ماه اخیر از عواملی همچون تلاش برای حفظ سرمایه از طریق خرید دارایی‌های ثابت، انتظارات تورمی و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی نشأت گرفت. بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی از بهمن سال گذشته تاکنون قیمت مسکن در تهران ۱۰ درصد افزایش یافته و به ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است. تنها از فروردین تا اردیبهشت قیمت مسکن در تهران ۶.۱ درصد افزایش پیدا کرد. در کل کشور نیز طبق اطلاعات مرکز آمار، قیمت‌ها با دو تغییر در ماه‌های اردیبهشت و خرداد مواجه شد. تورم ماهیانه مسکن کل کشور در اردیبهشت ۲.۵ درصد و در خردادماه ۲.۳ درصد اعلام شد. درخصوص نرخ مصالح ساختمانی هم آمار زمستان ۱۴۰۰ گویای رشد سالانه ۵۵ درصدی قیمت‌ها بود. تورم نهاده‌های ساختمانی در کنار رکود معاملات مسکن به شکل افت ساخت و ساز بروز پیدا کرد. در سال ۱۴۰۰ تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده شهر تهران نسبت به سال قبل از آن ۱۸.۵ درصد کاهش یافت.

    قشر متوسط توان خرید مسکن  را از دست داده است

در این حال، علیرضا ذوالفقاری، کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار به ایسنا گفت: هم‌اکنون در اقتصاد کشور با شرایط تورمی مواجهیم و مسکن هم از این شرایط متاثر شده است. قشر متوسط به عنوان متقاضی موثر خرید خانه، توان خود را از دست داده و تقاضای مصرفی به‌شدت کاهش یافته است. در حال حاضر معاملات، بیشتر از نوع سرمایه‌گذاری است. وی با بیان اینکه بازار اجاره نیز متاثر از قیمت مسکن با رشد مواجه شده است افزود: اجاره بیش از ۶۰ درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد و در شرایط فعلی، سر و سامان دادن به بازار اجاره باید اولویت اقدامات دولت باشد. البته برنامه‌هایی مثل تعیین سقف افزایش ۲۵ درصد برای قراردادهای اجاره ضمانت اجرایی لازم را ندارد. دولت می‌بایست از طریق عرضه مسکن استیجاری، بازار را کنترل می‌کرد که با یک کسری در این بخش مواجهیم اما باید برنامه‌ها به سمت عرضه مسکن هدایت شود.

   پیش‌بینی افت بازار مسکن  در ماه‌های آینده

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به طرح دولت سیزدهم مبنی بر احداث چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال گفت: این پروژه حتی در صورت توفیق در اجرا، زمان‌بر خواهد بود. ما تجربه مسکن مهر را پیش روی خود داریم که هنوز بعد از گذشت ۱۵ سال کاملا به اتمام نرسیده و در بخش‌هایی دولت درگیر آن است. بر این اساس و با توجه به کسری مسکن در کشور، تغییرات قیمتی برای واحدهای موجود دور از انتظار نیست. ذوالفقاری درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده تصریح کرد: احتمالا تقاضای سرمایه‌ای در ماه‌های آینده افت می‌کند. تقاضای مصرفی نیز وجود ندارد. بنابراین به تدریج شتاب تورم در بازار مسکن افت می‌کند. هم‌اکنون نرخ رشد مسکن حدود نصف رشد قیمت دیگر کالاها است و در سال جاری این روند ادامه پیدا می‌کند.

   تقاضای سرمایه‌ای مسکن انگیزه پیدا کرد

در این حال، به گزارش «تعادل»، سبقت تورم مسکن از نرخ تورم عمومی پس از یک سال، بار دیگر شرایط را برای جولان تقاضاهای غیرمصرفی در بازار مسکن مهیا کرده است. بررسی تحولات آماری طی دهه‌های اخیر و به ویژه طی سال‌های 1397 تا 1400 نشان می‌دهد که تقاضای سفته بازی و دلالی ملک آثار مخربی بر نوسان قیمت ملک برجای می‌گذارد و خود به عنوان موتور دوم جهش قیمت‌ها در این بازار عمل می‌کند. اگر چه به اعتقاد گروهی از کارشناسان مسکن، رشد سفته بازی در بازار ملک ناشی از عدم اخذ مالیات سالانه از املاک است، اما تجربه سال 1400 و خروج سفته بازان از بازار مسکن نشان می‌دهد که عامل اساسی حذف سفته بازی ملکی، کنترل تورم مسکن و در شکلی اولی‌تر کنترل نرخ تورم عمومی است. از همین‌رو است که حالا برخی از کارشناسان با اشاره به سبقت تورم ملک از تورم عمومی در دو ماه اسفند 1400 و اردیبهشت 1401 انذار می‌دهند که انگیزه برای ورود سفته‌بازان به بازار مسکن ایجاد شده است.